Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów w dniu 9 grudnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 57/16 samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.
W uchwale tej Sąd Najwyższy w powiększonym składzie odpowiedział na pytanie:
”Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”.
Powyższe pytanie powstało przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego, w sprawie w której wnioskodawcy domagali się stwierdzenia, iż do małżeńskiej wspólności ustawowej nabyli przez zasiedzenie własność niezabudowanych części działek gruntu. Działki te wchodziły w skład nieruchomości będących własnością gminy, oddanej z kolei w użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni.
Uczestnik postępowania nabył w postępowaniu upadłościowym zorganizowaną część przedsiębiorstwa spółdzielni, ale nie objął w posiadanie działek, które to graniczyły z nieruchomością wnioskodawców i stanowiły z nią całość gospodarczą (od lat 50. XX wieku były w samoistnym posiadaniu rodziców wnioskodawczyni, a od października 1976 roku w samoistnym posiadaniu wnioskodawców).
Sąd I instancji stwierdził zasiedzenie działek uznając, iż wnioskodawcy spełnili wszystkie przesłanki z art. 172 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.). Według Sądu Rejonowego obciążenie działek gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, nie stoi na przeszkodzie nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie, ponieważ wszelkie ograniczenia mogą nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a skoro skutkiem zasiedzenia jest utrata prawa własności przez gminę, to w następstwie wygasa również prawo użytkowania wieczystego.
Sąd II instancji nie podzielił stanowiska Sądu Rejonowego i odwołał się do postanowienia Sądu Najwyższego z 14 marca 2012 roku o sygn. akt II CSK 127/11 oraz do uchwały Sądu Najwyższego z 28 marca 2014 roku o sygn. akt III CZP 8/14 stwierdzając, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć przez zasiedzenie co najwyżej użytkowanie wieczyste, a nie własność. Ponadto, Sąd Okręgowy wyraził pogląd, iż uprawnienia właścicielskie wykonuje użytkownik wieczysty, który to występuje w stosunkach prawnorzeczowych z osobami trzecimi, a właściciel nie ma obowiązku interesowania się stanem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Sąd Najwyższy wobec wątpliwości powstałych przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej co do wykładni art. 172 K.c. w związku z art. 232 § 1 K.c. przekazał ją do rozpoznania powiększonemu składowi tego Sądu.
Nie podzielił on stanowiska Sądu Okręgowego co do możliwości zasiedzenia użytkowania wieczystego przez samoistnego posiadacza. Sad Najwyższy wskazał przy tym na ugruntowane w orzecznictwie poglądy, według których po pierwsze właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest jej posiadaczem samoistnym, a użytkownik wieczysty posiadaczem zależnym, w zakresie treści przysługującego mu prawa, po drugie, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty (scedowanie uprawnień właścicielskich).
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, znajdującym również oparcie w dominującej linii orzeczniczej charakter posiadania właścicielskiego jest odmienny od charakteru posiadania użytkownika wieczystego, bowiem „osoba, która wykonuje posiadanie właścicielskie, nie może nabyć przez zasiedzenie użytkowania wieczystego nieruchomości, a osoba posiadająca nieruchomość w zakresie treści użytkowania wieczystego nie może nabyć przez zasiedzenie jej własności”.
Sąd Najwyższy wskazał również, iż powinnością właściciela jest badanie czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem i czy użytkownik dąży do osiągnięcia celu ustanowienia tego prawa.
Jeżeli właściciel stracił posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i przez określony w ustawie czas nie odzyskał posiadania, to wówczas traci przysługujące mu do tej pory prawo do nieruchomości.
W uzasadnieniu omawianej uchwały Sąd Najwyższy powołał się na postanowienie tego Sądu z 18 stycznia 2008 roku o sygn. akt V CSK 383/07, w której przyjęto, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie może stanowić przeszkody dla zasiedzenia prawa własności nieruchomości. W Kodeksie cywilnym są bowiem wskazane przesłanki zasiedzenia własności gruntu, wśród których nie ma negatywnej przesłanki jaką jest jego oddanie w użytkowanie wieczyste.
Koncepcja zasiedzenia opiera się na utracie prawa własności przez dotychczas uprawnionego, która jest konsekwencją zaniechania jego wykonywania przez odpowiednio długi czas. Analogicznie, gdy użytkownik wieczysty zaniecha korzystania z przedmiotu na jakim zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego w zakresie w jakim powinien je wykonywać oraz dopuści osobę trzecią do władania nieruchomością w szerszym zakresie niż przysługujący jemu samemu, to posiadanie tej osoby skierowane będzie nie tylko przeciwko właścicielowi, ale i również przeciwko użytkownikowi wieczystemu.
Sąd Najwyższy uznał, że zasiedzenie własności gruntu oddanego w użytkownie wieczyste powoduje zarówno utratę jego własności przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego jak i wygaśnięcie ustanowionego na nim prawa użytkowania wieczystego, które zgodnie z art. 232 K.c. nie może obciążać gruntów prywatnych.
