Masz prawo nas wypróbować >>>

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy

Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako: NSA) wyrokiem z 27 listopada 2017 roku o sygn. akt II OSK 445/16 rozstrzygnął, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni mają pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dla danego terenu uchwalono plan miejscowy.

W sprawie rozstrzyganej przez NSA wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych i na jej podstawie udzielono pozwolenia na budowę części inwestycji.

Następnie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący teren, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Postanowienia planu miejscowego różniły się od treści decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ilości miejsc parkingowych przypadających na jeden lokal mieszkalny, które ma obowiązek zapewnić inwestor.

Inwestor uzyskał kolejne pozwolenie na budowę dla części inwestycji, zgodnie z którym zobowiązany był zapewnić miejsca parkingowe w ilości zgodnej z postanowieniami planu miejscowego.

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy próbował bezskutecznie stwierdzić jej wygaśnięcie.

Następnie inwestor wystąpił o zmianę drugiej decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie liczby miejsc postojowych, która została określona na podstawie planu miejscowego, domagając się aby była ona zgodna z decyzją o warunkach zabudowy.

Organ I instancji odmówił zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, albowiem stwierdził że wiążący jest plan miejscowy obowiązujący w chwili orzekania. Stanowisko to podzielił Organ II instancji utrzymując decyzję w mocy.

Sąd I instancji uznał za trafne stanowisko Organu I instancji i oddalił skargę inwestora.

NSA rozpoznając skargę kasacyjną inwestora wskazał, iż podstawą rozstrzygnięcia konfliktu między miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a decyzją o warunkach zabudowy jest art. 35 ust.1 pkt 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.

W ocenie NSA, w przypadku obowiązywania planu miejscowego dla danego terenu niedopuszczalne jest wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, nawet jeśli ustalenia miejscowego planu i warunków zabudowy są tożsame.

Ponadto, NSA wskazał, że zasada prymatu postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązuje również w sytuacji, gdy inwestycja realizowana jest etapami i wydano dla niej więcej niż jedną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Natomiast zdaniem NSA, ochrona praw inwestorów realizujących budowę etapami zapewniona jest poprzez wydane – w początkowej fazie zamierzenia budowlanego – pozwolenie na budowę, na podstawie którego można realizować inwestycję w zakresie w nim określonym, a także poprzez brak możliwości stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 65 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.


Blog Prawniczy

  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy

    Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako: NSA) wyrokiem z 27 listopada 2017 roku o sygn. akt II OSK 445/16 rozstrzygnął, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni mają pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dla danego terenu uchwalono plan miejscowy.

    W sprawie rozstrzyganej przez NSA wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych i na jej podstawie udzielono pozwolenia na budowę części inwestycji.

    Następnie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący teren, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy.

    Postanowienia planu miejscowego różniły się od treści decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ilości miejsc parkingowych przypadających na jeden lokal mieszkalny, które ma obowiązek zapewnić inwestor.

    Inwestor uzyskał kolejne pozwolenie na budowę dla części inwestycji, zgodnie z którym zobowiązany był zapewnić miejsca parkingowe w ilości zgodnej z postanowieniami planu miejscowego.

    więcej
  • Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie

    Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów w dniu 9 grudnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 57/16 samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

    W uchwale tej Sąd Najwyższy w powiększonym składzie odpowiedział na pytanie:

    Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”.

    Powyższe pytanie powstało przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego, w sprawie w której wnioskodawcy domagali się stwierdzenia, iż do małżeńskiej wspólności ustawowej nabyli przez zasiedzenie własność niezabudowanych części działek gruntu. Działki te wchodziły w skład nieruchomości będących własnością gminy, oddanej z kolei w użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni.

    Uczestnik postępowania nabył w postępowaniu upadłościowym zorganizowaną część przedsiębiorstwa spółdzielni, ale nie objął w posiadanie działek, które to graniczyły z nieruchomością wnioskodawców i stanowiły z nią całość gospodarczą (od lat 50. XX wieku były w samoistnym posiadaniu rodziców wnioskodawczyni, a od października 1976 roku w samoistnym posiadaniu wnioskodawców).

    Sąd I instancji stwierdził zasiedzenie działek uznając, iż wnioskodawcy spełnili wszystkie przesłanki z art. 172 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.). Według Sądu Rejonowego obciążenie działek gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, nie stoi na przeszkodzie nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie, ponieważ wszelkie ograniczenia mogą nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a skoro skutkiem zasiedzenia jest utrata prawa własności przez gminę, to w następstwie wygasa również prawo użytkowania wieczystego.

    Sąd II instancji nie podzielił stanowiska Sądu Rejonowego i odwołał się do postanowienia Sądu Najwyższego z 14 marca 2012 roku o sygn. akt II CSK 127/11 oraz do uchwały Sądu Najwyższego z 28 marca 2014 roku o sygn. akt III CZP 8/14 stwierdzając, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć przez zasiedzenie co najwyżej użytkowanie wieczyste, a nie własność. Ponadto, Sąd Okręgowy wyraził pogląd, iż uprawnienia właścicielskie wykonuje użytkownik wieczysty, który to występuje w stosunkach prawnorzeczowych z osobami trzecimi, a właściciel nie ma obowiązku interesowania się stanem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

    więcej