Masz prawo nas wypróbować >>>

Opłata rezerwacyjna – zaliczka czy zadatek?

Zawierając umowę rezerwacyjną strony mogą przewidzieć obowiązek uiszczenia przez osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości opłaty rezerwacyjnej. Jest to opłata ponoszona przez rezerwującego w związku ze zobowiązaniem dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranej nieruchomości. W związku z jej charakterem powstaje wątpliwość czy może być traktowana jako zaliczka lub zadatek.

Zaliczka a zadatek

Zaliczka i zadatek są uiszczane w pieniądzu przy zawarciu umowy i podlegają zaliczeniu na poczet ceny np. sprzedaży nieruchomości. Co do zasady, zaliczka jest zwracana w przypadku niedojścia umowy do skutku, niezależnie co było tego powodem. Inaczej jest przy zadatku, który w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron może być zachowany przez drugą stronę, a gdy sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Charakter opłaty rezerwacyjnej należy rozpatrywać w zależności od tego, czy umowa rezerwacyjna została zawarta w czasie obowiązywania Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy zgodnie z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska), która reguluje umowę rezerwacyjną i w znacznej części wejdzie w życie od 1 lipca 2022 r.

Opłata rezerwacyjna do 30 czerwca 2022 r.

Umowa rezerwacyjna zawarta przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej jest umową nienazwaną, której treść jest ustalana przez strony zgodnie z zasadą swobody umów.

Opłata rezerwacyjna jest elementem umowy rezerwacyjnej, o ile strony przewidziały jej uiszczenie. Strony mogą dowolnie określić jej wysokość, reguły zwrotu czy sposób uiszczenia.

W zależności od ustaleń stron, opłata rezerwacyjna może być zaliczką, zadatkiem lub mieć charakter mieszany.

    Potrzebujesz pomocy prawnej?
    Skontaktuj się ze mną

    Imię i nazwisko / Firma: (wymagane)

    E-mail: (wymagane)

    Numer telefonu: (wymagane)

    Treść wiadomości: (wymagane)

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelarię Prawną Jarzyński & Wspólnicy Sp.k. w celu obsługi przesłanego zapytania.

    Opłata rezerwacyjna od 1 lipca 2022 r.

    Nowa ustawa deweloperska wprowadza nowy rodzaj umowy nazwanej – umowę rezerwacyjną. Strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Zapłata opłaty rezerwacyjnej jest zatem dobrowolna i zależy od uzgodnień stron.

    Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

    W nowej ustawie deweloperskiej wskazano, że opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej (lub z innych umów podobnych wskazanych w ustawie). Po zawarciu umowy deweloperskiej (lub innej podobnej wskazanej w ustawie) deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

    Nowa ustawa deweloperska określa również sytuacje, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Jest ona niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy:

    • nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
    • deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper określony w ustawie nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
    • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

    Gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. Opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości również w sytuacji, gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska (poprzedzonej umową rezerwacyjną), deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

    Charakter opłaty rezerwacyjnej

    W stanie prawnym do 30 czerwca 2022 r. to, czy opłata rezerwacyjna jest zaliczką czy zadatkiem zależy od tego, jaki charakter nadały jej strony w umowie.

    Natomiast od 1 lipca 2022 r. po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej opłata rezerwacyjna będzie miała charakter mieszany – jest ona bowiem zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości, może być zwrócona (przez co przypomina zaliczkę), a w określonych sytuacjach jej zwrot nastąpi w podwójnej wysokości (przez co przypomina zadatek).

    Opłatę rezerwacyjną można również traktować jako opłatę za wykonanie usługi związanej z rezerwacją danej nieruchomości lub swoiste odszkodowanie za niemożność pozostawienia danej nieruchomości w obrocie.

    Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.


    Blog Prawniczy

    • Porównanie dotychczasowych i nowych zasad zawierania umowy rezerwacyjnej

      Od 1 lipca 2022 r. zacznie obowiązywać znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej z 20.05.2021 r., które w całości zastąpią dotychczasową ustawę z 16.09.2011 r. Jedną z najistotniejszych zmian jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej, która stanie się nową umową nazwaną. Do tej pory umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach prawa i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, którą zawierano zgodnie z zasadą swobody umów.

      więcej

    • Opłata rezerwacyjna – zaliczka czy zadatek?

      Zawierając umowę rezerwacyjną strony mogą przewidzieć obowiązek uiszczenia przez osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości opłaty rezerwacyjnej. Jest to opłata ponoszona przez rezerwującego w związku ze zobowiązaniem dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranej nieruchomości. W związku z jej charakterem powstaje wątpliwość czy może być traktowana jako zaliczka lub zadatek.

      więcej