W uchwale z 8 grudnia 2017 roku o sygn. akt III CZP 77/17 Sąd Najwyższy uznał, że w razie zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką, hipoteka obciąża nieruchomość, w której skład wchodzi lokal będący wcześniej przedmiotem odrębnej własności.
Uchwała zapadła na tle sprawy, w której Sąd Rejonowy dokonał zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką umowną kaucyjną oraz podziału nieruchomości, na której posadowiony był budynek mieszkalny z wyodrębnionymi lokalami (jeden z lokali nie był obciążony hipoteką).
Hipoteka ustanowiona na nieruchomości lokalowej została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej stanowiącej współwłasność dwóch osób – po 1/2 części.
Sąd Rejonowy wyrokiem nakazał zmienić wpis hipoteki umownej kaucyjnej na całej nieruchomości poprzez wpisanie jej na udziale we współwłasności nieruchomości gruntowej byłego właściciela nieruchomości lokalowej obciążonej wcześniej hipoteką.
Sąd Okręgowy rozpoznając apelację powziął wątpliwość co do wpływu zniesienia odrębnej własności lokalu na losy ustanowionej na nim hipoteki i w związku z tym przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne.
W omawianej uchwale Sąd Najwyższy podkreślił, że brak szczególnej regulacji, która chroniłaby wierzyciela hipotecznego w rozpatrywanym przypadku nie może być uznany za wynik decyzji ustawodawcy o nieistnieniu potrzeby udzielenia ochrony wierzycielowi hipotecznemu tylko za lukę legislacyjną.
Wobec powyższego, zasadnym jest zastosowanie per analogiam art. 22 ust 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako: u.k.w.h.), zgodnie z którym:
„Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie”.
W świetle ww. przepisu w razie połączenia przez właściciela kilku nieruchomości w księdze wieczystej w jedną nieruchomość hipoteka obciążająca którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążać będzie całą nieruchomość powstałą przez połączenie.
Według Sądu Najwyższego, pomimo występującego w sprawie konfliktu interesów drugiego współwłaściciela nieruchomości (którego lokal przed zniesieniem odrębnej własności lokali nie był obciążony hipoteką) i wierzyciela hipotecznego, konflikt ten należy rozstrzygnąć na korzyść wierzyciela hipotecznego.
Co do zasady sposób zniesienia współwłasności nieruchomości zależy od zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli, a wierzyciel hipoteczny nie ma żadnego wpływu na zniesienie odrębnej własności lokalu.
Przyjęte rozwiązanie ma m.in. przeciwdziałać nadużyciu prawa poprzez znoszenie odrębnej własności lokali w celu osłabienia zabezpieczenia hipotecznego, albowiem hipoteka ustanowiona na udziale stanowi niewątpliwie mniej wartościowe zabezpieczenie niż hipoteka na lokalu stanowiącym odrębny przedmiot własności.
Zdaniem Sądu Najwyższego w przypadku zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką zasadnym jest następcze obciążenie hipoteczne całej nieruchomości, której częścią był lokal będący wcześniej przedmiotem odrębnej własności.
