Sejm uchwalił dużą nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejsze zmiany z punktu widzenia inwestorów obejmą wprowadzenie nowego aktu planistycznego – planu ogólnego gminy w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy a także zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zmienią się także zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Od wielu lat trwały dyskusje nad reformą planowania przestrzennego. Przedstawiano różne koncepcje, w tym zakładające stworzenie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Na początku marca 2023 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, który trafił pod obrady Sejmu. Sejm uchwalił ustawę 26 maja 2023 r. Przewidziano w niej istotne modyfikacje ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Reforma planowania przestrzennego jest jednym z kamieni milowych Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (dalej: KPO). Zakłada m.in. uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych, wprowadzenie planu ogólnego gminy (dalej: plan ogólny), jako aktu prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium), zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz ogólnodostępnego Rejestru Urbanistycznego.
Plan ogólny
Plan ogólny stanie się nowym narzędziem planistycznym, które zastąpi studium. Będzie obligatoryjnym dokumentem planistycznym przyjmowanym w każdej gminie. Ma być uchwalany dla całego obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu. Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje jednak utraty mocy przez obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Zmiana planu ogólnego będzie mogła obejmować tylko część obszaru gminy.
Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego wiążącym dla ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy) i decyzji o warunkach zabudowy. W planie ogólnym zostaną określone strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Zawarte mogą zostać również obszary uzupełnienia zabudowy, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania dotyczące m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami, określone w przepisach wydanych na podstawie Prawa budowlanego. Normatywna część planu ogólnego będzie dotyczyła najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych.
Zmiana ta może wpłynąć na uporządkowanie polityki przestrzennej gmin. Umożliwi samorządom bardziej skuteczne realizowanie władztwa planistycznego. Zapewne wzbudzi jednak obawy wśród właścicieli prywatnych nieruchomości, albowiem przy okazji uchwalania planu ogólnego zmianie może ulec przeznaczenie gruntów a dodatkowo zostanie znacznie ograniczona możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Otworzy to także na nowo dyskusję w zakresie inwestycji, które wzbudzały kontrowersje przy okazji uchwalania studiów.
Nowelizacja zakłada, że studia mają obowiązywać do dnia wejścia w życie planów ogólnych, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Gminy w toku dalszych prac legislacyjnych zapewne będą postulować wydłużenie tego terminu lub jego ustalenie w odniesieniu do dnia wejścia w życie nowelizacji. Z uwagi na obszerność studium, koszty jego sporządzenia i procedurę, niektóre gminy mogą być przeciwne proponowanej zmianie. Szczególnie istotne będzie to dla gmin, które są obecnie w trakcie zmiany lub sporządzania nowego studium albo niedawno je uchwaliły a muszą brać pod uwagę wprowadzenie planu ogólnego w niedługim czasie. Gminy już zgłaszają problemy związane z brakiem urbanistów, których jest mniej niż ilość gmin, dla których trzeba będzie w tym samym czasie przygotować i uchwalić plan ogólny. Wskazują także na wzrost kosztów sporządzenia planów ogólnych w stosunku do zakładanych pierwotnie w KPO.
Warunki zabudowy
Aktualnie decyzje o warunkach zabudowy wydaje się dla terenów nieobjętych planami miejscowymi po spełnieniu warunków wskazanych w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja zakłada, że decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym (które mogą, ale nie muszą być ustalone) oraz ma być zgodna z jego wymogami co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Jeśli gmina zdecyduje, że w planie ogólnym nie określi obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie) nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zmianę uzasadniono wadą dotychczasowego systemu planowania przestrzennego wskazując na niewystarczającą rolę studium, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie będzie już związane z obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.
Wprowadzony zostanie katalog zmian zagospodarowania terenu dotyczących obiektów budowlanych powiązany z przepisami Prawa budowlanego, które nie będą wymagały uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (np. budowa zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3, instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m, przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2). Nie będzie on jednak wyłączał obowiązku uzyskania warunków zabudowy do zmiany zagospodarowania terenu dotyczącej obiektów budowlanych np. wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin.
Nowelizacja precyzuje wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany ma być wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Wprowadzenie maksymalnej wielkości obszaru analizowanego ma zdaniem ustawodawcy ograniczyć manipulowanie jego wielkością w celu objęcia analizą zabudowy o pożądanych parametrach, pomimo położenia w na tyle dużej odległości, że nie sposób jest mówić o kontynuacji zabudowy.
Nowelizacja wpłynie na zmniejszenie liczby wydawanych decyzji o warunkach zabudowy, które wbrew pierwotnym intencjom ustawodawcy stały się zamiast planów miejscowych podstawowym narzędziem do ustalania lokalizacji i parametrów inwestycji.
Dotychczas decyzja o warunkach zabudowy była wydawana bezterminowo, Nowelizacja zakłada, że będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy nie będzie jednak dotyczył decyzji, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie tej zmiany.
Obecnie stwierdza się wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Nowelizacja zawiera dwa dodatkowe przypadki wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, gdy nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę oraz gdy inny wnioskodawca zgłosił na podstawie uproszczonego zgłoszenia budowę na szczególnych zasadach wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m². Zgodnie ze znowelizowanym prawem nie będzie stwierdzało się wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy zawierającej ustalenia inne niż w uchwalonym planie miejscowym, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub wnioskodawca dokonał zgłoszenia budowy ww. domu o powierzchni zabudowy do 70 m².
Zintegrowany plan inwestycyjny
Nowelizacja wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (dalej jako: ZPI) jako nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej.
ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Będzie można go uchwalić także na obszarach objętych już planami miejscowymi. W takiej sytuacji zastąpi on plan miejscowy. Istotą rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI. Będą to nie tylko inwestycje mieszkaniowe. ZPI uzupełni a od 2026 r. ma zastąpić uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper).
ZPI obejmie obszar inwestycji głównej (np. zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) oraz inwestycji uzupełniającej, która zostanie zdefiniowana ustawowo (np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, obiekty opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkola, szkoły, obiekty sportu i rekreacji, tereny zieleni publicznej – o ile będą służyły obsłudze inwestycji głównej). Gmina i inwestor będą mogli określić zakres realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych.
W umowie urbanistycznej inwestor zobowiąże się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do: przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej; pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość od osoby trzeciej; pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń planistycznych. Natomiast gmina może zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy oraz zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej. Jeżeli inwestor będzie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, to zobowiąże się do zbycia tej nieruchomości gminie. Umowa urbanistyczna będzie zawierana w formie aktu notarialnego. Jej skutki prawne powstają jednak z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do umowy.
Przewidziano możliwość zaangażowania w uchwalenie ZPI kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek oraz prowadzenia procedury uchwalenia jednego ZPI na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W takim przypadku ma być zawierana jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jedna uchwała w przedmiocie ZPI.
Rada gminy nie będzie mogła wprowadzać samodzielnie poprawek do projektu ZPI ustalonego między inwestorem a gminą. Może przyjąć ZPI w całości albo go odrzucić. W przypadku odrzucenia ZPI rada gminy będzie uprawniona do podjęcia uchwały o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt ZPI.
Inwestorzy będą zainteresowani uchwaleniem ZPI, choć procedura jego przyjęcia, koszty związane z przygotowaniem dokumentów i realizacją inwestycji uzupełniającej mogą okazać się mniej korzystne niż w przypadku uchwalenia planu miejscowego lub podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Istotna może być także transparentność procedury, albowiem w Rejestrze Urbanistycznym będzie udostępniany np. projekt ZPI wraz z uzasadnieniem oraz umowa urbanistyczna. Nie każdy inwestor będzie gotowy na ujawnienie ustalonych z gminą warunków uchwalenia ZPI i realizacji inwestycji.
Odszkodowanie i opłata planistyczna
W wyniku uwzględnienia uwag z nowelizacji usunięto istotne zmiany przepisów dotyczących odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości oraz uiszczania opłaty planistycznej w przypadku wzrostu jej wartości wobec uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.
Obligatoryjnym warunkiem pobrania opłaty planistycznej pozostanie zbycie nieruchomości a jej wysokość nie będzie wyższa niż 30% wzrostu wartości gruntu. To dobra informacja dla właścicieli nieruchomości, którzy obawiali się nowej daniny płaconej niezależnie od zbycia nieruchomości z samego faktu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego i to w stałej wysokości 30% liczonych od wzrostu wartości gruntu.
Wycofano się także z zapisów dotyczących pobrania opłaty planistycznej w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ministerstwo wskazało jednak, że obowiązujące prawo umożliwia gminom pobieranie opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości i wzrostu jej wartości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczas gminy próbowały nakładać opłaty w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy, ale było to kwestionowane przez sądy administracyjne.
Nowelizacja przewiduje, że obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości będzie stanowił różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących planowania przestrzennego to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
