W kolejnym artykule z cyklu „Z prawem do celu” dowiecie się czy do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości konieczny jest notariusz, jakie są skutki jej zawarcia oraz na co należy zwrócić uwagę przy sporządzaniu takiej umowy.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (dalej także jako: umowa przedwstępna) jest popularną formą zabezpieczenia interesów zarówno sprzedającego jak i kupującego nieruchomość.
Strona, która bez odpowiedniej wiedzy zawrze umowę przedwstępną może sobie przysporzyć więcej kłopotów niż korzyści.
Umowa przedwstępna spełnia funkcję gwarancyjną, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, która z jakichś przyczyn w danym momencie nie może zostać podpisana.
Zgodnie z przepisami prawa, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie to co najmniej określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?
Ustawodawca nie wymaga konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, a zatem może ona zostać zawarta w dowolnej formie, co oznacza, że nie jest konieczny udział notariusza.
Umowa przedwstępna może zostać sporządzona zarówno w formie zwykłej pisemnej, tj. strony spisują umowę określając jej istotne postanowienia i składają podpisy, jak i w formie aktu notarialnego – strony w obecności notariusza zawierają umowę przedwstępną.
Zakup nieruchomości to często inwestycja na całe życie, stąd warto zadbać o poprawność transakcji i udać się do notariusza, który przygotuje umowę przedwstępną zgodną z przepisami prawa.
Należy pamiętać, że strona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej jedynie wtedy, gdy umowa ta czyni zadość wymaganiom określonym w Kodeksie cywilnym.
Z doświadczenia Kancelarii J&W wynika, iż warto, aby przed podpisaniem umowę przedwstępną (nawet tę przygotowaną przez notariusza) przeanalizował prawnik, który biorąc pod uwagę potrzeby klienta (jednej ze stron transakcji) może zaproponować modyfikacje oraz usunąć ewentualne błędy.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej dzielą się na dwa rodzaje – słabszy i silniejszy.
Skutek słabszy
Skutek słabszy oznacza, że w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej kontrahent ma prawo domagać się od drugiej strony zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku podpisania takiej umowy. Dla uzyskania odszkodowania niezbędne jest wykazanie poniesionej szkody.
W umowie przedwstępnej może być zawarty zapis o karze umownej na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku żądania zapłaty kary umownej na podstawie postanowienia umownego nie trzeba wykazywać wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.
Skutek silniejszy
Skutek silniejszy pozwala na dochodzenie na podstawie umowy przedwstępnej zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, jednak musi ona spełniać warunki określone w Kodeksie cywilnym. Ponadto możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania.
Potencjalnemu kupującemu przysługuje także prawo złożenia wniosku do sądu o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, przy czym, aby był on skuteczny umowa przedwstępna musi być zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi albo w formie aktu notarialnego.
Taki wpis może skutecznie zablokować sprzedaż nieruchomości innej osobie.
Na co szczególnie uważać?
W standardowej umowie przedwstępnej strony zobowiązują się zawrzeć do określonego terminu umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości.
Tym samym strony ustalają, że do określonego dnia kupujący uzyska odpowiednie środki na zapłatę ceny a sprzedający dokona przeniesienia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości na kupującego.
Warto jednak pamiętać, że umowy podpisuje się na „złe czasy”, dlatego muszą zabezpieczać interesy stron.
Zadatek
Jest to środek stanowiący dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy.
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego).
Przykład:
Kupujący wpłacił sprzedającemu zadatek w wysokości 10.000,00 zł.
1. Kupujący odstąpił od umowy – sprzedający zatrzymuje wpłacony zadatek w kwocie 10.000,00 zł.
2. Sprzedający odstąpił od umowy – kupującemu należy się zwrot kwoty 20.000,00 zł (dwukrotnej sumy zadatku).
Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, wówczas zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.
Zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej mają doniosłe znaczenie biorąc pod uwagę, że po upływie ustalonego przez strony terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna nie ulega rozwiązaniu a każda ze stron przez okres jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, może żądać jej zawarcia na drodze sądowej.
W przypadku, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie a chcemy zwolnić się z takiego zobowiązania to powinniśmy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.
W zależności od treści umowy przedwstępnej, czasami złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej musi być poprzedzone wezwaniem sporządzonym na piśmie do drugiej strony dopuszczającej się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy, zawierającym wyznaczenie jej odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu wzywający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.
Jak wskazano powyżej, w przypadku wpłaty zadatku i określenia jego skutków zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej powinno być dokonane na piśmie i wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres kontrahenta.
Często bywa tak, że strona zawierająca umowę przedwstępną nie jest w pełni świadoma jej ewentualnych konsekwencji i skutków, takich jak: utrata zadatku, odpowiedzialność odszkodowawcza czy spór sądowy dotyczący umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy przygotowaniu umowy przedwstępnej, dokonaniu analizy projektu umowy przedwstępnej bądź zawartej umowy zadzwoń pod numer telefonu 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres: pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwsze spotkanie w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
