Nowelizacja Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: Prawo budowlane), która wejdzie w życie 19 września 2020 r., upraszcza procedurę przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy została ona wydana na inwestora będącego dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości a zbył on te prawa na rzecz nowego inwestora.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
W prawie administracyjnym obowiązuje zasada, zgodnie z którą prawa i obowiązki o charakterze administracyjnoprawnym są związane z osobą, dla której zostały ustanowione. Co do zasady wiąże się to z niemożliwością przeniesienia decyzji administracyjnej na innego adresata. Przepisy prawa przewidują jednak wyjątki. Jeden z nich został zawarty w art. 40 Prawa budowlanego i umożliwia przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dokonanie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego. Jego stronami są dotychczasowy i nowy inwestor.
Przepisy Prawa budowlanego przewidywały do tej pory możliwość złożenia wniosku w przedmiocie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę zarówno przez dotychczasowego jak i nowego inwestora. Po nowelizacji Prawa budowlanego z wnioskiem będzie mógł wystąpić wyłącznie nowy inwestor.
Aby otrzymać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę według nowych zasad, nowy inwestor będzie musiał dołączyć do wniosku:
- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
- oświadczenie nowego inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie wydanej na niego decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Czasami zdarza się, że nabywamy nieruchomość wraz z obiektem będącym w budowie. Wraz z przeniesieniem prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nie dochodzi jednak automatycznie do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na kupującego.
Gdy w takim wypadku chcemy kontynuować budowę to musimy dokonać przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela lub użytkowania wieczystego nieruchomości (nowego inwestora), a do tego niezbędna jest zgoda dotychczasowego inwestora (najczęściej uprzedniego właściciela lub użytkowania wieczystego nieruchomości).
Nierzadko za wyrażenie takiej zgody zbywcy nieruchomości żądają dodatkowej należności albo po zakończeniu transakcji sprzedaży nie można nawiązać z nimi kontaktu celem uzyskania potrzebnej zgody.
Biorąc pod uwagę problemy nabywców nieruchomości z uzyskaniem zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, ustawodawca dokonał zmiany art. 40 Prawa budowlanego między innymi wprowadzając nowy ustęp 1a. Na jego podstawie, zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie wydanej na niego decyzji o pozwoleniu na budowę nie będzie wymagana, gdy nowy inwestor nabędzie własność lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od dotychczasowego inwestora.
Ustawodawca przyjął, że nabycie uprawnień do nieruchomości objętej wydanym dla zbywcy pozwoleniem na budowę oznacza domniemaną zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora.
Mając na względzie występujące w obrocie trudności w uzyskaniu zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę należy wskazać, że wprowadzone zmiany w Prawie budowlanym powinny wpłynąć korzystnie na uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego.
Znowelizowana procedura przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę nabierze szczególnego znaczenia w przypadkach, gdy nie będzie możliwe uzyskanie w przyszłości nowej decyzji o pozwoleniu na budowę np. z uwagi na uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę będzie wówczas jedynym sposobem na kontynuowanie rozpoczętej inwestycji.
Uproszczona procedura przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę nie znajdzie zastosowania, gdy zbywca nieruchomości nie będzie jednocześnie jej adresatem.
Nadal konieczne będzie uzyskanie na wniosek nowego inwestora decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę, albowiem opisywana zmiana Prawa budowlanego dotyczy zniesienia wymogu przedłożenia zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji wskazanej powyżej.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach z zakresu Prawa Budowlanego to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
