Od 23 września 2023 r. przepis ten został znowelizowany w ten sposób, że usunięto z niego słowo „funkcji”. Oznacza to, że w analizie urbanistycznej nie będzie badana funkcja zabudowy. Badanie czy inwestycja spełnia funkcję zabudowy dotyczy spraw o wydanie warunków zabudowy wszczętych przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
Obszar analizowany i jego granice dla potrzeb postępowania o ustalenie warunków zabudowy
Ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dokonuje się przeprowadzając analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. analizę urbanistyczną) w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Analizę według dotychczasowych zasad wykonuje się na obszarze analizowanym, który organ wyznacza wokół terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Jeżeli trzykrotna szerokość frontu terenu będzie mieć poniżej 50 metrów (np. dla terenu o szerokości frontu 12 metrów trzykrotność wynosi 36 metrów), wtedy na mocy wyżej podanej zasady granice obszaru analizowanego zostaną wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 50 metrów.
W przypadku spraw, w których wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożono po dniu utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, obszar analizowany wyznacza się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.
Przez front terenu należy według nowej regulacji rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Wyżej wskazaną odległość wyznacza się od granic terenu inwestora. Obszar analizowany powstaje przez wyznaczenie okręgu, którego długość promienia stanowi odległość równą co najmniej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem (nie mniej niż 50 metrów). Poddane analizie zostają nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, nawet te, które znajdują się w jego granicach tylko w części.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Rozszerzenie granic obszaru analizowanego w analizie urbanistycznej
Możliwe jest wyznaczenie obszaru analizowanego większego niż na podstawie wskazanych powyżej minimalnych odległości. Z części tekstowej i graficznej analizy powinny jednak jasno wynikać przesłanki znajdujące odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym a uzasadniające wyznaczenie granic obszaru w takiej wielkości.
Nie jest jednak dopuszczalne poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości „podobnych”, do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora. Nie jest także przesłanką do rozszerzenia obszaru analizowanego fakt, że w dalszej odległości znajduje się zabudowa o całkiem innej funkcji niż planowana czy to, że na obszarze analizowanym brak jest oczekiwanej zabudowy. Rozszerzenie obszaru analizowanego ma służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Powiększenie obszaru analizowanego uzasadnia np. niewielka gęstość zabudowy w sąsiedztwie planowanej inwestycji, bądź występująca zabudowa o zróżnicowanych gabarytach i funkcjach, co mogłoby uzasadniać poszerzenie obszaru dla poszukiwania takich parametrów i funkcji, które w najlepszy sposób wpiszą się w realizację zasady dobrego sąsiedztwa.
Możliwość rozszerzenia obszaru analizowanego była wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2021 r. o sygn. II OSK 237/20 potwierdzono, że możliwe jest wyznaczenie obszaru analizowanego większego niż ustalony na podstawie podanych powyżej minimalnych odległości.
W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu terenu planowanej inwestycji wynosiła 15 m. W analizie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 80 m. Organ uzasadnił rozszerzenie obszaru analizowanego chęcią objęcia większej części kwartału zabudowy.
Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że możliwe jest „wydłużenie” terenu analizowanego i nadanie mu kształtu elipsy. Wyznaczenie obszaru analizowanego jako kręgu o stosownym promieniu (trzykrotności frontu działki, nie mniejszego niż 50 metrów) nie jest zasadą sztywną. Z uwagi na charakterystykę terenu objętego analizą, konieczne może być jego wyznaczenie w inny sposób.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 lutego 2015 r. o sygn. II SA/Gl 1131/14 wskazano, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną.
Uzasadnienie rozszerzenia granic obszaru analizowanego
Dokonując rozszerzenia granic obszaru analizowanego, organ jest zobowiązany uzasadnić swoje działanie. Powinien wskazać z jakich względów, mających swe źródło w obowiązujących zasadach ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, nastąpiło takie wyznaczenie terenu objętego analizą, aby można było mówić o zapewnieniu realizacji zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady wolności zabudowy. Brak uzasadnienia zwiększenia obszaru analizowanego może świadczyć o chęci realizacji żądań inwestora a nie zapewnienia ładu przestrzennego.
Rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Jego powiększenie uzasadnia np. niewielka gęstość zabudowy w sąsiedztwie planowanej inwestycji bądź występująca zabudowa o zróżnicowanych gabarytach i funkcjach, co mogłoby uzasadniać rozszerzenie obszaru dla poszukiwania takich parametrów i funkcji, które w najlepszy sposób wpiszą się w realizację zasady dobrego sąsiedztwa.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyżej powołanym wyroku potwierdził dotychczasowe orzecznictwo dopuszczające możliwość rozszerzenia granic obszaru analizowanego, które musi być jednak uzasadnione przez organ. Brak takiego uzasadnienia stanowi o naruszeniu prawa przez organ, które skutkuje koniecznością uchylenia decyzji o warunkach zabudowy.
