Rękojmia i gwarancja to dwie podstawowe instytucje określające uprawnienia inwestora związane z wadami czy niewłaściwością obiektu wykonanego przez wykonawcę na podstawie umowy o roboty budowlane. Gdy ujawniają się wady w obiekcie budowlanym wykonanym na podstawie umowy o roboty budowlane, inwestor może skorzystać – wedle wyboru – z uprawnień z rękojmi lub z gwarancji, o ile gwarancja została udzielona przez wykonawcę. Wybór uprawnienia zależy od inwestora. Skorzystanie z jednego z nich nie przekreśla możliwości zastosowania drugiego.
Dla potrzeb artykułu przyjęto, że przedmiotem umowy o roboty budowlane jest obiekt budowlany w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady w umowie o roboty budowlane
Rękojmią nazywamy odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za ujawnioną wadę fizyczną lub prawną zakupionej rzeczy.
Zgodnie z art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (w tym dotyczące wady dzieła). Z tego względu do odpowiedzialności wykonawcy względem inwestora za wady obiektu związanych z realizacją umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi za wady.
Przepisy o rękojmi za wady rzeczy mówią o dwóch stronach – sprzedawcy i kupującym, co w przypadku umowy o roboty budowlane będzie oznaczało odpowiednio wykonawcę i inwestora. Rzeczą sprzedaną w rozumieniu tych przepisów będzie natomiast wykonany obiekt.
Odpowiedzialność za wady wykonawcy z tytułu rękojmi nie jest zależna od jego winy ani wiedzy o istnieniu wad oraz od wystąpienia szkody po stronie inwestora.
Sytuacja prawna inwestora uprawnionego z rękojmi lub gwarancji będzie różna w zależności od tego, czy jest przedsiębiorcą, czy konsumentem.
Wady rzeczy – wada fizyczna i wada prawna
Na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi, wykonawca jest odpowiedzialny względem inwestora, jeżeli wybudowany obiekt ma wadę fizyczną lub prawną.
Wadą prawną jest sytuacja, w której rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne.
W przypadku umowy o roboty budowlane najczęściej mamy do czynienia z wadami fizycznymi.
Wada fizyczna polega na niezgodności obiektu budowlanego z umową. W szczególności obiekt budowlany jest niezgodny z umową o roboty budowlane, gdy:
- nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
- został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.
Obiekt budowlany posiada wadę fizyczną także w przypadku nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia jego poszczególnych elementów, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.
W przypadku robót budowlanych, powstanie wad fizycznych może być związane z naruszeniem założeń dokumentacji projektowej, zasad wiedzy technicznej, norm czy przepisów techniczno-budowlanych. Powstanie wad może być również wynikiem zastosowania przez wykonawcę wyrobów niedopuszczonych do obrotu lub do stosowania w budownictwie.
Gdy inwestor jest konsumentem a wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem roku od wydania obiektu (tj. jego odbioru), domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na inwestora (tj. w momencie jego odbioru).
Stwierdzenie zaistnienia wad fizycznych obiektu budowlanego daje inwestorowi następujące uprawnienia:
- żądanie usunięcia wady;
- złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy jeśli wada jest istotna.
Wybór uprawnienia zależy od inwestora. Rozważenia wymaga, które z nich będzie korzystniejsze dla inwestora biorąc pod uwagę rodzaj wady, okoliczności jej powstania oraz przepisy prawa.
Kodeks cywilny wprowadza także ułatwienie dla inwestora będącego konsumentem, albowiem w sytuacji, gdy sprzedawca nie ustosunkuje się do żądania związanego z realizacją uprawnień z rękojmi za wady w terminie czternastu dni, uważa się że uznał je za uzasadnione.
Żądanie usunięcia wady
Wobec żądania inwestora skierowanego do wykonawcy o usunięcie wady, wykonawca jest zobowiązany usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.
Wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeżeli byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.
W sytuacji, gdy inwestorem jest przedsiębiorca, to wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie wady są wyższe od wynagrodzenia należnego wykonawcy. W takiej sytuacji inwestor będzie mógł żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy.
W przypadku stwierdzenia wady obiektu inwestor może złożyć wykonawcy oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę. Wyżej wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady przez wymianę rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy
Inwestor może alternatywnie złożyć wykonawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę. Wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Inwestor nie może odstąpić od umowy, gdy wada jest nieistotna.
Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi.
W zależności od przedmiotu umowy o roboty budowlane, termin na zgłoszenie roszczeń z rękojmi za wady fizyczne może zatem wynosić dwa lub pięć lat.
Jeżeli wada zostanie zgłoszona wykonawcy w ciągu roku, kupujący nie musi udowadniać istnienia wady, gdyż domniemuje się, że rzecz posiadała wadę w dniu wydania.
Gdy umowa o roboty budowlane została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, to przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają rozszerzenie, ograniczenie lub nawet wyłączenie odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił. W przypadku umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem dopuszczalne będzie jedynie rozszerzenie odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady.
Okres rękojmi na roboty budowlane i zgłoszenie wady według Kodeksu cywilnego
W przypadku umowy o roboty budowlane jej przedmiotem są głównie nieruchomości i ich części składowe. Oznacza to, że okres rękojmi na roboty budowlane wynosi co do zasady pięć lat. Jeżeli przedmiotem umowy o roboty budowlane jest rzecz ruchoma, wtedy obowiązujący będzie dwuletni okres rękojmi za wady. Okres ten jest więc uzależniony od rodzaju i charakteru przedmiotu umowy o roboty budowlane i będzie ustalany w zależności od konkretnego przypadku.
Po upływie terminów roszczenia te wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem.
Od terminów stwierdzenia wady należy odróżnić terminy przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Analogicznie w tym terminie inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady obiektu.
Momentem rozpoczynającym bieg terminu do stwierdzenia wady jest odbiór obiektu. Strony umowy o roboty budowlane mogą również oznaczyć w umowie moment rozpoczęcia biegu terminu rękojmi za wady, np. od podpisania protokołu odbioru końcowego, przekazania terenu budowy inwestorowi, wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Brak stwierdzenia wady w wyżej opisanym terminie wiążę się co do zasady z utratą uprawnień z rękojmi za wady. Dodatkowo, jeżeli umowa o roboty budowlane została zawarta między przedsiębiorcami, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał obiektu w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił go niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Dla zachowania terminu wystarczające jest wysłanie zawiadomienia o wadzie przed jego upływem
Gwarancja w umowie o roboty budowlane
Instytucję gwarancji regulują przepisy Kodeksu cywilnego, które stosuje się odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Gwarancja została tylko częściowo uregulowana w przepisach prawa, dlatego w znacznej mierze jej treść, forma i zakres będą ustalane między stronami w ramach zasady swobody umów.
W przypadku umowy obejmującej jedynie wykonanie robót budowlanych gwarantem jest najczęściej wykonawca. Z uprawnień z tytułu gwarancji na roboty budowlane inwestor może skorzystać wtedy, gdy została ona udzielona przez wykonawcę.
Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia przez wykonawcę określającego obowiązki gwaranta (wykonawcy udzielającego gwarancji) i uprawnienia inwestora, w przypadku gdy wykonany obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.
Obowiązki wykonawcy mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.
Na gruncie umowy o roboty budowlane strony mogą dowolnie określić okres trwania gwarancji, procedurę zgłoszenia wad, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia czy skutki ich nieusunięcia przez wykonawcę. Jeżeli nie zastrzeżono terminu, z mocy ustawy gwarancja domyślnie trwa 2 lata od dnia wydania (odbioru).
Nawet jeśli wykonawca nie udzielił gwarancji jakości na roboty budowlane, to zawsze inwestor może skorzystać z wyżej opisanych uprawnień z tytułu rękojmi za wady.
