Masz prawo nas wypróbować >>>

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości a utrata prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną

W dniu 7 lipca 2016 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w sprawie o sygn. akt III CZP 33/16 o treści:

Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).”.

Do tej pory orzecznictwo było niejednolite, jeśli chodzi o kwestię oceny, czy zdarzenie prawne inne niż czynność prawna może być objęte zakresem znaczeniowym „zbycia nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.).

W omawianej sprawie zdarzeniem innym niż czynność prawna była utrata prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną zgodnie z art. 98 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: u.g.n.) na podstawie decyzji administracyjnej.

Sąd Najwyższy rozpatrywał to zagadnienie mając na względzie następujące brzmienie art. 36 ust. 3 u.p.z.p:

„Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 (art. 36 u.p.z.p. – dopisek autora), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”.

W rozpoznawanej sprawie powódka twierdziła, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jej nieruchomości przeznaczone w planie pod drogi publiczne straciły na wartości w związku z czym na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. może domagać się od gminy odszkodowania.

Sąd Najwyższy dokonując wykładni językowej pojęcia „zbycie nieruchomości” użytego w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. wskazał, że zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN (por. Słownik języka polskiego pod. red. prof. Mieczysława Szymczaka, PWN, 1998, t. 3, s. 925), „zbyć” oznacza „sprzedać, odstąpić coś za pieniądze, pozbyć się czegoś przez sprzedaż” i przychylił się do takiego właśnie rozumienia tego terminu.

Ponadto Sąd Najwyższy stwierdził, że w dniu 22 września 2004 roku użyte pierwotnie w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. słowo „sprzedaje” zastąpiono słowem „zbywa”. Taka zmiana podyktowana była szerszym zakresem pojęcia „zbycie”, które obejmować może także nabywanie prawa użytkowania wieczystego. U ustawie nowelizującej u.p.z.p. zawarto także zmiany do u.g.n., które między innymi wprowadziły definicję pojęcia „zbycie nieruchomości” [por. art. 4 pkt 3b) u.g.n.].

Zdaniem Sądu Najwyższego należy przyjąć, że definicja zawarta w art. 4 pkt 3b) u.g.n. powinna zostać zastosowana w stosunku do uregulowań u.p.z.p., tym bardziej, iż za wykładnią zwężającą, a nie rozszerzającą, przemawia dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego, które z zakresu definicyjnego pojęcia „zbycie” wykluczało czynności prawne o charakterze darmym.

Sąd Najwyższy podkreślił także, iż w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dojść jedynie do ograniczenia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości poprzez spadek jej wartości. Powstała w związku z tym szkoda majątkowa na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ulega wyrównaniu dopiero wtedy, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości doprowadzi do jej zbycia, w wyniku czego otrzyma niższą cenę w stosunku do tej, jaką uzyskałby, gdyby nie doszło do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W omawianym w uchwale Sądu Najwyższego przypadku doszło natomiast nie do ograniczenia, lecz do pozbawienia prawa własności nieruchomości na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. W takiej sytuacji ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym.

Wobec powyższego Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, zgodnie z którym pojęcie „zbycie nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. nie obejmuje utraty prawa własności działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną.


Blog Prawniczy

  • Obowiązki, uprawnienia i odpowiedzialność kierownika budowy

    Kierownik budowy jest uczestnikiem procesu budowlanego, który posiada stosowne uprawnienia pozwalające na samodzielne kierowanie robotami budowlanymi. Sprawowanie funkcji kierownika budowy wiąże się z licznymi obowiązkami oraz dużą odpowiedzialnością.

    więcej

  • Roboty dodatkowe na gruncie umowy o roboty budowlane

    W trakcie procesu inwestycyjnego nierzadko zachodzi potrzeba wykonania robót dodatkowych. Często wiąże się to ze zwiększeniem kosztów inwestycji. Sytuacja taka może prowadzić do konfliktu pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane co do zapłaty za wykonane prace. Warto zatem wiedzieć czym są roboty dodatkowe i kiedy wykonawca można żądać za nie zapłaty.

    więcej