Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunkiem jaki musi zostać spełniony, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest posiadanie przez teren dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewnia obsługę komunikacyjną inwestycji tak, aby możliwe było korzystanie z niej wedle przeznaczenia. Dostęp ten może być zarówno bezpośredni jak i pośredni – za pośrednictwem drogi wewnętrznej lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Definicja dostępu do drogi publicznej
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Tym samym, dostęp do takiej drogi może być zapewniony przez dostęp bezpośredni do drogi publicznej (obsługa komunikacyjna bezpośrednio z drogi publicznej) lub pośredni dostęp do drogi publicznej (dostęp poprzez inną działkę / nieruchomość, wewnętrzną drogę lub służebność drogową).
Drogą publiczną są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Mogą z nich korzystać wszyscy, zgodnie z ich przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub innych przepisach szczególnych.
Drogami wewnętrznymi są droga, droga rowerowa, parking oraz plac przeznaczone do ruchu pojazdów, które nie są drogami publicznymi i nie są zlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.
Częstą praktyką zapewnienia dostępu pośredniego do nieruchomości jest dojazd poprzez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym m.in. na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej – w tym przypadku w zakresie ustanowienia drogi koniecznej przez nieruchomość obciążoną, wobec braku dostępu do drogi publicznej. Może ona zostać ustanowiona na dwa sposoby: w drodze umowy albo na podstawie orzeczenia sądu. W ramach umowy strony mogą uregulować zasady korzystania z drogi oraz wynagrodzenie z tego tytułu.
Wyjątki od zasady konieczności posiadania dostępu do drogi publicznej wskazano w art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to m.in. linie kolejowe, drogi, lotniska, obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej, instalacje odnawialnego źródła energii, urządzenia wodne.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Dostęp do drogi – faktyczny czy zagwarantowany prawnie?
Sporne w orzecznictwie sądów administracyjnych jest, jaki powinien być dostęp do drogi publicznej w rozumieniu omawianej regulacji – czy teren musi mieć dostęp faktyczny do drogi, czy też musi być on dodatkowo zagwarantowany prawnie.
Zgodnie z pierwszym poglądem, dostęp do drogi publicznej musi być dostępem faktycznym i zagwarantowanym prawnie – wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego czy też administracyjnego
Z analizy orzecznictwa wynika, że dominujący jest pogląd drugi, zakładający że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest zapewnienie faktycznego dostępu do drogi publicznej. Praktyka organów administracji może być w tym względzie różna, dlatego pożądane jest zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej – faktycznego i prawnego, już na etapie wnioskowania o wydanie warunków zabudowy.
Brak zapewnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej
W praktyce organ administracji bada czy działka ma dostęp do drogi publicznej na podstawie dokumentów przedstawionych przez inwestora oraz dostępnych materiałów ewidencyjnych. Weryfikacji podlega nie tylko istnienie drogi, ale także jej charakter oraz możliwość faktycznego wykorzystania do obsługi planowanej inwestycji. Istotne jest również, aby dostęp do takiej drogi był odpowiedni do rodzaju zamierzenia budowlanego – inne wymagania mogą dotyczyć zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a inne obiektów produkcyjnych czy usługowych.
Zapewnienie dostępu terenu do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Brak takiego dostępu skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy (z wyjątkami przewidzianymi w przepisach).
Warto również zwrócić uwagę na rozróżnienie pomiędzy dostępem do drogi publicznej a możliwością wykonania zjazdu. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza automatycznie zgody na lokalizację zjazdu – w tym zakresie konieczne jest uzyskanie odrębnego uzgodnienia z zarządcą drogi. Niemniej jednak brak realnej możliwości wykonania zjazdu może pośrednio wpływać na ocenę spełnienia przesłanki dostępu do drogi publicznej.
Kwestie związane z zapewnieniem dojścia i dojazdu do drogi publicznej reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
