Decyzje o warunkach zabudowy wydaje się dla terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego po spełnieniu przesłanek wskazanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz parlament bardzo długo pracowały nad zmianami w planowaniu przestrzennym. Uchwalona nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. przewiduje istotne zmiany przy wydawaniu tych decyzji co wpłynie na realizację inwestycji.
Plan ogólny gminy a wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Plan ogólny gminy zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Każda gmina będzie musiała uchwalić plan ogólny dla całego jej obszaru, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu. Będzie aktem prawa miejscowego, z którym zgodne będą musiały być warunki zabudowy. Mogą być w nim przewidziane obszary uzupełnienia zabudowy, na których co do zasady dopuszczalne będzie uzyskanie warunków zabudowy. Plan ogólny będzie wiążący przy procedowaniu omawianej decyzji wz.
Jeżeli gmina ustali gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, wydanie warunków zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni te standardy poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
W wyniku reformy inwestorzy będę uzyskiwać mniej decyzji wz.
Dla jakich inwestycji będzie potrzebna decyzja po reformie?
System planowania przestrzennego zakłada, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie wymaga wydania decyzji wz, która jest niezbędna do realizacji nowej zabudowy (np. zabudowy mieszkaniowej) i uzyskania pozwolenia na budowę.
Wprowadzony zostanie katalog zmian zagospodarowania terenu dotyczących obiektów budowlanych powiązany z przepisami Prawa budowlanego, które nie będą wymagały uzyskania omawianej decyzji (np. budowa: zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3; instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych; ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m, przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²).
Decyzję wz trzeba będzie jednak uzyskać w gminie, gdy zmiana zagospodarowania terenu będzie dotyczyła obiektów budowlanych np. wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin.
Nie będzie wydawało się takiej decyzji dla jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Wyjątki od zasady wydawania decyzji zgodnej z planem ogólnym
Przepisu dotyczącego wydania decyzji wz dla terenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nie będzie stosowało się do inwestycji:
- zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
- w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
Dodatkowo przesłanek dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i położenia terenu na ww. obszarze nie będzie stosowało się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Przesłanek dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, położenia terenu na ww. obszarze i dostępu terenu do drogi publicznej nie będzie stosowało się do:
- linii kolejowych, dróg i lotnisk;
- obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
- instalacji odnawialnego źródła energii;
- urządzeń wodnych;
- stacji paliw;
- ogólnodostępnych stacji ładowania;
- obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
- zalesienia terenu;
- obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
- pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki.
W przypadku wywłaszczenia nieruchomości lub jej części do omawianej decyzji dotyczącej odtworzenia obiektu budowlanego o wymiarach i funkcji obiektu wywłaszczonego, na nieruchomości sąsiedniej lub części nieruchomości, która nie została wywłaszczona, nie będzie stosowało się przesłanki dotyczącej położenia terenu na ww. obszarze, a warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określone w tej decyzji nie będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
Obszar analizowany
Nowelizacja zmienia przepisy dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie omawianej decyzji. Obszar ten ma być wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m.
Z tego względu nie będzie możliwe, tak jak dotychczas, dowolne ustalanie maksymalnej wielkości obszaru analizowanego. Jest to zatem zmiana niekorzystna dla inwestorów.
Zdaniem ustawodawcy ma to ograniczyć manipulowanie wielkością tego obszaru w celu objęcia analizą zabudowy o pożądanych parametrach, pomimo położenia w na tyle dużej odległości, że nie sposób jest mówić o kontynuacji zabudowy.
Analiza urbanistyczna
Zmianie ulegną także parametry ustalane w decyzji. Będą to:
- linia zabudowy;
- maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy;
- udział powierzchni zabudowy;
- szerokość elewacji frontowej;
- wysokość zabudowy;
- geometria dachu (kąt nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalna liczba miejsc do parkowania.
Szczególnie istotne będzie obowiązkowe określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej i minimalnej liczby miejsc do parkowania co było dotychczas różnie interpretowane przez organy i sądy administracyjne.
Nowelizacja zawiera definicję powierzchni biologicznie czynnej jako terenu zapewniającego naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, terenu pokrytego ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m². Przez udział powierzchni biologicznie czynnej w przypadku decyzji o warunkach zabudowy będzie rozumiany stosunek sumy powierzchni biologicznie czynnych znajdujących się na terenie do powierzchni tego terenu.
Analizie urbanistycznej nie będzie poddawana funkcja zabudowy. Ustalenie decyzji nie będzie związane z obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.
Przeniesienie decyzji
Zgodnie z nowymi zasadami, w przypadku omawianej decyzji dla zabudowy zagrodowej, decyzja będzie mogła zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Nowy inwestor będzie musiał zatem spełnić przesłankę jaka jest wymagana przy wydaniu omawianej decyzji dla zabudowy zagrodowej.
Wygaśnięcie decyzji
Dotychczas warunki zabudowy były wydawane bezterminowo.
Nowelizacja przewiduje, że warunki zabudowy wygasną po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne.
Prawomocne są decyzje ostateczne (od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy), których nie można zaskarżyć do sądu.
Termin obowiązywania warunków zabudowy nie będzie jednak dotyczył decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.
Wejście w życie
Omawiana zmiana wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy, z wyjątkiem niektórych przepisów, które będą obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. i 1 stycznia 2026 r.
Przepisy przejściowe
W stosunku do postepowań będących w toku w dniu wejścia w życie nowych przepisów dotyczących wydania wz (wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną) stosowane będą przepisy dotychczasowe.
Postępowania wszczęte w momencie wprowadzenia nowelizacji (wszczęte od dnia wejścia ustawy w życie i przed dniem utraty mocy przez studium w danej gminie) będą prowadzone na podstawie przepisów nowych z wyjątkiem przepisów, które są konsekwencją wprowadzenia do porządku prawnego planu ogólnego. Te przepisy będą stosowane do postępowań, które zostaną wszczęte po uchwaleniu plan ogólnego w danej gminie.
Ustalenie warunków zabudowy na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne.
