Prawo budowlane umożliwia przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę z dotychczasowego na nowego inwestora przez potrzeby przygotowania projektu budowlanego i prowadzenia od początku postępowania administracyjnego o jej wydanie. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak jej przeniesienie na nowego inwestora nie odnosi skutków co do przeniesienia praw autorskich do dokumentacji projektowej.
W art. 40 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.; dalej jako: prbud) przewidziano możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę z dotychczasowego na nowego inwestora. Wymaga to wszczęcia postępowania administracyjnego na wniosek nowego inwestora.
Aby otrzymać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę nowy inwestor musi dołączyć do wniosku oświadczenie o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie wydanej na niego decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczące nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.
Powyższe reguły stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych w postępowaniu w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy oraz do zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu.
Skutki przeniesienia pozwolenia na budowę
Decyzja o pozwoleniu na budowę określa prawa i obowiązki inwestora odnoszące się do konkretnej nieruchomości. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę pozwala nowemu inwestorowi na kontynuowanie robót budowlanych przez potrzeby przygotowania projektu budowlanego i prowadzenia od nowa postępowania administracyjnego o jej wydanie.
Decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę jest tzw. decyzją związaną tj., jeśli organ stwierdzi spełnienie przesłanek z art. 40 ust. 1 prbud to kończy postępowanie zgodnie z wnioskiem przenosząc pozwolenie na budowę na nowego inwestora.
Przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane, aby na nowego inwestora przeniesiono decyzję o warunkach zabudowy, która była wymagana przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę.
Pomimo, iż projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę, to jej przeniesienie na nowego inwestora nie odnosi skutków co do przeniesienia praw autorskich do dokumentacji projektowej.
Powoduje to konieczność uzyskania przez nowego inwestora autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej. Brak nabycia tych praw w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę i realizacji inwestycji naraża nowego inwestora na roszczenia podmiotu, któremu te prawa przysługują (tj. co do zasady projektanta). Przeniesienie praw autorskich przez projektanta należy traktować jako podstawową formę zabezpieczenia interesów każdego inwestora. Nabycie praw jest niezbędne, aby móc swobodnie realizować inwestycję objętą przeniesionym pozwoleniem na budowę.
Prawa projektanta i przesłanki ich ochrony
Przedmiotem prawa autorskiego jest każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia (utwór). Jeżeli projekt architektoniczny jest twórczy i cechuje się indywidualnym charakterem, to co do zasady spełnia warunki ww. definicji utworu.
Zgodnie z uniwersalną zasadą znajdującą zastosowanie do wszystkich utworów: ochrona przysługuje twórcy (w tym wypadku projektantowi) niezależnie od spełnienia jakichkolwiek formalności. Oznacza to, że projektant nie musi rejestrować projektu jako utworu w jakimkolwiek organie władzy publicznej, zgłaszać go np. organizacji branżowej albo organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi dla uzyskania ochrony. Ochrona projektu architektonicznego trwa od chwili jego ustalenia, tj. od momentu przybrania przez projekt jakiejkolwiek postaci na tyle stabilnej i uzewnętrznionej, że z projektem mogą zapoznać się również inne osoby poza autorem (por. np. uzasadnienie prawne wyroku Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 1973 r., I CR 91/73). Zgodnie z prawem, projekt chroniony jest prawem autorskim, chociażby miał postać nieukończoną.
Przeniesienie praw autorskich
Prawo autorskie wyraźnie odróżnia nabycie egzemplarza utworu (tj. np. nabycie wydruku projektu) od nabycia praw do tego utworu. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, to przeniesienie własności egzemplarza utworu nie powoduje przejścia na nabywcę autorskich praw majątkowych do tego utworu. Natomiast umowa o przeniesienie takich praw albo licencja wyłączna zawsze wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zasady te stosuje się do wszystkich utworów, a zatem także projektu architektonicznego.
Jeżeli zatem nowy inwestor nabędzie wyłącznie egzemplarz projektu, bez jednoczesnego przeniesienia praw autorskich, to nie będzie uprawniony do dalszego nim rozporządzania, podobnie jak np. odtworzenie muzyki z nut nie daje uprawnień do dalszego rozporządzania tymi nutami (tj. ich dalszej sprzedaży) albo ich opracowania (przetworzenia, dostosowania itd.).
Prawo zastosowania projektu do jednej budowy
Przewidziane w art. 61 Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1231 z późn. zm.; dalej jako: praut) prawo zastosowania projektu do jednej budowy nie zmienia powyższych zasad przeniesienia autorskich praw majątkowych.
W szczególności nabywca egzemplarza projektu architektonicznego nie uzyskuje praw do rozporządzania projektem lub korzystania z niego na różnych polach eksploatacji, tj. np. do utrwalania lub zwielokrotniania utworu albo wprowadzania do obrotu, użyczania lub najmu oryginału projektu albo jego zwielokrotnionych kopii. Do dokonania tych czynności zawsze wymagana jest zgoda uprawnionego (tj. twórcy albo podmiotu, który nabył od twórcy prawa autorskie).
Powyższe uwagi nie tracą na aktualności także w świetle wydanego nie tak dawno wyroku Sądu Najwyższego (dalej jako: SN) z 22 marca 2019 r., I CSK 104/18, w którym zastosowano szeroką wykładnię art. 61 praut dopuszczającą m.in. przeniesienie prawa zastosowania projektu do jednej budowy, według której nabywca egzemplarza projektu architektonicznego ma prawo do dokonania czynności funkcjonalnie służących do wybudowania budynku na podstawie tego projektu. W uzasadnieniu prawnym ww. orzeczenia SN stwierdził m.in., że w świetle art. 61 praut istotne jest ograniczenie wykorzystania projektu będącego przedmiotem umowy do jednej budowy, a nie to, kto ten projekt wykorzysta. Wyrok ten otwiera drogę do interpretacji dopuszczającej przeniesienie prawa zastosowania projektu do jednej budowy, co jest zmianą w stosunku do dotychczasowej linii orzeczniczej (por. np. wyrok SN z 18 czerwca 2003 r., II CKN 269/01), zgodnie z którą art. 61 praut nie mógł być stosowany w obrocie wtórnym, tj. przez kolejne podmioty.
Jakkolwiek w orzecznictwie można znaleźć pogląd opowiadający się za możliwością przeniesienia uprawnienia z art. 61 praut na inne osoby (por. wyrok SN z 25 maja 2017 r., II CSK 531/16), to nawet przy tej próbie zmiany linii orzeczniczej SN poczynił wyraźne zastrzeżenie, iż przeniesienie takie należy uznać za dopuszczalne, jeżeli zostanie dokonane przed jednokrotnym wykorzystaniem nabytego egzemplarza przez tego, który nabył jego własność od twórcy. Wyklucza to możliwość dokonywania bez zgody i wiedzy autora projektu dalszych modyfikacji (opracowań) lub powielania dokumentacji dla potrzeb wytworzenia projektów (w tym projektów zamiennych) przez nieuprawnione osoby trzecie w toku procesu inwestycyjnego.
Przeniesienie praw do projektu jako pożądany standard branżowy
Pożądanym standardem branżowym powinno być zawarcie umowy przeniesienia praw autorskich pomiędzy nowym inwestorem a projektantem, jeżeli ten ostatni nie przekazał wcześniej praw dotychczasowemu inwestorowi. W przypadku wcześniejszego przeniesienia praw, stronami umowy powinni być dotychczasowy i nowy inwestor, a jej przedmiotem dalsze przeniesienie praw do projektu budowlanego i upoważnienia do wykonywania praw zależnych, tj. do dokonywania jego opracowań (przeróbek, adaptacji).
Znaczne nakłady finansowe na inwestycje budowlane powodują konieczność uzyskania przez inwestora autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej. Kwestie te powinny być szczegółowo uregulowane w umowie pomiędzy inwestorem a projektantem.
Przeniesienie praw autorskich przez projektanta należy traktować jako podstawową formę zabezpieczenia interesów inwestora. Jest to niezbędne do swobodnej realizacji inwestycji objętej przeniesionym pozwoleniem na budowę.
Postulat de lege ferenda
Należy żałować, że ustawodawca przy okazji ostatniej nowelizacji prbud nie ustanowił normy, że warunkiem przejścia pozwolenia na budowę na nowego inwestora jest dołączenie do wniosku dokumentu stwierdzającego przejście na niego autorskich praw majątkowych albo istnienie odpowiedniego upoważnienia do korzystania z praw do projektu architektonicznego.
Potrzeba pewności obrotu gospodarczego przy realizacji inwestycji budowlanych uzasadnia wprowadzenie takiego warunku, aby uwolnić nowego inwestora budującego obiekt na podstawie przeniesionej decyzji o pozwoleniu na budowę od potencjalnych roszczeń o naruszenie praw autorskich do dokumentacji projektowej.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących prawa autorskiego i inwestycji budowlanych to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Skontaktuj się ze mną
