Od 19 września 2020 r. obowiązuje znowelizowana Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: Construction Law), w której znalazły się m.in. przepisy wprowadzające terminy graniczne dla stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Niejasne i niepełne przepisy przejściowe rodzą pytania i niepewność wśród inwestorów, do których decyzji należy stosować te regulacje.
Stan prawny przed nowelizacją
Do 18 września 2020 r. istniała możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nawet po wielu latach od ich wydania. Miało to niekorzystny wpływ na poczucie pewności po stronie inwestorów jak i późniejszych właścicieli nieruchomości co do utrzymania decyzji w obrocie prawnym.
Dotychczas w Prawie budowlanym nie były regulowane terminy graniczne dla stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W każdym czasie możliwe było stwierdzenie nieważności decyzji, która:
- wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
- była niewykonalna w dniu wydania i jej niewykonalność miała charakter trwały;
- w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą.
Terminy stwierdzenia nieważności decyzji w Prawie budowlanym
Ustawodawca od 19 września 2020 r. dodał art. 37b i art. 59h Prawa budowlanego, w których określono 5-letni termin, po upływie którego nie jest możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W obu przypadkach termin jest taki sam, jednak odmiennie uregulowano początek jego biegu. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. W przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie 5-letni termin biegnie od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Jeżeli organ administracji publicznej nie będzie mógł stwierdzić nieważności decyzji na skutek upływu 5-letniego terminu, ograniczy się do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji.
Przepisy przejściowe
W art. 25 Ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej jako: ustawa zmieniająca) wskazano, że do spraw uregulowanych w Prawie budowlanym, wszczętych i niezakończonych przed dniem 19 września 2020 r., stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym.
Oznacza to, że do postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wszczętego i niezakończonego przed dniem 19 września 2020 r. należy stosować przepisy sprzed nowelizacji Prawa budowlanego, które nie zawierały ograniczenia czasowego w stwierdzaniu nieważności. W takiej sprawie będzie zatem możliwe wydanie decyzji o stwierdzeniu nieważności nawet jeśli od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę albo od dnia ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie upłynęło 5 lat.
Zastosowanie nowych przepisów
Przepisy przejściowe zawarte w ustawie zmieniającej są niepełne i rodzą pytania co do zastosowania znowelizowanych regulacji Prawa budowlanego. W szczególności powstaje wątpliwość, czy nowe przepisy Prawa budowlanego ograniczające stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy stosować do wszystkich decyzji – zarówno tych wydanych przed 19 września 2020 r. jak i później, czy tylko do tych które zostały wydane po wejściu w życie nowych przepisów.
Jeśli ustawodawca chciał ograniczyć zastosowanie omawianych przepisów jedynie do decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wydanych od 19 września 2020 r. to powinien to wprost uregulować. Ustawa zmieniająca nie zawiera jednak takich zapisów.
Nie ma zatem żadnych podstaw do różnicowania w postępowaniu o stwierdzenie nieważności bytu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ze względu na datę ich wydania.
Wobec tego w postępowaniu wszczętym po 19 września 2020 r. można stwierdzić nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wydanych zarówno przed jak i po ww. dacie jedynie na podstawie znowelizowanych przepisów przez okres pięciu lat.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach z zakresu Prawa Budowlanego i Nieruchomości to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
