Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne oraz prawne sprzedanej rzeczy. Do odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady – kto odpowiada z tytułu rękojmi?
Przepisy o rękojmi za wady w większości przypadków mają charakter uniwersalny – stosowane są do umów sprzedaży zawieranych przez dowolne podmioty. W przypadku nieruchomości, rękojmia za wady znajdzie zastosowanie tylko w przypadku zachowania formy aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi następuje od dnia wydania rzeczy kupującemu, ma charakter absolutny i obiektywny. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi niezależnie od winy tj. niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział. Nie może się również z takiej odpowiedzialności zwolnić. Odpowiedzialność ta nie jest uzależniona od wystąpienia po stronie kupującego szkody wskutek zawarcia lub wykonania umowy sprzedaży.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy a także, gdy wada powstała po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego (chyba, że wynikła ona z przyczyny tkwiącej już poprzednio w nieruchomości). W przypadku zbycia nieruchomości za moment przejścia niebezpieczeństwa należy uznać jej odbiór. Gdy kupujący jest konsumentem i zawarł umowę ze sprzedającym – przedsiębiorcą, a wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili odbioru.
Warto w umowie sprzedaży wymienić wszystkie wady dotyczące nieruchomości wraz z oświadczeniem kupującego, że się zapoznał z nimi i je akceptuje.
Sprzedawca może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi poprzez jej odpowiednie ograniczenie lub wyłączenie. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tego tytułu jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.
Przeczytaj więcej tutaj o niezgodności sprzedanej nieruchomości z umową.
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – wady budynku
Przepisy nie definiują ogólnego pojęcia wady ani wadliwości rzeczy. Przepisy wskazują jedynie ogólnie, że wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową oraz określają katalog przykładowych sytuacji, w których uznaje się, że rzecz sprzedana jest niezgodna z umową.
I tak, rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, w szczególności jeżeli:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Przykładem wad fizycznych nieruchomości – wad budynku jest np. zawilgocenie lub zalewanie, wady konstrukcyjne (np. wady fundamentów czy ścian), brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej czy wady instalacji.
Rękojmia za wady prawne nieruchomości
Wadą prawną nieruchomości określa się nieprawidłowość dotyczącą tytułu prawnego do niej lub przeszkodę ograniczającą kupującego w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością. Wady prawne odnoszą się do sfery prawnej nieruchomości, a nie do jej właściwości fizycznych. Wada prawna nie może być jednocześnie wadą fizyczną.
Kodeks cywilny precyzyjnie wskazuje, kiedy mamy do czynienia z wadą prawną. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego z tytułu wady prawnej nieruchomości, jeżeli:
- nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej;
- nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej;
- istnieje ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością wynikające z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
W razie sprzedaży praw do nieruchomości sprzedawca jest odpowiedzialny także za brak istnienia prawa.
Przykładem wady prawnej nieruchomości jest np. sprzedaż nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (niebędącą właścicielem), sprzedaż nieruchomości bez udziału wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, czy nieujawnienie służebności w księdze wieczystej.
Chcesz wiedzieć więcej o wadach prawnych to przeczytaj ten artykuł.
Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady nieruchomości
W przypadku stwierdzenia wady nieruchomości, kupującemu z tytułu rękojmi za wady przysługują następujące uprawnienia:
- złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy;
- żądanie wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
Kupujący ma prawo wyboru, z którego uprawnienia skorzysta. Celem realizacji ww. uprawnień kupujący powinien udostępnić nieruchomość sprzedawcy.
W przypadku stwierdzenia wady nieruchomości, kupujący może złożyć sprzedawcy oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
W przypadku obniżenia ceny, powinna ona pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość nieruchomości z wadą pozostaje do wartości nieruchomości bez wady.
Odstąpienie polega na zakończeniu stosunku umownego między stronami. Jeżeli spośród sprzedanych rzeczy tylko niektóre są wadliwe i można je odłączyć od rzeczy wolnych od wad, bez szkody dla obu stron, uprawnienie kupującego do odstąpienia ogranicza się do rzeczy wadliwych.
Oświadczenie o obniżeniu ceny może zostać złożone niezależnie od tego czy wada jest istotna czy nieistotna. Wada istotna to taka, która uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości bądź znacznie utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Inaczej jest w przypadku oświadczenia o odstąpieniu od umowy – kupujący nie może odstąpić od umowy, gdy wada jest nieistotna.
Kupujący może również żądać usunięcia wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad. Ze względu na specyfikę nieruchomości, trudno mówić o uprawnieniu do żądania wymiany rzeczy – całej nieruchomości na wolną od wad, chyba że wada dotyczy elementu, który może zostać zastąpiony. Koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca.
Gdy kupujący domaga się usunięcia wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad, to sprzedawca jest zobowiązany uczynić zadość żądaniu w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Pojęcie „w rozsądnym czasie” jest niedookreślone i należy je rozpatrywać osobno dla każdego przypadku. Na czas realizacji może mieć wpływ rodzaj uszkodzonej rzeczy i jej dostępność na rynku, czy czas potrzebny na jej stworzenie lub naprawę.
Sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.
Jeżeli z powodu wady fizycznej lub prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący może w szczególności żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Katalog roszczeń ma charakter otwarty. Powyższe reguły stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez sprzedawcę.
Do kiedy sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości?
Odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady jest ograniczona czasowo. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Po upływie terminu roszczenia wynikające z rękojmi za wady wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem.
W przypadku nieruchomości momentem rozpoczynającym bieg terminu do stwierdzenia wady jest odbiór nieruchomości.
Brak wykrycia wady w wyżej opisanym terminie wiążę się co do zasady z utratą uprawnień z rękojmi za wady. Dodatkowo, w przypadku umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcami, nabywca nieruchomości traci omówione uprawnienia, jeżeli nie zbadał jej w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił go niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Dla zachowania terminu wystarczające jest wysłanie zawiadomienia o wadzie przed jego upływem.
Od terminów stwierdzenia wady należy odróżnić terminy przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Analogicznie w tym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady obiektu. Jeżeli kupujący jest konsumentem, wtedy bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu do stwierdzenia wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
Kodeks cywilny wprowadza jednak wyjątek – jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Podstępne będzie takie zatajenie wady, gdy sprzedawca będzie wiedział o niej i starał się celowo ją zataić.
Rękojmia a gwarancja
Sprzedawca może odpowiadać za wady nieruchomości również na podstawie udzielonej gwarancji. Pojęcia rękojmi za wady i gwarancji są często mylone. W przypadku rękojmi odpowiada zawsze sprzedawca, natomiast w gwarancji – udzielający gwarancji (gwarant), którym może być zarówno sprzedawca, jak i np. deweloper. Rękojmia za wady przysługuje niezależnie od woli stron, z mocy samej ustawy, natomiast gwarancja może – ale nie musi – zostać udzielona przez sprzedawcę. Instytucję gwarancji regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
Uprawnienia z rękojmi i z gwarancji nie mogą być realizowane jednocześnie. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność z rękojmi za wady. Skorzystanie z uprawnień z gwarancji ma jednak taki wpływ na uprawnienia z rękojmi za wady, że powoduje ich zawieszenie z dniem zawiadomienia o wadzie. Termin biegnie dalej po odmowie wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznym upływie czasu na ich wykonanie.
Odpowiedzialność odszkodowawcza zgodnie z kodeksem cywilnym
Roszczeń z tytułu wad nieruchomości można dochodzić również na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Sprzedawca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi. Roszczenia o naprawienie szkody można dochodzić niezależnie, i to nawet po utracie uprawnień z rękojmi za wady.
Dochodzenie roszczeń na tej podstawie wymaga wykazania niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, wysokości szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a poniesioną szkodą. Przy rękojmi, kupujący udowadnia wyłącznie istnienie wady.
Sprzedawca, który chce uwolnić się od odpowiedzialności, powinien wykazać, że niewykonanie (nienależyte wykonanie) zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących wad nieruchomości to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
