Prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Fakt posiadania przez inwestora prawa do nieruchomości nie oznacza, że może on ją dowolnie zabudować, wedle własnego uznania. Określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zwanym również planem miejscowym) lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Kto i kiedy wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub wojewoda (dla terenów zamkniętych) dla terenu, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli inwestycja wykracza poza obszar jednej gminy, wtedy decyzję wydaje ten wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.
W decyzji o warunkach zabudowy określa się sposób zagospodarowania terenu (zagospodarowania działki) i warunki zabudowy, z wyłączeniem lokalizacji inwestycji celu publicznego – ustalanej w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.
Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana dla zmiany sposobu zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa katalog zmian zagospodarowania terenu dotyczących obiektów budowlanych powiązany z przepisami Prawa budowlanego, które nie wymagają uzyskania omawianej decyzji (np. budowa: zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3; instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych; ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m, przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne, gdy zmiana zagospodarowania terenu dotyczy ww. obiektów budowlanych np. wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin.
Nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy dla jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
W tym artykule dowiesz się jakie są nowe zasady zawieszenia postępowania o warunki zabudowy.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek, który może złożyć każda osoba – nie musi ona posiadać prawa do terenu, tj. być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się na formularzu wniosku w postaci papierowej albo formie dokumentu elektronicznego.
Aktualnie w trakcie postępowania organ administracji bada merytorycznie wniosek o wydanie warunków zabudowy oraz sporządza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie nieobowiązującej już ustawy z 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (nie dotyczy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego);
- zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
- w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi;
- strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu;
- strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana gdy spełnione będą wszystkie ww. przesłanki.
Przesłanki dotyczącej tzw. zasady dobrego sąsiedztwa nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
W związku z dużą reformą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po wejściu w życie planu ogólnego gminy w danej gminie analizie urbanistycznej nie będzie poddawana funkcja zabudowy i dojdzie dodatkowy warunek położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy (analiza urbanistyczna będzie dotyczyła tylko tego warunku). Przepisu dotyczącego wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nie będzie stosowało się do inwestycji:
- zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
- w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
Przesłanek dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy nie będzie stosowało się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Przesłanek dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy i dostępu terenu do drogi publicznej nie będzie stosowało się również do określonych obiektów określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. linii kolejowych, dróg i lotnisk, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, instalacji odnawialnego źródła energii, urządzeń wodnych, stacji paliw, ogólnodostępnych stacji ładowania).
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna zostać wydana w terminie 90 dni, w przypadku budowy na podstawie uproszczonego zgłoszenia domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 – w terminie 21 dni, a w w odniesieniu do biogazowni rolniczej w terminie 65 dni.
Aby uzyskać warunki zabudowy konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej w wysokości 598 zł. Obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji nie dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego wniosek dotyczy.
Od decyzji w przedmiocie warunków zabudowy przysługuje stronom postępowania prawo do wniesienia odwołania do organu wyższego stopnia (w przypadku wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do samorządowego kolegium odwoławczego, a gdy decyzję wydał wojewoda – do właściwego ministra) w terminie 14 dni od jej doręczenia.
Przeczytaj w tym artykule jak złożyć odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy.
Analiza urbanistyczna
Ustalenie wymagań co do nowej zabudowy następuje na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad nowym rozporządzeniem, które ma zastąpić dotychczasowe.
Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. analizie urbanistycznej).
Analizę rozpoczyna się od wyznaczenia wokół działki budowlanej obszaru analizowanego, na którym bada się funkcje i cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełniania warunków koniecznych, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie obszar analizowany wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem, w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m. Po wejściu w życie planu ogólnego gminy obszar analizowany nie będzie mógłby być większy niż 200 m. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Po wprowadzeniu planu ogólnego gminy za front terenu będzie uznawana dodatkowo ta część granicy działki budowlanej, która przylega do granicy działki obciążonej służebnością drogową. Poddane analizie zostają nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, nawet te, które są nim objęte tylko w części.
Na podstawie parametrów nieruchomości położonych na obszarze analizowanym w następujący sposób ustala się poszczególne wymagania co do nowej zabudowy tj.
- linię zabudowy;
- maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy;
- udział powierzchni zabudowy;
- szerokość elewacji frontowej;
- wysokość zabudowy;
- geometrię dachu (kąt nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalną liczba miejsc do parkowania.
Wyniki analizy urbanistycznej – sporządzone w formie tekstowej i graficznej – są załącznikami do decyzji o warunkach zabudowy i stanowią jej integralną część.
Do kiedy są ważne warunki zabudowy?
Aktualnie warunki zabudowy są wydawane bezterminowo. Ulegnie to jednak zmianie. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że warunki zabudowy wygasną po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Prawomocne są decyzje ostateczne (od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy), których nie można zaskarżyć do sądu.
Termin obowiązywania warunków zabudowy nie będzie jednak dotyczył decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter zbywalny. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek. Wnioskodawcą i zarazem stroną postępowania o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy są wyłącznie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej, decyzja będzie mogła zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Przeczytaj ten artykuł jeśli chcesz wiedzieć więcej o stwierdzeniu nieważności warunków zabudowy.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
