W sytuacji, gdy odmówiono nam wydania decyzji o warunkach zabudowy lub otrzymaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, z którą się nie zgadzamy, możemy ją zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Ustalenie przeznaczenia oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W razie jego braku ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy np. dla nowej zabudowy stanowi wymóg formalny konieczny dla późniejszego otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę i wybudowania inwestycji.
Kiedy wydaje się decyzję o warunkach zabudowy?
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w upzp, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Regulację tę stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej takiej zmiany, trwającej do roku (art. 59 ust. 2 upzp).
Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 upzp. W celu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę urbanistyczną w zakresie ww. warunków. Ustala się w szczególności wymagania dotyczące: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy rozstrzyga wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Czasami pomimo wniosku inwestora odmawia ustalenia warunków zabudowy lub wydaje decyzje pozytywną, z którą się nie zgadzamy. W takiej sytuacji możemy złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Jak przygotować i złożyć odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy?
Odwołanie co do zasady może złożyć strona postępowania administracyjnego, którą jest najczęściej wnioskodawca oraz właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich nieruchomości. Musimy je wnieść w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji (np. jej doręczenia za pośrednictwem poczty). Składamy je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Dla zachowania terminu wystarczające jest jego nadane w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (na Poczcie Polskiej) albo placówce pocztowej operatora świadczącego pocztowe usługi powszechne w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej albo państwie członkowskim Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stronie umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym.
Jeśli pomylimy się i złożymy środek zaskarżenia bezpośrednio do właściwego SKO lub do organu niewłaściwego, to środek prawny wniesiony do organu niewłaściwego przed upływem przypisanego terminu, uważa się za wniesiony z zachowaniem terminu ustawowego. Dotyczy to także sytuacji wniesienia odwołania bezpośrednio do organu odwoławczego, bez zachowania trybu pośredniego. Jeżeli organ administracji publicznej jest niewłaściwy w sprawie, to niezwłocznie przekazuje środek zaskarżenia do organu właściwego.
Odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli wynika z niego, że strona nie jest zadowolona z decyzji. Przepisy nie ustalają wymogów szczególnych co do zaskarżenia decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Organ drugiej instancji powinien nie tylko dokonać kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, ale co do zasady zobowiązany jest rozpatrzyć całość sprawy i orzec merytorycznie. Warto jednak zawrzeć zarzuty dotyczące rozstrzygnięcia, tak aby ułatwić organowi rozpoznanie sprawy i rozważenie wątków, na których nam zależy. Powinniśmy także podać czego się domagamy (np. uchylenia decyzji w całości i wydania rozstrzygnięcia merytorycznego co do istoty sprawy; uchylenia w całości decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji). Możliwe jest także powołanie nowych dowodów.
Jak wnieść skargę lub sprzeciw do sądu administracyjnego?
Jeśli SKO nie rozstrzygnął sprawy w sposób nas satysfakcjonujący, to możemy złożyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego skargę albo sprzeciw (w sytuacji, gdy uchylono w całości zaskarżoną decyzję i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji).
Na złożenie skargi mamy 30 dni, natomiast sprzeciwu 14 dni – od dnia doręczenia decyzji. Wnosimy je za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie decyzji, którą skarżymy; oznaczenie organu, którego działania dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego.
Sprzeciw od decyzji powinien czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać wskazanie decyzji, którą skarżymy, żądanie jej uchylenia oraz oznaczenie organu, który ją wydał.
Jeśli chcesz dowiedzieć się jak stwierdzić nieważność warunków zabudowy, to zapraszamy do przeczytania artykułu Stwierdzenie nieważności warunków zabudowy.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy odwołaniu od decyzji o warunkach zabudowy, to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
