Od 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej zastępującej dotychczasową ustawę z 2011 r. Wprowadzono w niej wiele zmian dla nabywców i deweloperów. Jedną z nich jest bardziej szczegółowe uregulowanie procedury odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminach wskazanych w ustawie oraz po wyznaczeniu przez nabywcę dodatkowego terminu na ich usunięcie, nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera. Nabywca będzie uprawniony do odmowy odbioru w przypadku wady istotnej, natomiast deweloper będzie mógł uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. Jeśli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej przy powtórnym odbiorze nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) zastępuje ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: dotychczasowa ustawa deweloperska) regulującą podobną materię i z założenia ma wzmocnić pozycję nabywcy wobec dewelopera.
Obecne zasady odbioru
W dotychczasowej ustawie deweloperskiej istnieje obowiązek przeprowadzenia odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę przed zawarciem z deweloperem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Może zostać przeprowadzony po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku inwestycji niewymagających wydania takiej decyzji, po dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu.
Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy i sporządza się z niego protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przyjmuje on formę pisemną z podpisami nabywcy i dewelopera (ewentualnie pełnomocników stron). W swej treści protokół zawiera oświadczenia stron odnoszące się do zastanych cech wybudowanego lokalu mieszalnego albo domu jednorodzinnego. Celem odbioru jest zweryfikowanie czy deweloper wywiązał się ze swego zobowiązania, a zatem czy nabywany lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny został wykonany zgodnie z umową deweloperską i bez wad. Umożliwia on nabywcy wykrycie wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przed zawarciem umowy przenoszącej jego własność.
Deweloper jest zobowiązany ustosunkować się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Może to nastąpić poprzez doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn. Czasami deweloper uznaje zasadność tylko części zgłoszonych wad. Przyjmuje się, iż brak odpowiedzi ze strony dewelopera w powyższym terminie lub pominięcie w oświadczeniu niektórych wad skutkuje domniemaniem uznania ich przez dewelopera, przy czym nie zostało to uregulowane w dotychczasowej ustawie deweloperskiej. W przypadku otrzymania oświadczenia o odmowie uznania wad i w braku porozumienia stron umowy deweloperskiej, nabywca może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.
Uznanie wad przez dewelopera skutkuje po jego stronie obowiązkiem ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Nowe zasady odbioru
W nowej ustawie deweloperskiej powtórzono w znacznej części rozwiązania w zakresie odbioru z dotychczasowej ustawy deweloperskiej dodając nowe procedury, uprawnienia oraz obowiązki dla nabywcy i dewelopera.
Doprecyzowano, iż odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Co prawda dotychczasowa ustawa deweloperska wymieniała ten akt administracyjny, ale nie wskazywała czy powinien być on ostateczny lub prawomocny. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego decyzje prawomocne są to decyzje ostateczne (od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy), których nie można zaskarżyć do sądu. Odbiór będzie zatem możliwy w sytuacji, gdy nie zaskarżono decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub pozostaje ona w obrocie prawnym po wyczerpaniu środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym.
W protokole odbioru odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Będzie obowiązywał 14-dniowy termin od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy przez dewelopera informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn. Dotychczasowa ustawa deweloperska przewidywała obowiązek doręczenia przez dewelopera oświadczenia o uznaniu wad lub oświadczenia o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Według nowej ustawy deweloperskiej, deweloper przekaże nabywcy informację lub oświadczenie na papierze lub innym trwałym nośniku (np. w dokumencie elektronicznym wysłanym e-mailem).
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w wyżej podanym terminie, uważa się, że uznał wady. Ustawodawca wprowadził zatem do nowej ustawy deweloperskiej przepis odzwierciedlający przywołaną wyżej wykładnię dotychczasowej ustawy deweloperskiej co do skutków nieustosunkowania się dewelopera w terminie ustawowym do wad zgłoszonych przez nabywcę podczas odbioru. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, że w dotychczasowej ustawie deweloperskiej nie przewidziano konsekwencji niedoręczenia przez dewelopera odpowiedzi na zgłoszone przez nabywcę do protokołu wady, a przez to regulacja miała charakter niekompletny.
Termin na usunięcie przez dewelopera uznanych wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego został uregulowany podobnie jak w dotychczasowej ustawie deweloperskiej, przy czym jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Dodano, iż termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. W dotychczasowej ustawie deweloperskiej określono, iż deweloper „może wskazać” inny termin usunięcia wad, co można intepretować jako brak obowiązku w tym zakresie (może, ale nie musi). Ponadto w nowej ustawie deweloperskiej nie posłużono się słowem „odpowiedni” w odniesieniu do wyznaczenia przez dewelopera innego terminu usunięcia wady.
Zapisy nowej ustawy deweloperskiej nie usunęły jednak wątpliwości deweloperów co do wyznaczenia innego terminu usunięcia wad a wręcz powstaną nowe problemy interpretacyjne. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej stwierdzono, iż zastosowanie pojęcia „nadmiernych niedogodności” dla nabywcy co do określenia innego terminu usunięcia wad jest wzorowane na art. 561 Kodeksu cywilnego regulującym m.in. usunięcie wady. Wskazano, iż jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario. Zapewne jednak na tle tego przepisu powstaną spory pomiędzy nabywcami a deweloperami. Należałoby się także zastanowić na wprowadzeniem terminu maksymalnego usunięcia wad, przy czym z uwagi na nieprzewidywalność procesu budowlanego jego długość musiałaby być znacząca (np. 45 lub 60 dni) a i tak w niektórych sytuacjach mógłby nie zostać dotrzymany przez dewelopera z przyczyn od niego niezależnych.
W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wyjaśniono, że stosowana w dotychczasowej ustawie deweloperskiej procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na tempo i jakość usuwania przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z tego względu zdecydowano się na wprowadzenie dodatkowego zapisu do nowej ustawy deweloperskiej, iż jeżeli deweloper nie usunie wad w innym wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Wykonanie zastępcze nie ma obejmować wad istotnych, albowiem kwestie te zostały uregulowane odrębnie.
Wobec braku rozstrzygnięcia w dotychczasowej ustawie deweloperskiej zagadnienia odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego posiadającego wady istotne, ustawodawca zdecydował się wprowadzić zasadę, że nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej przy jednoczesnej odmowie dewelopera co do uznania jej w protokole. Jeśli deweloper uzna wadę istotną w protokole, stosuje się wyżej opisaną procedurę i terminy usunięcia wad. Deweloper będzie miał zatem możliwość usunięcia wady istotnej maksymalnie w trzech terminach, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Przy powtórnym odbiorze nabywca może odmówić odbioru z powołaniem się na wadę istotną, przy czym musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą jej istnienia. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia powtórnej odmowy dokonania odbioru. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego wady istotnej w opinii nabywca może odstąpić od umowy.
W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, iż koszty opinii ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca, gdyż każdy z nich ma interes prawny i faktyczny w potwierdzeniu, czy faktycznie zgłoszona wada ma charakter istotny. Nie zostało to jednak wysłowione wprost w treści nowej ustawy deweloperskiej, albowiem uregulowano jedynie, iż wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem m.in. umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Pominięto także niżej opisane przepisy dotyczące rozliczenia kosztów sporządzenia opinii. Kwestia ta może zatem budzić wątpliwości i powodować spory pomiędzy stronami umowy deweloperskiej. Skoro to nabywca ma wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii i ją przedstawić to w zasadzie deweloper nie będzie miał wpływu na wybór rzeczoznawcy budowlanego i ustalenie jego wynagrodzenia. Należy się zatem zastanowić nad doprecyzowaniem przepisów co do powołania rzeczoznawcy budowlanego np. przez niezależny podmiot trzeci oraz zasad ponoszenia przez strony kosztów sporządzenia opinii (w tym np. uiszczenia zaliczki) i wzajemnego rozliczenia.
W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego występowania wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę. Jeżeli jednak opinia potwierdzi wadę istotną to koszty obciążają w całości dewelopera. Rozliczenie tych kosztów między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Brak jednak szczegółowych regulacji w tym zakresie.
W nowej ustawie deweloperskiej posłużono się pojęciem wady istotnej, które nie jest zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Pojęcie to jest interpretowane w nauce prawa i orzecznictwie sądów, niemniej jednak ustalenie czy dana wada jest istotna czy nieistotna będzie wywoływać podobne wątpliwości jak w sporach dotyczących realizacji umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 12 marca 2002 r. o sygn. akt IV CKN 803/00, w szczególności wadą istotną jest taka, która wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość, albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia. Rzeczoznawcy budowlani w swoich opiniach posługują się definicjami wypracowanymi w naukach technicznych lub przez organizacje branżowe, co dodatkowo potęguje problemy związane z ustaleniem charakteru wad.
Procedura odbioru będzie obejmować wady zgłoszone przez nabywcę do protokołu odbioru oraz wady stwierdzone od dnia jego podpisania do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, przy czym w tym drugim wypadku wyłączono możliwość zgłoszenia wady istotnej, albowiem ustawodawca odwołał się do odpowiedniego zastosowania procedury dla wad niemających charakteru istotnego.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących umowy deweloperskiej to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
