Od 3 czerwca 2023 r. nastąpiły zmiany w przepisach Prawa budowlanego dotyczące realizacji obiektów budowlanych do magazynowania zboża, naziemnych silosów, budynków gospodarczych oraz wiat o prostej konstrukcji.
Zmiany w prawie budowlanym dla rolników a decyzja o pozwoleniu na budowę
Ustawodawca wskazując na konieczność realizacji postulatów i oczekiwań rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych, na które napotykają w procesie budowlanym oraz celem ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego prowadzonego na terenie gospodarstw rolnych po raz kolejny w ostatnim czasie dokonał nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.) wyłączając niektóre inwestycje z uzyskania pozwolenia na budowę. Czy rolnicy skorzystają ze zwolnienia z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę?
Silosy, budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, obiekty budowlane do magazynowania zboża na zgłoszenie
Obowiązujące od 3 czerwca 2023 r. zmiany w p.b. wprowadzone ustawą z 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym (dalej: nowelizacja) przewidują możliwość budowy na podstawie zgłoszenia bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę:
- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej w postaci naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m (zmieniony art. 29 ust. 1 pkt 29 lit. c p.b.) – wcześniej na podstawie zgłoszenia możliwa była budowa silosów naziemnych na materiały sypkie na działce siedliskowej o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m;
- jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (dodany art. 29 ust. 1 pkt 32 p.b.);
- obiektów budowlanych służących przechowywaniu zboża o maksymalnej pojemności 5000 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, czyli w Gdańsku, Gdyni, Szczecinie i Świnoujściu (dodany art. 29 ust. 1 pkt 33 p.b. w związku z art. 2 pkt 3 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich).
Małe budynki gospodarcze i wiaty mające prostą konstrukcję wyłączone przez ustawę z uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia
Dodatkowo nowelizacja zwolniła z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowę jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych a także wiat mających prostą konstrukcję, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (dodany art. 29 ust. 2 pkt 33 p.b.). Tym samym budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 150 m2 i wiaty o ww. parametrach nie będą wymagały żadnych formalności.
Nowy załącznik do zgłoszenia w ustawie – Prawo budowlane
Nowelizacja wprowadziła nowy załącznik do zgłoszenia budowy ww. budynków gospodarczych oraz wiat oraz obiektów budowlanych służących przechowywaniu zboża w portach w postaci dokumentacji technicznej zawierającej rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonanej przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane (dodany art. 30 ust. 2a pkt 3a p.b.). Ustawodawca w uzasadnieniu projektu nowelizacji wyjaśnił, że w celu ułatwienia budowy ww. dokumentacja techniczna ma być składana zamiast projektu budowlanego.
Budowa bez kierownika budowy
W przypadku budowy ww. obiektów Prawo budowlane przewiduje, że nie będzie obowiązkowe ustanowienie kierownika budowy. Jeśli inwestor nie zatrudni kierownika budowy to będzie musiał samodzielnie wykonać część obowiązków, jakie przynależą do tego uczestnika procesu budowlanego (np. zabezpieczyć teren budowy, przechowywać dokumenty stanowiące podstawę wykonywania robót budowlanych).
Prosta konstrukcja a zmiany w ustawie
Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo nawet dokonania zgłoszenia wyłączono sporych rozmiarów ww. budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji. Prawo budowlane nie definiuje czym jest prosta konstrukcja i tu pojawia się pierwsze pole do interpretacji i nadużyć. Zasadniczo tę kwestię powinien określić projektant i zweryfikować organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu), czego jednak nie uczyni przy braku konieczności przeprowadzenia jakiejkolwiek procedury w stosunku do ww. budynków gospodarczych oraz wiat o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Będzie to możliwe jedynie w przypadku zgłoszenia budowy takich obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Kto będzie mógł postawić budynek gospodarczy związany z produkcją rolną?
Dodatkowo p.b. nie zawiera definicji produkcji rolnej i budynków z nią związanych. Na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb. Inaczej działalność rolniczą definiuje art. 2 ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym jest to działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej: 1) miesiąc – w przypadku roślin, 2) 16 dni – w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek, 3) 6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego, 4) 2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt – licząc od dnia nabycia.
W art. 2 pkt 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego zdefiniowano prowadzenie działalności rolniczej rozumiane jako prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Dodatkowo art. 4 pkt 2 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych zawiera definicję budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu jako budynków i urządzeń służących przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych.
Nie wiadomo, dlaczego ustawodawca w nowelizacji posłużył się takim a nie innym pojęciem bez odwołania się do któreś z definicji ustawowych lub nie wprowadził jej do p.b. Należy jednak zaznaczyć, że wcześniej w p.b. w katalogu budów, dla których wymagane jest zgłoszenie albo nie jest potrzebna ani decyzja o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenie pojawiły się „obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną” (art. 29 ust. 1 pkt 29 i ust. 2 pkt 1 p.b.).
Nie jest również jasne, jakie kryteria zdecydowały o takim a nie innym rozróżnieniu budowy budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji co do ich parametrów na wymagające zgłoszenia oraz nie wymagające ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.
Zgodność z przepisami
Niezależnie od tego czy jest wymagane lub nie zgłoszenie budowy ww. obiektów, to ich wykonanie musi być zgodne z przepisami prawa, w tym budowlanego i techniczno-budowlanego. Oznacza to także konieczność zachowania zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, która jest wydawana w przypadku braku planu miejscowego. Niektóre studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin a za nimi plany miejscowe (które nie mogą naruszać ustaleń studium) wprowadzają ograniczenia co do wysokości np. silosów i budynków gospodarczych wynikające z wcześniejszych regulacji p.b. Skorzystanie z nowych przepisów może wymagać zatem uprzedniej zmiany przez radę gminy studium i planu miejscowego, co bardzo wydłuży proces inwestycyjny. Jeśli dla terenu nie obowiązuje plan miejscowy to konieczne będzie uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co również wymaga czasu. Nowelizacja nie przewiduje żadnych zmian i uproszczeń w stosunku do reguł wynikających z ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli ww. obiekty powstaną niezgodnie z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy lub przepisami prawa, to gminom lub sąsiadom pozostanie zawiadomienie organu nadzoru budowlanego, który zdecyduje o wszczęciu postępowania legalizacyjnego lub naprawczego.
Kolejny raz rozluźniono przepisy p.b. jednocześnie nie wzmacniając uprawnień organów nadzoru budowalnego (powiatowych i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego) co do skutecznego i szybkiego prowadzenia postępowań dotyczących samowoli budowlanych. Nowe regulacje przy braku ww. definicji będą zapewne wykorzystywane przez osoby, które nie są rolnikami i nie prowadzą gospodarstwa rolnego a będą traktowały np. uprawę przydomowego ogrodu jako uprawniającą do budowy budynku gospodarczego lub wiaty o prostej konstrukcji na nowych zasadach. Czas pokaże czy zmiany przyspieszą i ułatwią pozyskiwanie dokumentów potrzebnych do realizacji inwestycji w przypadku budynków gospodarczych i wiat, silosów oraz obiektów do przechowywania zboża.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących prawa budowlanego to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
