W dniu 20 września 2016 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku wydał wyrok w sprawie o sygn. akt I ACa 821/15 rozstrzygający kwestie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz mocy prawnej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
W przedmiotowej sprawie powodowie żądali od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ich roszczenia były oparte na art. 36 ust. 3 i art. 37 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.):
„Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”;
„Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.”.
W wygasłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość powodów znajdowała się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość znalazła się na terenie oznaczonym jako gruntu rolne. Gmina ustaliła takie przeznaczenie gruntu w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Powodowie sprzedali nieruchomość i wystąpili wobec gminy z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sąd Okręgowy w Gdańsku częściowo odrzucił pozew oraz oddalił powództwo.
Sąd I instancji wskazał, iż powodowie nie ponieśli żadnej szkody na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdził, iż wartość nieruchomości znacznie wzrosła po określeniu jej przeznaczenia jako rolnej z uwagi na uregulowanie jej statusu po okresie występowania luki planistycznej.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z 20 września 2016 roku odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2009 roku o sygn. akt IV CSK 508/08 wskazując, iż dla roszczeń z art. 36 ust. 1 i 2 oraz ust. 3 u.p.z.p. występuje wspólna podstawa faktyczna, jaką jest uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe przesłanki, warunkujące zasadność roszczenia odszkodowawczego z przywołanych przepisów nie są jednak tożsame.
Sąd II instancji uznał, iż w przypadku roszczeń odszkodowawczych przewidzianych w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. muszą zajść łącznie tylko dwie przesłanki: obniżenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie nieruchomości. Wskazał, iż luka planistyczna nie jest tożsama z sytuacją, w której dla danej nieruchomości nigdy nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił, że obywatel nie może ponosić jakichkolwiek ujemnych skutków związanych z zaistnieniem luki planistycznej (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 roku, sygn. akt P 58/08).
Na rozstrzygniecie sprawy nie miała wpływu treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Zgodnie z art. 9 ust. 5 u.p.z.p. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego. Jest to akt wewnętrzny, który wiąże wyłącznie organy gminy w ramach realizacji obowiązku prowadzenia polityki przestrzennej.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie stanowi źródła praw i obowiązków podmiotów zewnętrznych w stosunku do gminy, a w szczególności nie wywołuje skutków aktu prawa miejscowego.
