Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne gdy dla danej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestor składa wniosek, a właściwy organ gminy analizuje możliwość realizacji planowanej inwestycji. Uzyskana decyzja określa możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu i otwiera drogę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz zagospodarowania terenu może złożyć każda osoba – nie musi być to właściciel, użytkownik wieczysty czy osoba posiadająca prawo do terenu.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:
- mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci elektronicznej (w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych) albo papierowej;
- określenie granic terenu objętego wnioskiem;
- charakterystykę inwestycji.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy dla składowiska odpadów, powinien dodatkowo zawierać docelową rzędną składowiska odpadów, roczną i całkowitą ilość składowanych odpadów oraz rodzaje składowanych odpadów, sposób gromadzenia, oczyszczania i odprowadzania ścieków, oraz sposób gromadzenia, oczyszczania i wykorzystywania lub unieszkodliwiania gazu składowiskowego.
Do wniosku o warunki zabudowy można przedłożyć kopię dokumentu zamiast oryginału. Jeżeli będzie to uzasadnione okolicznościami sprawy, organ zażąda przedłożenia oryginału dokumentu.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się na formularzu w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego. Obowiązuje jednolity wzór formularza wniosku o wydanie takiej decyzji.
Konieczność uzyskania uzgodnień
Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest dokonanie uzgodnień z odpowiednimi podmiotami, zależnie od rodzaju i miejsca położenia inwestycji.
Przykładowo, uzgodnień należy dokonać z:
- wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków;
- dyrektorem parku narodowego – w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;
- regionalnym dyrektorem ochrony środowiska (choć nie zawsze uzgodnienie jest wymagane) – w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody (z wyjątkiem obszarów położonych w granicach parku narodowego i jego otuliny);
- właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.
Uzgodnienie następuje w ten sposób, że organ rozpatrujący sprawę zwraca się do innego podmiotu o zajęcie stanowiska, zawiadamiając o tym równocześnie stronę postępowania. Organ uzgadniający powinien niezwłocznie przedstawić stanowisko, jednak nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia mu żądania. Wyjątkiem jest regionalny dyrektor ochrony środowiska, który ma maksymalnie 21 dni na uzgodnienie decyzji. W przypadku niezajęcia stanowiska w tych terminach uzgodnienie uważa się za dokonane.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Projekt decyzji o warunkach zabudowy opracowuje osoba uprawniona do sporządzania projektów aktów planistycznych albo osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta lub wojewoda (dla terenów zamkniętych). Jeżeli inwestycja wykracza poza obszar jednej gminy, wtedy decyzję wydaje ten wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.
Decyzja o warunkach zabudowy określa:
1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Organ administracji nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi . Oznacza to, że organ administracji nie działa na podstawie uznania, ale jest związany – jeżeli nie ma niezgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, to jest zobowiązany wydać decyzję zgodną z żądaniem inwestora. Odmowa wydania warunków zabudowy może nastąpić, gdy inwestycja nie spełnia choćby jednej z przesłanek ustawowych.
Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy jest m.in. spełnienie zasady „dobrego sąsiedztwa”, posiadanie dostępu do drogi publicznej i zgodność z przepisami odrębnymi.
W celu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m (w okresie przejściowym reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego jest to odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejsza niż 50 metrów), i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustala się w szczególności wymagania dotyczące: linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Sposób ustalania ww. wymagań określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Termin wydania decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy powinna zostać wydana w terminie 90 dni, a w przypadku domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 – w terminie 21 dni. Do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.
Przekroczenie terminu jest podstawą do wszczęcia postępowania w sprawie wymierzenia organowi kary pieniężnej. Kara jest nakładana przez organ wyższego stopnia w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Wynosi 500 zł za każdy dzień zwłoki. Uiszcza się ją w terminie 14 dni od dnia doręczenia postanowienia o jej nałożeniu.
Odwołanie od decyzji
Od decyzji w przedmiocie warunków zabudowy przysługuje stronom postępowania prawo do wniesienia odwołania do organu wyższego stopnia (w przypadku wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do samorządowego kolegium odwoławczego, a gdy decyzję wydał wojewoda – do właściwego ministra) w terminie 14 dni od jej doręczenia.
Odwołanie co do zasady może złożyć strona postępowania administracyjnego, którą jest najczęściej wnioskodawca oraz właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich nieruchomości.
Odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli wynika z niego, że strona nie jest zadowolona z decyzji. Przepisy nie ustalają wymogów szczególnych co do zaskarżenia decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Organ drugiej instancji powinien nie tylko dokonać kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, ale co do zasady zobowiązany jest rozpatrzyć całość sprawy i orzec merytorycznie. Warto jednak zawrzeć zarzuty dotyczące rozstrzygnięcia, tak aby ułatwić organowi odwoławczemu rozpoznanie sprawy i rozważenie wątków, na których nam zależy. W odwołaniu należy również wskazać czy żąda się uchylenia decyzji w całości i wydania rozstrzygnięcia merytorycznego co do istoty sprawy lub też uchylenia w całości decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Możliwe jest także powołanie nowych dowodów.
Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Po wyczerpaniu środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym można złożyć skargę albo sprzeciw do sądu administracyjnego.
Skarga albo sprzeciw do sądu administracyjnego
Jeśli organ drugiej instancji nie rozstrzygnie odwołania w sposób satysfakcjonujący dla strony, to strona postępowania może złożyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego skargę albo sprzeciw (w sytuacji, gdy uchylono w całości zaskarżoną decyzję i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji).
Termin do wniesienia skargi to 30 dni, natomiast sprzeciwu 14 dni – od dnia doręczenia decyzji. Wnosi się je za pośrednictwem organu drugiej instancji.
Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji; oznaczenie organu, którego działania dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego.
Sprzeciw od decyzji powinien czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać wskazanie decyzji, którą skarżymy, żądanie jej uchylenia oraz oznaczenie organu, który ją wydał.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter zbywalny. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek. Wnioskodawcą i zarazem stroną postępowania o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy są wyłącznie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej, decyzja będzie mogła zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
