Z niniejszego artykułu z cyklu „Z prawem do celu” dowiesz się, w jakich sytuacjach możesz dochodzić obniżenia czynszu najmu za lokal użytkowy.
Najem lokali użytkowych regulowany jest przepisami Kodeksu cywilnego. Strony mogę wiele kwestii określić szczegółowo w umowie. Co z tego wynika w aspekcie możliwości obniżenia czynszu?
Pomimo, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia lokalu użytkowego, definicję taką możemy znaleźć w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali[1]. W rozumieniu ww. ustawy lokalem użytkowym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystywane są na cele inne niż mieszkalne.
Definicję tę możemy zastosować rozpatrując przepisy Kodeksu cywilnego o najmie.
Wady lokalu
Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 664 Kodeksu cywilnego, gdy wynajęty mu lokal posiada wady.
Wady te mogą ograniczać przydatność lokalu do umówionego użytku lub całkowicie uniemożliwiać przewidziane w umowie używanie lokalu. Przez wady ograniczające przydatność należy rozumieć takie cechy lokalu, które utrudniają jego używanie lub zmniejszają użyteczność, jak na przykład:
- niesprawność urządzeń znajdujących się w lokalu;
- utrudniony dostęp do lokalu spowodowany przebudową nieruchomości;
- brak dostępu lokalu do drogi publicznej.
W takiej sytuacji wysokość czynszu powinna być obniżona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użytku z lokalu. Co istotne, najemca ma prawną możliwość domagania się od wynajmującego obniżenia czynszu, nie może jednak powstrzymywać się z jego zapłatą. W razie dokonania zapłaty czynszu za okres obejmujący występowanie wad, można dochodzić jego zwrotu.
Uprawnienie do żądania obniżenia czynszu z tytułu wad lokalu nie przysługuje, gdy wady istniały już w chwili zawarcia umowy najmu, a najemca wiedząc o nich, zdecydował się zawrzeć umowę.
Skontaktuj się ze mną
Umorzenie czynszu najmu w dobie epidemii
Szczególną podstawę prawną do umorzenia czynszu w związku z epidemią koronawirusa stanowi art. 15ze ustawy o zwalczaniu COVID-19[2].
W związku z zakazem prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, ustawodawca zdecydował, że w okresie obowiązywania tego ograniczenia wygasają wzajemne zobowiązania stron wynikające z umowy najmu.
Głównym zobowiązaniem najemcy wobec wynajmującego jest uiszczanie czynszu najmu. Zgodnie z wyżej wymienioną regulacją obowiązek ten wygasa w okresie obowiązywania opisanego zakazu.
Aby nie płacić czynszu, najemca musi złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta taka powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Najemca ma prawo zdecydować, czy zapłaci czynsz najmu i inne świadczenia związane z umową za okres trwania zakazu czy też będzie mu się opłacało przedłużyć umowę w zamian za zwolnienie z opłat.
Klauzula rebus sic stantibus
Niezależnie od wprowadzenia wyżej wymienionego przepisu na czas epidemii koronawirusa, podstawę prawną do obniżenia wysokości czynszu przez sąd stanowi art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczący zasady rebus sic stantibus (łac. skoro sprawy przybrały taki obrót).
Warunkiem zastosowania ww. przepisu jest wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, przez co należy rozumieć zmianę nagłą, wyjątkową i nieprzewidywaną przez strony w momencie zawierania umowy. Do takich zdarzeń należy zaliczyć w szczególności katastrofy naturalne, załamanie sytuacji gospodarczej, strajki, konflikty zbrojne czy akty terrorystyczne. Niewątpliwie regulacją tą objęta jest także sytuacja związana z epidemią.
Na podstawie art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego najemca może wystąpić do sądu o ukształtowanie na nowo lub zmodyfikowanie postanowień umowy najmu, w tym co do wysokości ustalonego czynszu. Najemca musi wykazać, że spełnienie świadczenia z umowy najmu byłoby dla niego połączone z nadmiernymi trudnościami albo że grozi mu rażącą stratą.
Orzekając o ingerencji w umowę najmu sąd może oznaczyć odmienny od pierwotnego sposób wykonania zobowiązania, np. rozłożyć płatność na raty lub zmienić wysokość czynszu.
Warto pamiętać, że uprawnienie do wytoczenia powództwa na podstawie wyżej wymienionego przepisu przysługuje najemcy przez cały okres trwania stosunku najmu. Jednak, pomimo rażącej straty dokona on płatności, to nie może ubiegać się o sądową modyfikację wykonanego zobowiązania.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących umowy najmu to zadzwoń pod numer telefonu 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres: pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
[1] art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 532 z późn. zm.).
[2] Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.).
