Na podstawie art. 11 ustawy z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1077; dalej: nowelizacja) dodano nowy art. 76 ust. 1a ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 z późn. zm.; dalej: ustawa deweloperska) stanowiący uzupełnienie dotychczasowych przepisów przejściowych.
Zmiany w składkach na DFG dla przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r.
Dodany przepis art. 76 ust. 1a ustawy deweloperskiej stanowi, że:
- wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej także: DFG) dla przedsięwzięć deweloperskich, o których mowa w art. 76 ust. 1 ustawy deweloperskiej [w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) uchylanej ustawą deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej, tj. od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r.],
- w ramach których deweloper zawiera umowy deweloperskie lub umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej (umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; dalej: umowa zobowiązująca) lub art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej (umowa obejmująca lokal użytkowy zawierana wraz z umową deweloperską albo umową zobowiązującą i dotyczące tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego; dalej: umowa dotycząca lokalu użytkowego),
- jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu 1 lipca 2022 r.
W dniu 1 lipca 2024 r. upłynął ww. 2-letni okres przejściowy pozwalający stosować przepisy uchylonej ustawy deweloperskiej z 2011 r. do przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. po spełnieniu wymogu zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej. Od tak zawartych umów nie odprowadzało się składek na DFG.
Od 2 lipca 2024 r. wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie i nowo zawierane umowy zostały objęte przepisami ustawy deweloperskiej. Przepisy przejściowe zakładały, że po 2 latach od wejścia w życie ustawy deweloperskiej zdecydowana większość inwestycji rozpoczętych na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r. zostanie zakończona. Zgodnie z informacjami z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego dla większości przedsięwzięć deweloperskich 2-letni okres przejściowy okazał się zbyt krótki, aby inwestycje te zostały w całości ukończone.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej
Na podstawie art. 49 ust. 6 ustawy deweloperskiej wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Pierwotnie brakowało przepisu przejściowego do ww. regulacji a duża część lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., została po okresie przejściowym (od 2 lipca 2024 r.) objęta przepisami ustawy deweloperskiej. To spowodowało, że wysokość składki na DFG dla tych inwestycji wynosiła zero (bo w momencie rozpoczęcia sprzedaży – przed 1 lipca 2022 r. – nie obowiązywała ani ustawa deweloperska ani niżej wymienione rozporządzenie regulujące wysokość stawek procentowych, według których jest wyliczana składka na DFG). Były one jednak objęte ochroną DFG. Od wpłat dotyczących nabycia takich nieruchomości nie były zatem odprowadzane przez deweloperów składki na DFG. Jednak ich nabywcy mieli pełne prawo do korzystania ze środków zgromadzonych na DFG od wpłat nabywców, którzy zawarli umowy w ramach przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się po 1 lipca 2022 r. Od tych umów deweloperzy odprowadzili składki na DFG. Wobec tego uchwalono nowelizację w celu likwidacji ryzyka braku środków do pokrycia ewentualnych wypłat na rzecz nabywców w przypadku np. upadłości deweloperów.
Dodany przepis art. 76 ust. 1a ustawy deweloperskiej stosuje się do umów deweloperskich, umów zobowiązujących i umów dotyczących lokalu użytkowego dotyczących ww. przedsięwzięć, o których mowa w art. 76 ust. 1 ustawy deweloperskiej, zawartych po dniu wejścia w nowelizacji, a zatem od 23 sierpnia 2025 r.
Z tego względu od każdej umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego zawartej od 23 sierpnia 2025 r. dotyczących przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. i realizowanych do 1 lipca 2024 r. na podstawie ww. przepisów przejściowych należy odprowadzać składki na DFG w sposób wskazany poniżej.
Przykład:
Deweloper rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego w maju 2022 r. i przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 r. W okresie przejściowym (od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r.) zawierał umowy deweloperskiej na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r. i nie odprowadzał składek na DFG.
Po zakończeniu okresu przejściowego (od 2 lipca 2024 r.), nowe umowy dla tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego były zawierane na podstawie ustawy deweloperskiej, ale składka na DFG wynosiła zero i nie była odprowadzana przez dewelopera.
Deweloper kontynuował sprzedaż lokali mieszkalnych w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego i od 23 sierpnia 2025 r. dla zawartej umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej, umowy dotyczącej lokalu użytkowego odprowadza składki na DFG według stawki obowiązującej w dniu 1 lipca 2022 r.
Konsekwencją wprowadzenia nowej regulacji jest konieczność dostosowania do niej prospektów informacyjnych i wzorów umów dotyczących przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r.
Istnieje ryzyko wzrost cen nowych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, od których sprzedaży aktualnie deweloper odprowadza składki na DFG.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Przepisy ustawy deweloperskiej wprowadziły szereg rozwiązań chroniących nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym, w tym DFG. Ma on na celu ochronę środków wpłacanych przez nabywców. Stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zapewnia obsługę DFG.
Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na DFG odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony (otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego).
Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej lub umowy dotyczącej lokalu użytkowego, a w przypadku przekazania opłaty rezerwacyjnej podstawą wyliczenia wysokości składki jest wartość wpłaty dokonanej przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloperzy odprowadzają składki na DFG według stawek procentowych określonych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które w przypadku dewelopera posiadającego:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wynoszą 0,45%;
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wynoszą 0,1%.
Składka na DFG stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w ww. rozporządzeniu oraz:
- wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo
- wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy z tytułu opłaty rezerwacyjnej.
Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na DFG i wpłaca ją do banku lub kasy prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty określonej w ustawy deweloperskiej, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank lub kasa odprowadza składkę do DFG w terminie 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera. Składka przekazana na DFG nie podlega zwrotowi. Wysokość składki jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Przeznaczenie środków z DFG
Środki DFG przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej lub umowy dotyczącej lokalu użytkowego, w przypadku:
- wydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie art. 425e ust. 1 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 614 z późn. zm.; dalej: p.u.);
- wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425e ust. 1 p.u.;
- uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425h ust. 1 p.u.;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 p.u.;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy z 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1428 z późn. zm.);
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1-11 ustawy deweloperskiej i nieotrzymania przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę, jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 p.u.;
- niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, o którym mowa w art. 425e ust. 2a p.u.
Dokonanie przez DFG zwrotu wpłat lub kwot powoduje z mocy prawa przejście na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny roszczenia nabywcy wobec dewelopera, banku lub kasy, także po ogłoszeniu upadłości dewelopera, banku lub kasy, o zwrot wypłaconych nabywcy kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia dokonania przez DFG zwrotu wpłat lub kwot.
