W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad rewolucyjnymi zmianami w ustawie z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które będą dotyczyły m.in. żądania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości oraz uiszczania opłaty planistycznej w przypadku wzrostu jej wartości wobec uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy).
Aktualnie istnieją dwa typy roszczeń odszkodowawczych w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.
Pierwszy typ obejmuje roszczenia właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. W takim przypadku może on żądać o gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczenia jest możliwa również w drodze zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej.
Drugi typ dotyczy właścicieli albo użytkowników wieczystych, którzy zbyli nieruchomości i nie skorzystali z wyżej wymienionych praw do wykupienia nieruchomości przez gminę, nie żądali odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub nie otrzymali nieruchomości zamiennej. Mogą żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą jej wartość uległa obniżeniu. Roszczenia te można jednak zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z tego względu nie obejmuje osób, które zbyły nieruchomość po upływie ww. 5-letniego terminu.
Nowelizacja ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada, że odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości będzie można żądać niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie zbyta. Dodatkowo tego typu odszkodowanie będzie ustalane na dzień, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące a aktualnie jest określane na dzień sprzedaży nieruchomości. Nie planuje się jednak zmiany lub uchylenia przepisu nakazującego zgłoszenie omawianego roszczenia w terminie 5 lat od momentu obowiązywania planu miejscowego albo jego zmiany. Niezrozumiałe jest zatem utrzymanie tego odrębnego roszczenia w sytuacji, gdy w dotychczasowym orzecznictwie przyjmuje się, że żądanie przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.
Istotnej zmianie ulegną przepisy dotyczące zapłaty jednorazowej opłaty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Obecnie opłata planistyczna jest pobierana w przypadku zbycia nieruchomości a postępowanie w tej sprawie wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi wszcząć przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Po zmianie przepisów opłata planistyczna związana z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą będzie uiszczana niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie zbyta czy nie. Utrzymany ma jednak zostać ww. termin na wszczęcie postępowania, a więc gmina będzie miała ściśle określony czas na dochodzenie zapłaty.
Opłata planistyczna będzie zatem znacznym obciążeniem dla osób, które nie planują zbycia nieruchomości i nie skorzystają na uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie np. poprzez wykonanie obiektu budowlanego albo jego rozbudowę lub nadbudowę.
Aktualnie rada gminy uchwalając plan miejscowy może ustalić opłatę planistyczną w przedziale – więcej niż 0% i nie więcej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Nowelizacja wprowadza stałą opłatę planistyczną w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Będzie istniała możliwość ubiegania się o rozłożenie opłaty planistycznej na nie więcej niż 360 miesięcznych rat w przypadku, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty w okresie 3 lat przed dniem, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, stale zamieszkiwał na nieruchomości. Przewidziano także jej umorzenie, ale tylko dla osób otrzymujących zasiłek stały w rozumieniu ustawy z 12.03.2004 r. o pomocy społecznej oraz w okresie 3 lat przed dniem, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, stale zamieszkujących na nieruchomości.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących odszkodowania planistycznego i renty planistycznej to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
