Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej także jako: spółka) mogą nabywać i zbywać nieruchomości. Czynności te są jednak obwarowane ograniczeniami wynikającymi z przepisów Kodeksu spółek handlowych (dalej jako: KSH) lub umowy spółki. W artykule wskazano, kto decyduje o nabyciu i zbyciu nieruchomości należącej do spółki z o.o. oraz jakie kroki należy podjąć, aby dokonane czynności były skuteczne.
Reprezentacja zarządu
Kompetencja do nabywania i zbywania nieruchomości w imieniu spółki przysługuje członkom zarządu.
W przypadku zarządu wieloosobowego sposób reprezentacji powinien być określony w umowie spółki. Jeżeli tak nie jest, skuteczne złożenie oświadczeń w imieniu spółki zgodnie z KSH wymaga współdziałania dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem.
Prokura to szczególny rodzaj pełnomocnictwa uprawniającego do dokonywania czynności sądowych i pozasądowych, które są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Nie ma ono jednak charakteru nieograniczonego – między innymi w celu zbycia nieruchomości, działający samodzielnie prokurent musi uzyskać dodatkowo pełnomocnictwo do tej czynności.
W sytuacji współdziałania jednego członka zarządu z prokurentem mamy do czynienia z tzw. reprezentacją mieszaną. Związane są z nią pewne kontrowersje dotyczące ustalenia zakresu umocowania prokurenta. Nie jest bowiem przesądzone, czy ulega on wówczas rozszerzeniu ze względu na prawo do reprezentacji przysługujące członkowi zarządu, i tym samym czy obejmuje czynności zbywania i obciążania nieruchomości. Przepisy prawa nie rozstrzygają, czy do zbycia nieruchomości w ramach reprezentacji mieszanej prokurent potrzebuje dodatkowego pełnomocnictwa.
Wymóg uzyskania zgody zgromadzenia wspólników
Prowadzenie spraw i reprezentowanie spółki należy do kompetencji zarządu. Niemniej jednak kluczowe dla spółki czynności, takie jak m.in. zbywanie i nabywanie nieruchomości, wymagają uzyskania przez zarząd zgody zgromadzenia wspólników. Dotyczy to każdej nieruchomości, czyli m.in. gruntów, budynków trwale z gruntem związanych oraz lokali. Nie ma przy tym znaczenia czy nieruchomość służy spółce do prowadzenia działalności gospodarczej czy jedynie wchodzi w skład jej majątku trwałego, ale nie jest wykorzystywana bezpośrednio do prowadzenia działalności. Wspomniany wymóg obowiązuje również bez względu na wartość czy wielkość nieruchomości.
Celem tego rozwiązania jest ochrona interesów spółki i wspólników przy dokonywaniu istotnych oraz zwykle kosztownych dla spółki transakcji.
Wyłączenie obowiązku uzyskania zgody w umowie spółki
Nie ma przeszkód, aby wymóg uzyskania zgody wspólników uchylić w treści umowy spółki. Może się w niej znaleźć ogólne postanowienie znoszące obowiązek uzyskania uchwały wspólników lub wprost odnoszące się do art. 228 pkt 4 KSH i wyłączające jego zastosowanie. Istnieje także możliwość umownego uregulowania ogółu zasad postępowania w zakresie rozporządzania składnikami aktywów trwałych lub dokonywania czynności nabywania i zbywania nieruchomości.
W braku stosowanego postanowienia umownego, wyrażenie zgody zgromadzenia wspólników na nabycie lub zbycie nieruchomości jest warunkiem koniecznym do dokonania tej czynności. Zgoda jest udzielana w formie uchwały zgromadzenia wspólników i zapada bezwzględną większością głosów, chyba że w umowie spółki postanowiono inaczej.
Czynności prawne o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego
Zgodnie z art. 230 KSH uchwały wspólników wymaga także rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego.
Umowa spółki może uchylić zastosowanie tego przepisu. Nie wystarczy jednak ogólne postanowienie wyłączające obowiązek uzyskania uchwały wspólników. Aby było skuteczne musi bezpośrednio odnosić się do art. 230 KSH lub jego treści. Warto przy tym zauważyć, że istnieje możliwość kwotowego ograniczenia wymogu uzyskania zgody wspólników (np. do czynności, których wartość przekracza określoną kwotę).
Umowy o nabycie nieruchomości zawarte przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki
Istnieją jednak takie czynności, których nie obejmuje zawarte w umowie spółki postanowienie o wyłączeniu obowiązku uzyskania zgody wspólników. Przykładem jest umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak niż 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki.
W tej sytuacji powzięcie przez wspólników stosownej uchwały jest konieczne, nawet jeśli umowa spółki uchyla ten obowiązek. Zgoda wspólników nie będzie niezbędna jedynie wówczas, gdy umowa nabycia nieruchomości była uprzednio przewidziana w umowie spółki, a więc została zaplanowana. Dla spełnienia tego warunku, w umowie spółki należy co najmniej wskazać przedmiot przyszłej umowy (wskazać konkretną nieruchomość) oraz określić cenę nabycia.
Forma i czas udzielenia zgody
Zgoda zgromadzenia wspólników na nabycie lub zbycie nieruchomości wymaga formy uchwały, która może zostać podjęta zarówno przed, jak i po złożeniu oświadczenia przez spółkę. W praktyce obrotu, gdy czynności dotyczą nieruchomości, uchwały powinny zostać podjęte przed przystąpieniem do umowy. Gdy jednak to nie nastąpiło, uchwała zgromadzenia wspólników może zostać podjęta nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę (tzw. następcze wyrażenie zgody). Takie potwierdzenie ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej.
Konsekwencje nieuzyskania zgody zgromadzenia wspólników
Dokonanie przez zarząd czynności prawnej bez wymaganej zgody zgromadzenia wspólników niesie za sobą różne konsekwencje. Są one zależne od źródła obowiązku uzyskania zgody, którym może być nie tylko ustawa, ale również umowa spółki.
Jeżeli obowiązek uzyskania zgody zgromadzenia wspólników wynika z ustawy, czynność prawna dokonana bez jej podjęcia jest nieważna. Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 230 KSH w stosunku do czynności o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego. W tym przypadku brak zgody nie powoduje wadliwości czynności prawnej w stosunku pomiędzy stronami, natomiast może rodzić odpowiedzialność członków zarządu wobec spółki.
Z kolei czynność prawna dokonana bez zgody zgromadzenia wspólników zastrzeżonej wyłącznie w umowie spółki jest ważna, ale członkowie zarządu narażają się wówczas na odpowiedzialność wobec spółki.
Planowanie transakcji
Przygotowując się do czynności nabycia lub zbycia nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością warto w pierwszej kolejności zbadać zapisy umowy spółki oraz ustalić wszelkie dodatkowe wymogi. Jeżeli niezbędnym okaże się uzyskanie zgody zgromadzenia wspólników należy zadbać, aby uchwała miała odpowiednią treść i została poddana pod głosowanie ze stosownym wyprzedzeniem. Identyfikacja wszystkich ryzyk i zaplanowanie transakcji powinno być regułą, albowiem konsekwencją nieprawidłowego działania może być uznanie czynności za nieważną lub powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach z zakresu nabycia lub zbycia nieruchomości to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Skontaktuj się ze mną
