W kolejnym artykule z cyklu „Z prawem do celu” dowiecie się na czym polega procedura zgłoszenia robót budowlanych, jakie dokumenty należy złożyć, kiedy potrzebny jest projekt oraz kiedy można rozpocząć budowę.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: U.p.b.) dla budowy lub rozbiórki obiektów budowlanych wymaga uzyskania pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia (ewentualnie zgłoszenia z projektem budowlanym) a także reguluje w jakich sytuacjach nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia.
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Przepisy U.p.b. wyraźnie wskazują jakie roboty budowlane wymagają zgłoszenia, a nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgłoszenie jest swego rodzaju zamiennikiem (substytutem) wniosku o pozwolenie na budowę, jednakże z założenia procedura ta jest mniej skomplikowana i krótsza niż w przypadku wydawania pozwolenia na budowę.
Katalog obiektów budowlanych lub robót budowlanych wymagających zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zawarty jest w U.p.b.
Dla niektórych robót budowlanych U.p.b. wymaga złożenia przez inwestora organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia wraz z projektem budowlanym.
Jeśli na przykład planujesz budowę wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany (lub innych obiektów wyszczególnionych przez U.p.b.), to możesz dokonać zgłoszenia z projektem budowlanym.
Gdzie dokonać zgłoszenia?
Zgłoszenia dokonuje się we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej, tj.: w starostwie powiatowym, urzędzie miasta na prawach powiatu bądź w wyjątkowych przypadkach w urzędzie wojewódzkim.
Jakie dane i dokumenty są potrzebne do zgłoszenia?
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zależnie od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
W przypadkach wskazanych w U.p.b. do zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany.
Kiedy dokonać zgłoszenia i kiedy można rozpocząć roboty budowlane?
Zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Po upływie 21 dni od dokonania kompletnego zgłoszenia można przystąpić do realizacji robót budowlanych, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu od zgłoszenia w formie decyzji.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na ocenę faktyczną i merytoryczną zgłoszenia oraz ewentualne wniesienie sprzeciwu.
Braki w zgłoszeniu
Organ administracji architektoniczno-budowlanej w drodze postanowienia może nałożyć na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie. W przypadku, gdy braki nie zostaną uzupełnione w terminie, organ wniesie sprzeciw od zgłoszenia.
Nałożenie ww. obowiązku przerywa bieg terminu do wniesienia sprzeciwu.
Od momentu uzupełnienia zgłoszenia na nowo biegnie termin 21 dni na zapoznanie się organu ze zgłoszeniem i ewentualne wniesienie sprzeciwu.
Milczenie organu administracji architektoniczno-budowlanej
Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wyda aktu administracyjnego potwierdzającego możliwość podjęcia robót budowlanych na podstawie zgłoszenia.
Milczenie organu po upływie wyżej wskazanego terminu utożsamia się z uprawnieniem do rozpoczęcia robót budowlanych w sprawie wszczętej zgłoszeniem.
Jednakże organ administracji architektoniczno-budowlanej może przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia w formie decyzji wydać z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie takiego zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych.
Kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej może zgłosić sprzeciw?
Organ administracji architektoniczno-budowlanej może zgłosić sprzeciw w przypadku, gdy:
- wezwał do uzupełnienia zgłoszenia i nie zostało uzupełnione we wskazanym terminie;
- zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;
- zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego (obiektu budowlanego przeznaczonego do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidzianego do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki a także obiektu budowlanego niepołączonego trwale z gruntem) w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.
Jaki jest czas na rozpoczęcie robót budowlanych?
Roboty budowlane należy rozpocząć przed upływem 3 lat od terminu ich rozpoczęcia określonego w zgłoszeniu.
W przypadku przekroczenia ww. terminu, rozpoczęcie robót budowlanych może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia.
Jakie są skutki wykonania robót budowlanych bez zgłoszenia lub w przypadku gdy organ wniósł sprzeciw?
Wykonanie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia (albo pozwolenia na budowę) lub w sytuacji gdy organ wniósł sprzeciw (albo nie wydał pozwolenia na budowę) jest samowolą budowlaną.
W przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie prowadzące do legalizacji lub rozbiórki.
Niniejszy artykuł zawiera podstawowe informacje o procedurze zgłoszenia robót budowlanych i nie stanowi porady prawnej.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy dokonaniu zgłoszenia robót budowlanych lub nie wiesz czy dane roboty budowlane wymagają zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę to zadzwoń pod numer telefonu 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres: pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwsze spotkanie w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
