Od 1 lipca 2022 r. zacznie obowiązywać znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej z 20.05.2021 r., które w całości zastąpią dotychczasową ustawę z 16.09.2011 r. Jedną z najistotniejszych zmian jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej, która stanie się nową umową nazwaną. Do tej pory umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach prawa i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, którą zawierano zgodnie z zasadą swobody umów.
Ustawa z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) zastępuje ustawę z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: dotychczasowa ustawa deweloperska). Celem ustawodawcy było wzmocnienie pozycji nabywcy wobec dewelopera, w tym uregulowanie umowy rezerwacyjnej jako nowej umowy nazwanej prawa cywilnego. Uzasadniono to m.in. dotychczasowym brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowiązku doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, pobieraniem przez deweloperów tzw. opłat rezerwacyjnych opiewających czasami na wysokie kwoty oraz ryzykiem utraty pieniędzy wpłaconych przez nabywcę z tego tytułu.
Dotychczasowe zasady zawierania umowy rezerwacyjnej
Dotychczasowa ustawa deweloperska nie regulowała umowy rezerwacyjnej, która była powszechnie stosowana w transakcjach nieruchomościami jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazująca na zasadzie swobody umów wynikającej z art. 3531 Ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Na jej podstawie deweloper najczęściej zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie przez przyszłego nabywcę odpowiedniej opłaty. Spotyka się również umowy rezerwacyjne zawierające w sobie jednocześnie zobowiązanie stron do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej wybranej nieruchomości. W różny sposób uregulowana jest wysokość i zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Przedmiot i zakres umowy rezerwacyjnej
Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Tak określony przedmiot umowy nie odbiega znacząco od dotychczasowej praktyki zawierania umów rezerwacyjnych, przy czym powstaje wątpliwość czy będzie ona mogła być dalej łączona w jednym dokumencie np. ze zobowiązaniem stron do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej albo z umową przedwstępną. Z art. 29 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że sporządzenie umowy rezerwacyjnej nie będzie obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej, przy czym nie wskazano na ile postanowienia umowy rezerwacyjnej są wiążące dla stron przy zawarciu umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna ma określać m.in. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnię i układ pomieszczeń, co jest zbliżone do kilku elementów umowy deweloperskiej wymienionych w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej. Wydaje się, iż deweloperzy z ostrożności powinni zawierać umowy rezerwacyjne na nowych zasadach odrębnie od innych umów.
Elementy umowy rezerwacyjnej
Co do oznaczenia stron, miejsca i daty zawarcia umowy rezerwacyjnej to nic się nie zmieni w stosunku do dotychczasowej praktyki opartej na ogólnych zasadach sporządzania umów z tym, że art. 30 ust. 2 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej określa ww. elementy jako obligatoryjne. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna będzie zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper określonym w art. 4 nowej ustawy deweloperskiej a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (dalej: rezerwujący). Z tego względu po wejściu w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej regulujących umowę rezerwacyjną wykluczone wydaje się być zawieranie jej przez inne podmioty oraz określenie innego przedmiotu umowy niż wynikający z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej.
Pozostałe wymagane elementy umowy deweloperskiej uregulowane w art. 30 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej jak: cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku a także powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń, nie odbiegają znacząco od zawartych aktualnie w umowach rezerwacyjnych.
Forma umowy rezerwacyjnej
Znaczącą zmianą będzie wynikający z art. 30 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej wymóg zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dotychczas nie było wymagań co do formy umowy rezerwacyjnej. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, iż odbywa się to najczęściej w formie rezerwacji ustnej lub w systemie komputerowym. Moja praktyka wskazuje, iż aktualnie deweloperzy o ugruntowanej pozycji rynkowej zawierają umowy rezerwacyjne w formie pisemnej, stąd nie będzie to dla nich znacząca zmiana.
Okres zawarcia umowy rezerwacyjnej
Zasadniczo nic nie zmieni się w kwestii okresu, na jaki jest zawierana umowa rezerwacyjna, gdyż dotychczas miało to miejsce najczęściej na czas określony i taką zasadę przyjęto w art. 31 nowej ustawy deweloperskiej. Istotną nowością jest, iż w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Biorąc pod uwagę różny czas rozpatrzenia wniosku o kredyt w poszczególnych bankach, uzależniony także od indywidualnej sytuacji rezerwującego, ustalenie przez strony okresu związania umową rezerwacyjną może być niezwykle trudne, budzić wątpliwości i powodować konflikty. Nie uregulowano sytuacji, w której nie udałoby się załatwić formalności w zakładanym przez strony terminie lub bank nie podjąłby decyzji do momentu wygaśnięcia umowy rezerwacyjnej. Taka sytuacja nie obliguje stron do przedłużenia okresu obowiązywania umowy rezerwacyjnej, choć na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu m.in., gdy nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Rezerwujący nie otrzyma zatem zwrotu tej opłaty w sytuacji, gdy np. umowa rezerwacyjna wygaśnie a następnie uzyska pozytywną decyzję kredytową.
Opłata rezerwacyjna
Aktualnie deweloperzy mogą w sposób dowolny ustalać wysokość tzw. opłaty rezerwacyjnej. Niekiedy wynosi ona kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego co przekłada się na zapłatę deweloperowi nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 nowej ustawy deweloperskiej strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie z niej wynikające będzie wiązało się z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Zmiana ta powinna zatem uporządkować kwestie uiszczania opłat rezerwacyjnych i przeciwdziałać ustalaniu ich w dowolnej wysokości.
Zgodnie z art. 32 ust. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, uiszczona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia tej umowy. Aktualnie w umowach rezerwacyjnych często stosuje się postanowienia o zaliczeniu opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia nieruchomości, stąd nowa regulacja porządkuje i doprecyzowuje te kwestie.
W nowej ustawie deweloperskiej nie uregulowano jednak skutków braku wpłaty opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego na rzecz dewelopera. Będzie to rodziło wątpliwości w zakresie skutków niewykonania tego zobowiązania umownego i powodowało konieczność odpowiedniego stosowania przepisów k.c. Aktualnie strony np. zawierają umowę rezerwacyjną pod warunkiem dokonania wpłaty opłaty rezerwacyjnej albo zastrzegają uprawnienie do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej.
Zwrot i zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej
Konflikty stron umów rezerwacyjnych wynikają najczęściej z zatrzymania opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera i odmowy jej zwrotu na rzecz rezerwującego.
Aktualnie w umowach rezerwacyjnych stosuje się bardzo różne postanowienia dotyczące zwrotu i zatrzymania opłaty rezerwacyjnej. Z tego względu w art. 34 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej określono, iż opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona rezerwującemu w przypadku, gdy: nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej; deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Jeśli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej to na podstawie art. 34 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej będzie zobowiązany zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jest to rozwiązanie wzorowane na instytucji zadatku uregulowanej w art. 394 k.c.
Wykładnia nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, że w sytuacji innej niż podana powyżej, np. niezawarcia przez rezerwującego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie innej oferty zakupu nieruchomości, opłata rezerwacyjna będzie zatrzymywana przez dewelopera.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
