Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 23 listopada 2017 roku o sygn. akt I ACa 225/17 rozstrzygnął sprawę dotyczącą roszczenia o odszkodowanie przewidzianego w art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2015, poz. 299 tekst jedn.; dalej jako: u.p.z.p.), zgodnie z którym:
„Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.”.
Powodowie w pozwie powoływali się na niemożliwość korzystania w dotychczasowy sposób z posiadanych przez nich nieruchomości, zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, z uwagi na ustanowienie zakazu wszelkiej zabudowy.
Dla nieruchomości powodów nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy, obowiązywało dla nich wyłącznie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym grunty były położone na terenie oznaczonym jako przebieg drogi krajowej. W poprzednim planie miejscowym nieruchomości były natomiast opisane jako rolne, ale bez zakazu zabudowy.
Sąd Okręgowy w Białymstoku rozstrzygając sprawę w pierwszej instancji uznał powództwo co do zasady, wskazując że sytuacja planistyczna działek powodów przed wejściem w życie planu miejscowego nie uniemożliwiała zabudowy. Co istotne, powodowie korzystali z przedmiotowych działek z zamiarem przeznaczenia ich na cele budowlane bądź odsprzedaży dla celów budowlanych, o czym świadczy doprowadzenie do działek mediów takich jak woda, prąd i gaz.
Tym samym, pomimo, że na dzień uchwalenia planu miejscowego powodowie nie dysponowali decyzjami o warunkach zabudowy, istotnym jest, że ich zachowanie (uzyskanie mediów) wskazywało na chęć realizacji zabudowy działek bądź ich odsprzedaży celem zabudowy.
Pozwana gmina złożyła apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku, która została oddalona w całości przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku.
W omawianym wyroku Sąd Apelacyjny w Białymstoku słusznie wskazał, że dla powstania odpowiedzialności z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. nie jest istotny jedynie dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, ale również dotychczasowe przeznaczenie działki.
Roszczenie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. przysługuje właścicielowi nieruchomości bądź jej użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan miejscowy uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego.
W wyroku trafnie stwierdzono, że:
„Art. 36 u.p.z.p. dotyczy bowiem także takiej sytuacji, w której stronie przysługiwało wynikające z prawa własności (art. 140 k.c.) uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeżeli właściciel z uprawnienia tego nie korzystał. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności. Niewątpliwie zaś ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego, godzi w prawo własności. Sama bowiem możliwość właściciela wykorzystywania rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności.”.
Ocenę czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinno opierać się nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględnić potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać również jak nieruchomość mogła być zagospodarowana.
Bez znaczenia jest przy tym, czy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Najistotniejszym jest, że w okresie obowiązywania wcześniejszego planu miejscowego, istniała potencjalna możliwość korzystania z nieruchomości w szerszym zakresie niż pod rządami obecnego planu miejscowego.
Tym samym, skoro powodowie nie mogą korzystać z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, uzasadniało to roszczenie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku wskazał również, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest fakt zaistnienia tzw. „luki planistycznej” (stanu, gdy nie obowiązuje plan miejscowy), gdyż ugruntowane orzecznictwo sądowe pozwala na uwzględnienie danych wynikających z poprzednich planów miejscowych i pomocnicze odwołanie się do ich treści.
