Sąd Najwyższy w dniu 17 marca 2016 roku wydał wyrok w sprawie rozpoznawanej pod sygn. akt V CSK 414/15 dotyczącej zapłaty przez gminę odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W tej sprawie powódka dochodziła roszczenia od gminy na podstawie art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel lub użytkownik wieczysty zbywający nieruchomość może żądać od gminy odszkodowania, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu i nie skorzystał wcześniej z prawa do odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub z prawa żądania wykupienia nieruchomości przez gminę albo z prawa do uzyskania nieruchomości zamiennej.
Istotne dla rozstrzygnięcia sporu było, iż powódka nabyła własność gruntu w okresie, gdy uchwała rady miejskiej o zmianie planu miejscowego została opublikowana w wojewódzkim dzienniku urzędowym, ale nie weszła jeszcze w życie.
Po wejściu w życie zmiany planu miejscowego powódka sprzedała nieruchomość za cenę znacznie niższą od wartości, jaką miała ona przed zmianą planu miejscowego.
Sąd I instancji zasądził żądaną kwotę odszkodowania, natomiast Sąd II instancji na skutek apelacji gminy zmienił zaskarżone orzeczenie i oddalił powództwo. Zdaniem Sądu II instancji przez „uchwalenie planu” należało rozumieć moment jego publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym, a to nastąpiło zanim powódka stała się właścicielką działki. Wobec powyższego roszczenie odszkodowawcze było bezzasadne, ponieważ w chwili nabycia gruntu jego wartość już była obniżona.
Sąd Najwyższy na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez stronę powodową wyrokiem z 17 marca 2016 roku o sygn. akt V CSK 414/15 uchylił zaskarżony wyrok Sądu II instancji i oddalił apelację gminy stwierdzając, że:
„[…] zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego, będący aktem normatywnym prawa miejscowego, obowiązuje od dnia jego wejścia w życie. Mimo to Sąd Apelacyjny oddalił powództwo z tego powodu, że art. 36 ust. 3 u.p.z.p. odnosi się – jego zdaniem – do ustalenia zmiany ceny rynkowej nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie można zaś uznać, że opublikowany plan dopiero z dniem wejścia w życie ukształtuje nowe ceny nieruchomości. Dokonując wykładni tego przepisu, Sąd Apelacyjny pomylił jednak cenę rynkową nieruchomości z jej wartością rynkową. Tymczasem, zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W żadnym wypadku nie można zatem utożsamiać ceny rynkowej nieruchomości z jej wartością rynkową, która jest określana przez rzeczoznawców majątkowych stosownie do przepisów działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.; dalej: „u.g.n.”), tj. przepisów art. 149 i nast. u.g.n.”.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Najwyższy odwołał się także do wynikającego z art. 88 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej obowiązku ogłaszania aktów prawa miejscowego oraz do art. 4 ust. 1 Ustawy z dnia 20 lipca 2000 roku o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych, który przewiduje, że przepisy powszechnie obowiązujące ogłaszane w dziennikach urzędowych wchodzą w życie po upływie 14 dni od dnia ich ogłoszenia, chyba że dany akt normatywny określi termin dłuższy.
Wobec tego należy odróżnić moment publikacji uchwały w sprawie przyjęcia planu miejscowego albo jego zmiany od chwili jej wejścia w życie, tj. gdy staje się ona obowiązująca i może wpływać na wartość nieruchomości.
Z powołanego wyroku Sądu Najwyższego wynika, że dopiero wejście w życie nowego planu miejscowego lub jego zmiany ma decydujący wpływ na wartość nieruchomości.
Prawo do odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości przysługuje właścicielowi także w sytuacji, gdy jej nabycie nastąpiło po publikacji nowego planu miejscowego w wojewódzkim dzienniku urzędowym, ale przed jego wejściem w życie.
