Niezgodność z umową zachodzi, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.
Przez zapewnienie należy rozumieć wypowiedź mającą na celu przekonanie kogoś o czymś, oświadczenie o czymś, co jest lub będzie na pewno. Zapewnienie może być wyraźnie wypowiedziane lub wyrażone za pomocą znaków, symboli itp., a nawet wynikające z okoliczności.
Na treść zobowiązań sprzedawcy wpływają zapewnienia o właściwościach rzeczy zawarte w umowie, jak również udzielone przez niego w związku z zawarciem umowy. Informacje i zapewnienia wchodzą bowiem do treści umowy.
Zapewnienia sprzedawcy mogą dotyczyć zarówno właściwości o ogólnym charakterze jak i o szczególnych właściwościach rzeczy, które wpływają na proces decyzyjny kupującego. W tym ostatnim przypadku sprzedawca zobowiązuje się wobec kupującego, że rzecz będzie miała właściwości niewynikające z typowego, ogólnego przeznaczenia rzeczy.
Zapewnienia mogą być złożone w dowolnej formie (ustnej, pisemnej, a także w sposób dorozumiany), mogą być skierowane bezpośrednio do kupującego, a także wynikać z publicznych ogłoszeń. Nie można zatem bagatelizować niezapisanych w umowie zapewnień sprzedawcy.
Zapewnienia sprzedawcy mogą być zawarte w treści samej umowy, jak również mogą być przekazywane kupującemu przez sprzedawcę lub osoby działające w jego imieniu (np. pośredników w obrocie nieruchomościami) na etapie przedkontraktowym czy też przy zawarciu umowy. Zapewnienia muszą odnosić się do faktów, a nie do ocen (np. że nieruchomość ma wspaniałe położenie).
Sprzedawca, chcąc jak najszybciej i jak najkorzystniej zbyć nieruchomość, nie powinien formułować oświadczeń „na wyrost” i zapewniać o cechach nieruchomości, które nie istnieją (np. o tym, że do piwnic budynku podczas wysokiego poziomu wód gruntowych nie dostaje się woda lub że budynek w lecie nie nagrzewa się).
Brak skorygowania nieprawdziwych informacji o właściwości nieruchomości może rodzić odpowiedzialność sprzedawcy.
Tylko zapewnienia sprzedawcy, które mogły mieć wpływ na decyzję kupującego o zakupie nieruchomości, będą miały znaczenie przy ustalaniu odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady.
Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy oferuje doradztwo w zakresie rękojmi za wady nieruchomości oraz szkolenia poświęcone tej tematyce. Zapraszamy do kontaktu i zapoznania się z naszą ofertą.
Zapraszamy do przeczytania cyklu artykułów dotyczących rękojmi za wady nieruchomości oraz śledzenia naszej strony internetowej https://jarzpartner.pl/
