Od 13 lutego 2026 r. na podstawie ustawy z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowelizacja) dodano nowy art. 5a do ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) dotyczący określenia ceny i wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego.
Nowe zasady obliczania ceny
Przepis art. 5a zdanie 1 ustawy deweloperskiej stanowi, że w umowach, o których mowa w art. 2-4 ustawy deweloperskiej, tj.
- umowach deweloperskich zawieranych między nabywcą a deweloperem;
- umowach zobowiązujących do przeniesienia własności lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zawieranych między nabywcą a deweloperem (dalej: umowy zobowiązujące);
- umowach obejmujących lokale użytkowe zawieranych między nabywcą a deweloperem wraz z umowami deweloperskimi albo umowami zobowiązującymi i dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (dalej: umowy dotyczące lokali użytkowych);
- umowach, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia umów deweloperskich, umów zobowiązujących i umów dotyczących lokali użytkowych (dalej: umowy przedwstępne);
- umowach sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem;
- umowach sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper;
oraz w umowie rezerwacyjnej – cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn mkw ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej.
Z tego względu nie jest możliwe od 13 lutego 2026 r. ustalenie w ww. umowach ceny w oparciu o inną powierzchnię (nazywaną np. powierzchnią sprzedaży, powierzchnią wykończeniową, powierzchnią planowaną itp.) niż powierzchnia użytkowa.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Ustalenie powierzchni użytkowej przez dewelopera
W zdaniu 2 art. 5a ustawy deweloperskiej wskazano, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: pr. bud.), dotyczącego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana.
Istotne jest zatem ustalenie właściwej Polskiej Normy na moment złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Wątpliwości interpretacyjne nowelizacji ustawy deweloperskiej – co z powierzchnią pod ścianami działowymi?
Przepis art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej wywołuje kontrowersje co do jego stosowania i rozbieżności interpretacyjne na rynku nieruchomości.
Wskazuje się, że sens nowego przepisu sprowadza się do tego, aby cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – jakkolwiek ostatecznie ustalana w sposób zgodny z zasadami wolnego rynku – kształtowana była w oparciu o rzeczywistą, obiektywną i porównywalną wielkość lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynikającą z jego powierzchni użytkowej. Ustawodawca chciał w ten sposób ograniczyć niepożądane jego zdaniem zjawisko kształtowania ceny w oparciu o powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego większą niż jego powierzchnia użytkowa (np. zawierającą powierzchnie pod ściankami nadającymi się do demontażu czy powierzchnie o zaniżonej wysokości), co mogło prowadzić do dezorientacji nabywcy co do rzeczywistej wielkości nabywanej nieruchomości lub wprowadzania nabywcy w błąd co do atrakcyjności oferty dewelopera z uwagi na zaniżanie w ten sposób ceny 1 mkw powierzchni (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2026, art. 5a).
Deweloper ma aktualnie możliwość określenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez ustalenie jej odpowiedniej wartości za 1 mkw powierzchni użytkowej, ale nie może manipulować ich powierzchnią.
Pierwotna intencja projektodawcy dotyczyła uniemożliwienia wliczania przez deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania i domów jednorodzinnych.
Pomimo uwag zgłoszonych do projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej na etapie prac legislacyjnych nie sprecyzowano zastosowania normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych na tle obowiązujących przepisów pr. bud., a w szczególności rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (dalej: r.z.f.p.). Nowelizacja zasadniczo nie rozwiązuje problemu wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, albowiem jego źródłem była niewłaściwa interpretacja ww. normy.
Z zapisów ww. polskiej normy – w zależności od jej wersji – deweloperzy wywodzili możliwość wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez ścianki działowe, mimo iż, zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym na stronie internetowej Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydania z 1997 r., 2015 r. i 2022 r, były merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi. We wszystkich edycjach norm ISO 9836 będących podstawą polskich wydań PN-ISO 9836 teksty dotyczące ścianek działowych nie ulegały zmianom. Natomiast w kolejnych wydaniach polskich przedmiotowe zapisy normalizacyjne ulegały nieznacznym poprawkom, ponieważ – jak pokazała praktyka – zapisy te były nie w pełni odczytywane jednoznacznie, w szczególności przy opracowywaniu dokumentacji projektowej, a także w dokumentach towarzyszących kontaktom inwestora z deweloperem, kiedy to poszczególne strony odmiennie, każda korzystnie dla siebie, odczytywały omawiane zapisy. Trzeba też wziąć pod uwagę, że przy tłumaczeniu na język polski stosowana jest zasada identyczności zawartości normy w języku polskim z oryginałem angielskim, która ogranicza znacznie wprowadzanie ewentualnych zmian. Stąd też wprowadzane korekty musiały być nieznaczne. Nadrzędnym celem dokonywanych korekt było jednoznaczne wskazanie, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe , lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku (Polska Norma dotycząca obliczania powierzchni i kubatury, https://wiedza.pkn.pl/web/popularne-zagadnienia/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury, dostęp: 25.04.2026 r.).
Niezasadne jest zatem odwoływanie się w zdaniu 2 art. 5a ustawy deweloperskiej do zapisów Polskiej Normy, ponieważ nie wyklucza to ryzyka związanego z wadliwą interpretacją jej treści. Ponadto ustawa deweloperska stanowi w istocie powtórzenie regulacji wynikających z r.z.f.p. oraz wymienionej w jego załączniku normy PN-ISO 9836, a konkretnie z § 12 r.z.f.p. Przepis ten stanowi, że powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 do r.z.f.p., uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a r.z.f.p. oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b r.z.f.p. [Stanowisko Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 1767)].
W orzecznictwie wskazuje się, że Polskie Normy same w sobie nie są źródłami prawa powszechnie obowiązującego, jednak powoływanie się na nie jest zasadne, gdy przepis ustawy bądź rozporządzenia bezpośrednio odwołuje się do wymogu ich stosowania (wyrok SA w Szczecinie z 1.06.2020 r., I ACa 1068/16). Sytuację taką należy odczytywać nie jako zmianę aktu stosowanego dobrowolnie w akt prawny – obowiązujący przymusowo, ale jako regulację prawną, która jedynie implementuje parametry określone w Polskich Normach do regulacji prawnych (wyrok WSA w Krakowie z 3.10.2017 r., II SA/Kr 750/17).
Skoro zatem r.z.f.p. określa sposób ustalania i prezentowania w projekcie budowlanym powierzchni użytkowej budynku i lokali, to nie ma potrzeby wskazywania w ustawie deweloperskiej, że ustalanie powierzchni użytkowej następuje zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie [Stanowisko Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 1767)].
Nowe zasady liczenia powierzchni w oparciu o normy
Wprowadzenie nowych przepisów dotyczących zmian w liczeniu powierzchni użytkowej na podstawie Polskiej Normy może być rozumiane jako sprzeczne z postanowieniami § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b r.z.f.p. dotyczącego zawartości części opisowej projektu architektoniczno-budowlanego (zatwierdzanego w decyzji o pozwoleniu na budowę lub załączanego do zgłoszenia budowy). Przepis ten stanowi, że:
- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
- przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
- przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
- powierzchnię całkowitą budynku pomniejsza się o powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.
Przepisy r.z.f.p. na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego w ramach procedur uregulowanych w pr. bud. modyfikują stosowanie normy PN-ISO 9836 co oznacza, że stosuje się ją w zakresie nieuregulowanym w r.z.f.p. Aktualnie obowiązująca norma PN-ISO 9836:2022-07 nie przewiduje wyżej opisanej redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń czy też jej pomniejszenie o powierzchnię balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych.
Nowe zasady liczenia metrażu mogą powodować chaos przy obliczeniu powierzchni użytkowej, ponieważ w odniesieniu do lokali lub domów jednorodzinnych z tzw. „skosami” czy posiadającymi balkon z projektu budowlanego może wynikać mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy zawieranej na podstawie ustawy deweloperskiej – większa. Takie rozwiązanie skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez nabywców wyższej ceny niż ta, którą płacą obecnie w odniesieniu do takich lokali [Stanowisko Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 1767)].
Ustawodawca w art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej zamiast powołać się na Polską Normę dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy powinien był co do:
- umów wymienionych w art. 2 ustawy deweloperskiej (tj. umów deweloperskich, umów zobowiązujących, umów dotyczących lokali użytkowych, umów przedwstępnych) i umów rezerwacyjnych poprzedzających zawarcie tych umów odwołać się do powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego podanej w projekcie architektoniczno-budowlanym sporządzonym na podstawie r.z.f.p. i zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę lub załączonym do zgłoszenia budowy;
- umów wymienionych w art. 3 i 4 ustawy deweloperskiej (tj. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper) i umów rezerwacyjnych poprzedzających zawarcie tych umów odwołać się do powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej.
Wykładnia językowa art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej wskazuje, że deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper powinien na potrzeby zawierania ww. umów od 13 lutego 2026 r. ustalić powierzchnię użytkową lokalu lub domu jednorodzinnego zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy (aktualnie jest to norma PN-ISO 9836:2022-07) a nie na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego sporządzonego zgodnie z r.z.f.p. (wyłączającego niektóre zasady obliczania powierzchni użytkowej wynikające z aktualnej normy PN-ISO 9836:2022-07) i zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę lub załączonego do zgłoszenia budowy. W takim przypadku inna będzie powierzchnia użytkowa podana w ww. umowach a inna w projekcie architektoniczno-budowlanym, co powodowałoby chaos i dodatkowe obowiązki po stronie dewelopera nie ułatwiając nabywcom weryfikacji prawidłowości jej ustalenia.
Z niezrozumiałych względów ustawodawca pozostawił wymóg wskazania w umowach deweloperskich, umowach zobowiązujących i umowach dotyczących lokali użytkowych sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Dodatkowo informacja o sposobie pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jest zawarta we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej. Pozwalało to dotychczas na dowolne określanie przez dewelopera sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wykładnia językowa art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej wskazuje, że po nowelizacji ustawy, od 13 lutego 2026 r. w ww. umowach i prospekcie informacyjnym trzeba będzie jako sposób pomiaru podać normę PN-ISO 9836:2022-07. Skoro ustawodawca nie pozostawił wyboru co do sposobu ustalenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, to powinien był dokonać odpowiednich modyfikacji ustawy deweloperskiej co do wskazania sposobu jej pomiaru.
Wprowadzenie z jednej strony zasady, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z konkretną Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, a z drugiej strony – pozostawienie regulacji zobowiązujących dewelopera do wskazania w ww. umowach i prospekcie informacyjnym sposobu pomiaru powierzchni użytkowej może być interpretowane jako dopuszczenie przez ustawodawcę innego sposobu ustalenia powierzchni użytkowej niż w oparciu o art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej [Stanowisko Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 1767)].
Wprawdzie, literalne brzmienie art. 5a ustawy deweloperskiej odwołuje się wyłącznie do normy PN-ISO 9836, niemniej celowościowa wykładnia tego przepisu nakazuje brać pod uwagę także przepisy r.z.f.p. Wskazana w umowie powierzchnia użytkowa, o której mowa w tym przepisie powinna odpowiadać tej, która posłuży do celów projektowych, inwentaryzacyjnych, i ewidencyjnych. Trudno byłoby zaakceptować odmienne rozumienie tego przepisu zakładające, że wartość projektowanej powierzchni użytkowej podana w umowie będzie inna niż wskazana w dokumentacji projektowej (A. Goldiszewicz, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Gdańsk 2026, art. 5a).
Z art. 5a ustawy deweloperskiej nie wynika zakaz podawania w umowie obok ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustalonej zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej odrębnej ceny innych nieruchomości lub ich części, do których prawa nabędzie nabywca, np. udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej), prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, ogródka lub tarasu. Przesądza o tym zarówno treść omawianego przepisu, która ogranicza jego zastosowanie tylko do mieszkań i domów jednorodzinnych, jak i brzmienie art. 35 ust. 1 pkt 2 i art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej stanowiące jedynie o „cenie nabycia praw wynikających z umowy” jako obligatoryjnym elemencie umów deweloperskich i umów zobowiązujących (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2026, art. 5a). Takie rozumienie przepisu uzasadnia także brzmienie art. 19a ustawy deweloperskiej, który nakłada na dewelopera obowiązek informacyjny w zakresie publikowania na swojej stronie internetowych cen nieruchomości oferowanych do sprzedaży. Przewidziano zarówno możliwość zidentyfikowania poszczególnych składników ceny, do zapłaty której zobowiązuje się nabywca względem dewelopera (tj. osobno ceny lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego oraz ceny pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), jak i możliwość wliczenia wartości tych pomieszczeń lub praw w cenę mkw powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części (A. Goldiszewicz, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Gdańsk 2026, art. 5a).
W opinii Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzgodnionej z Ministerstwem Rozwoju i Technologii, wykładnia art. 5a ustawy deweloperskiej wymaga uwzględnienia charakteru wymienionej w nim Polskiej Normy, podstawy prawnej jej stosowania, innych obowiązujących przepisów prawa oraz celu przewidzianej w tym przepisie regulacji. Stosowanie Polskiej Normy (PN-ISO 9836) wskazanej w art. 5a ustawy deweloperskiej wynika z jej powołania w r.z.f.p., które modyfikuje niektóre z określonych w niej zasady pomiaru. Systemowa wykładnia art. 5a ustawy deweloperskiej powinna zatem zostać dokonana w powiązaniu z innymi przepisami tej ustawy, w tym definicją lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, pod którymi, poprzez odesłania do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz do Prawa budowlanego, ustawa ta rozumie lokal mieszkalny jako „wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi”, a dom jednorodzinny jako obiekt „wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych”. Ponadto, należy uwzględnić że ustawodawca wprowadził obowiązek określenia powierzchni użytkowej w umowie rezerwacyjnej i umowie deweloperskiej, a także przewidział konieczność jej podawania w prospekcie informacyjnym. Systemowa wykładnia omawianego przepisu ustawy deweloperskiej powinna zostać dokonana również w powiązaniu z przepisami r.z.f.p. będącymi źródłem stosowania ww. Polskiej Normy, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy. Należy bowiem uznać, że to właśnie przepisy r.z.f.p. wyznaczają zakres, w jakim Polska Norma ma zastosowanie do określenia powierzchni. Oparcie wykładni art. 5a ustawy deweloperskiej jedynie na jego literalnym brzmieniu, a w konsekwencji stosowanie Polskiej Normy bez uwzględnienia określonego w przepisach zakresu jej stosowania, oznaczałoby w istocie zaprzeczenie ratio legis tej regulacji. Celem wprowadzenia art. 5a ustawy deweloperskiej było m.in. zapobieżenie ocenianym negatywnie zjawiskom na rynku deweloperskim, polegającym na ustalaniu przez deweloperów cen lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w odniesieniu do innych parametrów niż powierzchnia użytkowa (np. od powierzchni rozliczeniowej, czy powierzchni posprzedażowej). Z tego względu art. 5a ustawy deweloperskiej nie powinien być podstawą do stosowania postanowień Polskiej Normy w sposób, który pomijałby przepisy r.z.f.p., prowadząc do wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego np. powierzchni tarasów, balkonów czy loggii, tudzież schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz do niewliczania do niej wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób. Odmienna wykładnia omawianej regulacji prowadziłaby do negatywnych skutków, gdzie w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego powierzchnia użytkowa byłaby określana inaczej na podstawie art. 5a ustawy deweloperskiej – w celu ustalenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a inaczej na podstawie r.z.f.p. – w celu sporządzenia projektu budowlanego oraz inaczej na poszczególnych etapach samego procesu sprzedaży. Na każdym etapie procesu sprzedaży deweloper i nabywca powinni posługiwać się jednolitą wartością powierzchni użytkowej, a więc wartością ustaloną zgodnie z r.z.f.p., traktując odniesienie do Polskiej Normy z art. 5a ustawy deweloperskiej jedynie jako wskazanie ustawodawcy przesądzające o dacie jej obowiązywania w relacji do daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy (Pismo Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do Bartosza Gussa Dyrektora Generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich z 16 lutego 2026 r., znak: DOZIK.050.2.2026.ŁW).
Zastosowanie nowych przepisów ustawy deweloperskiej
Zgodnie z art. 3 nowelizacji, art. 5a ustawy deweloperskiej obowiązuje od 13 lutego 2026 r.
W art. 2 nowelizacji wskazano, że do umów, o których mowa w art. 2-4 i art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej (tj. umów deweloperskich, umów zobowiązujących, umów dotyczących lokali użytkowych, umów przedwstępnych, umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, umów rezerwacyjnych), zawartych od dnia wejścia w życie nowelizacji (13 lutego 2026 r.) stosuje się nowy art. 5a ustawy deweloperskiej.
Zatem art. 5a ustawy deweloperskiej nie ma zastosowania do ww. umów zawartych do 12 lutego 2026 r.
