Nowe przepisy wynikające z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej (tzw. ustawy schronowej) zmieniają podejście do projektowania budynków wielorodzinnych. Deweloperzy muszą uwzględniać w inwestycjach miejsca doraźnego schronienia, czyli przestrzenie przeznaczone do ochrony mieszkańców w sytuacjach zagrożenia. To zmiana, która wpłynie zarówno na rozwiązania projektowe, jak i koszty realizacji nowych osiedli.
Miejsca doraźnego schronienia
Miejsca doraźnego schronienia to obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego schronienia ludzi.
Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej (schronu, ukrycia), należy projektować i realizować w sposób pozwalający na ich adaptację na miejsca doraźnego schronienia.
Kondygnacją podziemną jest kondygnacja zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każda usytuowana pod nią kondygnacja.
Nowe wymogi dotyczą kondygnacji podziemnych w budynkach użyteczności publicznej i budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Nie będą zatem dotyczyć tych budynków użyteczności publicznych i mieszkalnych wielorodzinnych, dla których nie przewidziano budowy kondygnacji podziemnych. Wymogi dotyczące projektowania i wykonania miejsc doraźnego schronienia będą dotyczyć także garaży podziemnych, z tym że projektujący garaż podziemny będzie zobowiązany je uwzględnić niezależnie od tego, w jakim budynku będzie on zlokalizowany. Nowe wymogi dotyczące projektowania garaży podziemnych będą dotyczyły wszystkich typów budynków, w tym przemysłowych i usługowych. Wyjątkiem, który wskazuje ustawodawca, pozwalającym na odstąpienie od projektowania i wykonywania kondygnacji podziemnych i garaży podziemnych tak, aby można było w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia, jest sytuacja, w której w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, budynku użyteczności publicznej lub garażu podziemnym przewidziano budowę budowli ochronnej (P. Grebla-Tarasek [w:] Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej. Komentarz, red. B. Skóbel, Warszawa 2025, art. 94).
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia
W przypadku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie wojny, jeżeli liczba schronów i ukryć jest niewystarczająca dla zapewnienia ochrony ludności, wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda organizują miejsca doraźnego schronienia.
Zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia następuje w drodze:
- nakazu przystosowania pomieszczeń budynków, garaży podziemnych, tuneli, budowli ziemnych, wykopów i tym podobnych obiektów do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony;
- wykonania miejsc doraźnego schronienia przystosowanych do tymczasowego ukrycia ludności.
Właściwy organ ochrony ludności lub wyznaczony podmiot ochrony ludności może udzielić pomocy właścicielowi i zarządcy nieruchomości przy organizacji miejsc doraźnego schronienia.
Obowiązkiem właściciela lub zarządcy miejsca doraźnego schronienia jest utrzymanie go w odpowiednim stanie technicznym oraz udostępnianie na potrzeby ochrony ludności.
Jeżeli właścicielem nieruchomości, objętej nakazem albo na której mają być wykonane miejsca doraźnego schronienia, jest podmiot inny niż Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, nakaz przystosowania lub udostępnienia nieruchomości albo wykonania miejsc doraźnego schronienia wydaje się w drodze decyzji administracyjnej.
Odwołanie od decyzji, wydanej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub starostę rozpatruje wojewoda, natomiast od decyzji wydanej przez wojewodę – rozpatruje minister właściwy do spraw wewnętrznych. Odwołanie od decyzji nie wstrzymuje jej wykonania.
Wolnostojące miejsca doraźnego schronienia
Przepisy ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej niejako wyodrębniają z miejsc doraźnego schronienia obiekty zbiorowej ochrony przeznaczone do tymczasowego ukrycia ludności. Rozwiązanie to rozwinięto w przepisach Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia (M. Bursztynowicz, Budowle ochronne a budynki użyteczności publicznej i budynki mieszkalne wielorodzinne, LEX 2025; M. Bursztynowicz, Schrony a miejsca doraźnego schronienia, LEX 2025).
W przypadku braku możliwości zapewnienia wystarczającej liczby miejsc schronienia w miejscu doraźnego schronienia w istniejących obiektach budowlanych, właściwe organy ochrony ludności organizują miejsca doraźnego schronienia w drodze wykonania wolnostojących miejsc doraźnego schronienia przystosowanych do tymczasowego ukrycia ludności.
Warunkiem zorganizowania wolnostojącego miejsca doraźnego schronienia jest dokonanie przez terytorialny organ ochrony ludności:
- wytypowania obszarów, w których liczba miejsc doraźnego schronienia w istniejących obiektach budowlanych jest niewystarczająca;
- na podstawie informacji, o których mowa w pkt 1 powyżej, wyznaczenie lokalizacji do wykonania wolnostojących miejsc doraźnego schronienia;
- ocena możliwości wykonania wolnostojącego miejsca doraźnego schronienia na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej terenu;
- wybór konstrukcji i sposobu posadowienia w gruncie lub na poziomie gruntu wolnostojącego miejsca doraźnego schronienia.
Wymagania jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia określone w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji
Warunkiem zorganizowania miejsca doraźnego schronienia jest dokonanie przez terytorialny organ ochrony ludności:
- wytypowania obiektu budowlanego do sprawdzenia możliwości zorganizowania w nim miejsca doraźnego schronienia;
- oceny faktycznego stanu technicznego obiektu budowlanego i jego instalacji na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej obiektu budowlanego lub terenu oraz analizy dokumentacji projektowej oraz związanej z bieżącym utrzymaniem obiektu budowlanego, w tym związanej z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego, a także na podstawie oceny technicznej lub ekspertyzy;
- oceny możliwości zorganizowania w obiekcie budowlanym miejsca doraźnego schronienia.
W przypadku pozytywnej oceny możliwości zorganizowania miejsca doraźnego schronienia terytorialny organ ochrony ludności zapewnia opracowanie dokumentacji określającej zakres rozwiązań niezbędnych w celu przystosowania wytypowanych obiektów budowlanych albo ich części do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony oraz na jej podstawie określa wykaz prac niezbędnych do wykonania po otrzymaniu nakazu przystosowania.
Miejsca doraźnego schronienia organizuje się w obiektach budowlanych albo ich częściach:
- w których jest możliwe spełnienie wymagań dotyczących konstrukcji obiektu budowlanego, ograniczenia możliwości powstania pożaru w miejscu doraźnego schronienia, wyjścia ewakuacyjnego i zapasowego; zapewnienia ochrony przed ostrzałem i odłamkami, instalacji i przyłączy instalacyjnych w miejscach doraźnego schronienia;
- co do których nie zostało wydane pozwolenie na rozbiórkę albo na przebudowę powodujące niespełnienie ww. wymagań oraz w których nie zostały ujawnione uszkodzenia konstrukcji nośnej mogące stanowić zagrożenie dla ich bezpiecznego użytkowania;
- znajdujących się w odległości nie większej niż 500 m od miejsc stałego przebywania ludzi;
- umożliwiających schronienie się co najmniej 15 osobom;
- nieznajdujących się w posiadaniu jednostek przewidzianych do militaryzacji i zmilitaryzowanych;
- które nie zostały przeznaczone do przechowywania dóbr kultury III kategorii.
Minimalna ilość osób, którym umożliwić należy schronienie w garażu podziemnym w nowoprojektowanym budynku wielorodzinnym, wynosić powinna co najmniej 15, z zastrzeżeniem, że faktyczna ilość tych osób wynikać będzie z uwzględnienia minimalnej powierzchni wolnej przestrzeni liczonej po podłodze przypadającej na jedną osobę (1,5 mkw) oraz (2 mkw) na każdą osobę z niepełnosprawnością poruszającą się na wózku inwalidzkim (W. Prochera, Czy miejsce doraźnego schronienia przewidziane w nowoprojektowanym budynku wielorodzinnym powinno mieć pojemność równą liczbie mieszkańców tego budynku?, LEX QA 3004024).
Wpływ nowych obowiązków na deweloperów
Wprowadzenie warunków związanych z organizacją miejsc doraźnego schronienia ma istotny wpływ na rynek nieruchomości oraz branżę budowlaną. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy są zobowiązani do uwzględnienia dodatkowych wymagań technicznych w realizowanych przedsięwzięciach, co zapewne będzie skutkować:
- podwyższeniem kosztów budowy wynikającym z konieczności zastosowania bardziej zaawansowanych rozwiązań konstrukcyjnych oraz instalacyjnych;
- wydłużeniem czasu projektowania oraz realizacji inwestycji ze względu na dodatkowe wymogi techniczne i formalne;
- wydłużeniem czasu na uzyskanie pozwolenia na budowę i ryzykiem sporów interpretacyjnych z organami;
- możliwym wzrostem cen nieruchomości, będącym konsekwencją wyższych nakładów inwestycyjnych.
(por. A. Syryt [w:] Ochrona ludności i obrona cywilna. Komentarz, red. M. Szyrski, Warszawa 2025, art. 94 oraz dodana treść własna autora).
