Sąd Najwyższy wyrokiem z 10 sierpnia 2017 roku o sygn. akt I CSK 10/17 orzekł, iż klauzula wyłączająca możliwość zastrzeżenia kar umownych zawarta w postanowieniach umowy deweloperskiej jest niedozwolona prawnie.
W omawianej sprawie Sąd Okręgowy uwzględniając powództwo nabywców lokalu uznał za niedozwolone postanowienie wzorca umowy deweloperskiej wyłączające możliwość zastrzeżenia kar umownych o treści „Strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych dla stron udokumentowanej tym aktem umowy deweloperskiej” i zakazał pozwanemu deweloperowi wykorzystywania go w obrocie z konsumentami.
Następnie Sąd Apelacyjny, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu I instancji, oddalił apelację pozwanego dewelopera.
Od powyższego wyroku deweloper złożył skargę kasacyjną żądając uznania, iż wyżej wskazane postanowienie nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego.
W skardze kasacyjnej pozwany deweloper zarzucał Sądowi Apelacyjnemu nieprawidłową wykładnię art. 483 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.), z której w jego ocenie wynika, iż kara umowna zastrzeżona w umowie deweloperskiej może zabezpieczać jedynie spełnienie świadczenia przez dewelopera. Podnosił przy tym, iż także świadczenia nabywców lokali, takie jak obowiązek stawiennictwa w celu odebrania przedmiotu umowy, podpisania umowy w formie aktu notarialnego, a także przystąpienia do czynności notarialnej, mogą zostać zabezpieczone karą umowną.
Należy wskazać, iż zgodnie z art. 483 K.c. kara umowna może zabezpieczać wyłącznie niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.
Sąd Najwyższy wyrokiem z 10 sierpnia 2017 roku oddalił skargę kasacyjną zaznaczając, że o ile po stronie dewelopera świadczenie niepieniężne polegające na ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości stanowi główny obowiązek umowny, to w przypadku nabywcy świadczenie niepieniężne ma charakter drugorzędny. Obowiązkiem głównym ciążącym na nabywcy jest zapłata określonej sumy pieniężnej (spełnienie świadczenia pieniężnego).
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na brak ekwiwalentności pomiędzy znaczeniem zastrzeżenia kary umownej dla nabywcy i dla dewelopera. Wskazał również, że umowne wyłączenie kar umownych stanowi naruszenie interesów nabywcy, gdyż pozostawia mu jedynie uciążliwą dowodowo i często bardziej długotrwałą drogę dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
W uzasadnieniu omawianego wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że o znaczeniu kar umownych w umowach deweloperskich świadczy fakt, iż ustawodawca w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako: Immobilienentwicklungsgesetz) wielokrotnie posługuje się instytucją kary umownej jako elementem istotnym w tego typu umowach (por. art. 22 ust. 1 pkt 13, art. 25 oraz art. 29 ust. 3 zd. 2 Ustawy deweloperskiej).
