Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 9 listopada 2017 roku o sygn. akt II SA/Po 512/17 rozstrzygnął sprawę dotyczącą normy zawartej w art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2016, poz. 778 wraz z późn. zm.; dalej jako: u.p.z.p.), która określa zasady wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Jednym z warunków wydania takiej decyzji jest spełnienie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, tj. aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu [vide: art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p.].
Ustalanie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, nr 164, poz. 1588), zgodnie z którym właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.
W badanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stanie faktycznym, inwestorzy wnieśli o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej przede wszystkim na postawieniu przyczepy kempingowej, budowie wiaty nad przyczepą oraz budynku letniskowego z dobudowaną wiatą, co miało nastąpić w ramach legalizacji samowoli budowlanej.
Organy administracji publicznej odmówiły wydania decyzji o warunkach zabudowy wskazując, że działki znajdujące się na obszarze analizowanym zostały zabudowane w sposób nielegalny i toczyły się postępowania w sprawie nielegalnej zabudowy lub wydano już decyzje nakazujące rozbiórkę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę inwestorów na rozstrzygnięcia organów administracji.
W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że zabudową istniejącą, na potrzeby art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p., może być jedynie zabudowa legalna, a więc mająca swoje oparcie we właściwych decyzjach architektoniczno-budowlanych lub nadzoru budowlanego.
Tym samym w obszarze analizowanym dla danej inwestycji należy uwzględnić wyłącznie legalnie wzniesione obiekty natomiast cyt.: „[…] przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładania systemowa i celowościowa.”.
Wobec powyższego, w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu działki, na których zostały wniesione nielegalne obiekty należy traktować jako działki niezabudowane.
Jednocześnie w omawianym wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu przywołał ugruntowane stanowisko, zgodnie z którym sąsiedztwo w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, nie mającym nic wspólnego ze wspólną granicą. Tym samym, za sąsiadujące w rozumieniu tego przepisu nie należy rozumieć wyłącznie działek sąsiadujących ze sobą bezpośrednio (posiadających wspólną granicę).
