Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 27 lutego 2017 roku w sprawie o sygn. akt II OPS 3/16 badał problematykę wzajemnej relacji § 12 ust. 2 i 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako: Rozporządzenie).
Powyższe przepisy Rozporządzenia określają między innymi odległości budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną.
Naczelny Sąd Administracyjny badał sytuację, w której w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczono możliwość realizacji budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z działką sąsiednią bezpośrednio przy niej lub 1,5 metra od niej.
Przepis § 12 ust. 2 Rozporządzenia zezwala na możliwość odstąpienia w takiej sytuacji od zachowania odległości 3 metrów od granicy z sąsiednią działką, jeżeli wynika to decyzji o warunkach zabudowy.
W sprawie powzięto wątpliwość co do wzajemnej relacji § 12 ust. 2 Rozporządzenia a § 12 ust. 3 Rozporządzenia, wprowadzającego szczególne uregulowania dotyczące sytuowania budynków w zabudowie jednorodzinnej.
W stanie faktycznym opisywanej sprawy nie zostały spełnione warunki techniczne, o których mowa w § 12 ust. 3 pkt 2 i 4 Rozporządzenia, które dopuszczają:
- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;
- sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Badając powyższe zagadnienie Naczelny Sąd Administracyjny powziął uchwałę, zgodnie z którą:
„W przypadku, gdy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej, zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną, bezpośrednio przy tej granicy, konieczne jest spełnienie warunków określonych w § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422).”.
Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, ale nie odnosi się do warunków technicznych, o których mowa w Prawie budowlanym.
W uchwale wskazano, że nawet jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczono sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jest to możliwe wyłącznie wtedy, jeżeli budynek zostanie zaprojektowany w sposób określony w przepisach, w tym przepisach techniczno-budowlanych.
Tym samym § 12 ust. 2 Rozporządzenia nie wyłącza zastosowania § 12 ust. 3 Rozporządzenia w przypadku zabudowy jednorodzinnej z tego powodu, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z działką budowlaną.
Niezależnie więc od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, inwestor planujący posadowienie budynku w zabudowie jednorodzinnej bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką musi uwzględnić szczególne regulacje z § 12 ust. 3 Rozporządzenia.
