W obrocie nieruchomościami zawiera się zarówno umowy deweloperskie jaki i umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. W artykule przedstawiono najważniejsze informacje o obu rodzajach umów oraz różnice pomiędzy nimi.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jest umową nazwaną uregulowaną w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako: Immobilienentwicklungsgesetz). Zawiera się ją w formie aktu notarialnego.
Stronami umowy deweloperskiej są deweloper (przedsiębiorca) i nabywca (osoba fizyczna). W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, zaś nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zawierana pomiędzy sprzedawcą a kupującym, poprzedza zawarcie umowy sprzedaży i spełnia funkcję gwarancyjną. Powinna określać istotne postanowienia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości i zapewnić jej zawarcie w przyszłości.
Może zostać sporządzona zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego uprawnia przyszłego nabywcę do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, natomiast w przypadku sporządzenia umowy w zwykłej formie pisemnej nie ma takiej możliwości. Gdy sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy sprzedaży.
Porównanie umowy deweloperskiej z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości
Cel umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest taki sam – zabezpieczenie przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Występują jednak różnice pomiędzy uregulowaniami prawnymi obu wyżej wymienionych umów.
Moment zawarcia umowy
Umowę deweloperską zawiera się na etapie prowadzenia budowy lub gdy ta jeszcze się nie rozpoczęła. Sporządzana jest przed dniem powstania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo gdy własność poszczególnych lokali nie jest jeszcze wyodrębniona. Brak pewności realizacji inwestycji budowlanej przez dewelopera i związane z nią ryzyko po stronie nabywcy, kompensowane jest szerokim zakresem ochrony przyszłego właściciela.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może dotyczyć zarówno budynków lub lokali będących w budowie jaki i już oddanych do użytku.
Kształtowanie postanowień umownych
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie to co najmniej określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz terminu wydania przedmiotu umowy.
W przypadku umowy deweloperskiej jej elementy określa art. 22 Ustawy deweloperskiej. Przepis ten szczegółowo wyznacza ramy umowy deweloperskiej, aby precyzyjnie ustalić treść zobowiązania pomiędzy nabywcą a deweloperem i w ten sposób jak najlepiej zabezpieczyć interesy nabywcy.
Umowa deweloperska poza określeniem stron, miejsca i daty jej podpisania, ceny nabycia oraz przedmiotu umowy powinna zawierać m.in.:
- termin przeniesienia prawa na nabywcę;
- wysokość i terminy spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny;
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym lub gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, które zapewniają ochronę finansową nabywcy.
Możliwość dowolnego kształtowania treści umowy deweloperskiej jest ograniczona, albowiem postanowienia mniej korzystne dla nabywców aniżeli ustawowe są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie regulacje Ustawy deweloperskiej.
Prawo rozwiązania i odstąpienia od umowy
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być rozwiązana za porozumieniem stron, jednak niezbędna jest do tego zgoda obu kontrahentów.
Kupujący może zapłacić na rzecz sprzedawcy zadatek będący środkiem dodatkowego zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej.
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, wówczas zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.
Strony mogą również postanowić, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Umowa deweloperska może być rozwiązana za porozumieniem nabywcy i dewelopera.
W przypadku umowy deweloperskiej prawo odstąpienia zostało uregulowane w Ustawie deweloperskiej.
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych elementów;
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, a w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian zostały podkreślone wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny;
- jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do Ustawy deweloperskiej;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Deweloperowi przyznano prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w dwóch przypadkach:
- w razie niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
- niestawiennictwa nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Zabezpieczenie wykonania umowy
Deweloper w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej zapewnia nabywcy co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
a w umowie deweloperskiej musi być zawarta szczegółowa informacja w tym zakresie.
W umowie deweloperskiej nie można wyłączyć obowiązków dewelopera co do zapewnienia środków ochrony, ale można je rozszerzyć oraz skonkretyzować na korzyść nabywcy.
Obowiązek taki nie istnieje w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości a strony mają większą swobodę w uregulowaniu zabezpieczenia wykonania umowy zarówno przez sprzedawcę jak i kupującego.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
