Wejście w życie dużej reformy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spowodowało konieczność uchwalenia nowych przepisów wykonawczych. W dniu 26 lipca 2024 r. weszło w życie nowe rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które stosuje się przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zastąpiło ono analogiczne rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które zawierało mniejszą liczbę parametrów zabudowy.
Zgodnie z aktualnym brzmieniem znowelizowanego art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa w drodze rozporządzenia sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych. W rozporządzeniu należy określić wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Nowego aktu prawnego nie stosuje się do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego.
Linia zabudowy
Obecnie linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Poza zmianą „obowiązującej linii nowej zabudowy” na „linię zabudowy” w pozostałym zakresie jest to niemalże powtórzenie wcześniej obowiązującej regulacji.
W nowych przepisach doprecyzowano, że linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszczono także dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań.
W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Intensywność zabudowy
Intensywność zabudowy to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Nadziemna intensywność zabudowy to stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy będzie określana obowiązkowo lub fakultatywnie w strefach planistycznych w gminnym katalogu stref planistycznych będącym częścią gminnych standardów urbanistycznych zawartych w planie ogólnym gminy, który będzie miał wpływ na wydawane w przyszłości decyzje o warunkach zabudowy.
Konieczne jest zachowanie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy zgodności wartości wskaźnika maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy z tym ustalonym w planie ogólnym gminy. Jego dokładna wartość ma wynikać z przeprowadzonej analizy wartości tych wskaźników na działkach sąsiednich.
Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 %. Natomiast minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym. Dopuszczalne jest także ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
Udział powierzchni zabudowy
W nowym rozporządzeniu zawarto rozwiązania analogiczne do wynikających z dotychczasowych przepisów, ale dotyczące udziału powierzchni zabudowy a nie jak wcześniej wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu.
Udział powierzchni zabudowy zdefiniowano jako stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W planie ogólnym gminy będzie określany obowiązkowo lub fakultatywnie maksymalny udział powierzchni zabudowy, który będzie miał wpływ na wydawane w przyszłości decyzje o warunkach zabudowy.
Udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się ustalenie innego udziału powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Szerokość elewacji frontowej
Dotychczas szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznaczało się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszczalne było ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynikało to z analizy.
W nowym rozporządzeniu dokonano niewielkich zmian językowych. Utrzymano zasadę, że szerokość elewacji frontowej wyznaczana będzie na podstawie analizy zabudowy w obszarze analizowanym z 20% zakresem tolerancji dla ustalonej średniej wartości (na plus lub na minus). Dopuszcza się ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
Wysokość zabudowy
Wysokość zabudowy zdefiniowano jako różnicę pomiędzy wysokością:
- najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku,
- najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli.
Dla ustalenia wysokości zabudowy konieczne będzie w przyszłości zachowanie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniami planu ogólnego gminy, który będzie określał obowiązkowo lub fakultatywnie maksymalną wysokość zabudowy, przy czym konkretne wartości wynikać będą z analizy wysokości zabudowy sąsiedniej.
Wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich, tak by zachować kontynuację najważniejszych linii kompozycyjnych zabudowy. Jeśli wysokość zabudowy na ww. działkach przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach. Dopuszczalne jest także ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli będzie to wynikało z analizy urbanistycznej.
Geometria dachu
Geometrię dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Nowe przepisy doprecyzowały, że geometrię dachu w zakresie układu połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci dachu oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej
W poprzednim stanie prawnym nie było wprost obowiązku określenia w decyzji o warunkach zabudowy powierzchni biologicznie czynnej. Było to jednak praktykowane przez organy choć nie zawsze aprobowane w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła obowiązek wyznaczenia minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w decyzji o warunkach zabudowy jednocześnie definiując, że powierzchnia biologicznie czynna to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. Natomiast udział powierzchni biologicznie czynnej to stosunek sumy powierzchni biologicznie czynnych znajdujących się na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W planie ogólnym gminy będzie określana wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, która będzie miała wpływ na wydawane w przyszłości decyzje o warunkach zabudowy.
Jak wynika nowego rozporządzenia, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
Określenie minimalnej liczby miejsc do parkowania według rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przed wejściem w życie dużej reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego nie było jasne, czy decyzja o warunkach zabudowy ma określać liczbę miejsc do parkowania, choć było to powszechnie praktykowane przez organy, jednak budziło rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych.
W nowym rozporządzeniu podano, że minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych. Określono to posiłkując się obowiązującymi przepisami w sprawie zakresu planu miejscowego, co do parametrów projektowanej inwestycji jakie należy uwzględnić określając wymaganą liczbę miejsc do parkowania.
Nowa regulacja bardzo ogólnie określa kryteria ustalenia minimalnej liczby miejsc do parkowania. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy np. uchwalenia przed radę gminy szczegółowych standardów i parametrów minimalnej liczby miejsc do parkowania dla poszczególnych rodzajów zabudowy. To daje organowi dość dużą swobodę w określaniu tego parametru w sytuacji, gdy inwestor nie jest w stanie np. na podstawie szczegółowych kryteriów ustawowych lub wynikających z gminnych standardów określić jaki normatyw miejsc do parkowania będzie miał zastosowanie do danego zamierzenia budowlanego. Przepis ten otwiera duże pole do jego interpretacji przez organy i sądy administracyjne.
