Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w dniu 15 września 2016 roku wydał wyrok w sprawie o sygn. akt II SA/Wr 431/16, w którym wskazał, w jaki sposób w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę powinny być uwzględniane zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W omawianej sprawie inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dwóch budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Prezydent Wrocławia wydał pozwolenie na budowę pomimo zastrzeżeń zgłoszonych przez właścicieli sąsiedniej nieruchomości.
Wojewoda Dolnośląski po rozpatrzeniu odwołania utrzymał w mocy decyzję organu I instancji powołując się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz art. 4 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane i art. 6 ust. 2 pkt 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które dotyczą zasady wolności zabudowy. Organ II instancji między innymi wywiódł, że autor projektu budowlanego może dowolnie ustalać poziom terenu, od którego będzie mierzona wysokość budynku.
Właściciele sąsiedniej działki w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na decyzję Wojewody Dolnośląskiego wskazywali na brak utwardzonej drogi dojazdowej do planowanej inwestycji, na podwyższenie poziomu nowych dróg w obrębie zamierzenia budowlanego, co mogło spowodować spływ wód opadowych w kierunku działek sąsiednich, a przede wszystkim na problem podwyższenia poziomu terenu.
Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego organy obu instancji źle zinterpretowały zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący wysokości budynku o treści: „wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem, mierzony od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu nie może być większy niż 18 m, z zastrzeżeniem pkt 3 oraz o ile ustalenia dla terenów nie stanowią inaczej”.
W ocenie Sądu, w drodze zastosowania wykładni językowej, pojęcie „poziom terenu” oznacza poziom terenu, jaki występował w chwili podjęcia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niedopuszczalna jest bowiem sytuacja, w której to autor projektu budowlanego ustalałby poziom terenu, od którego mierzona jest wysokość budynku.
Sąd odniósł się także do powołanej przez Wojewodę zasady wolności zabudowy. Wskazał, iż wynika ona z prawa własności (art. 21 oraz art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej), które jest domeną regulacji prywatnoprawnych, jednakże należy mieć na względzie, iż prawo administracyjne materialne odnosi się do pojęcia dobra wspólnego i służy ochronie interesu publicznego. W istocie więc art. 4 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane stanowi ograniczenie prawa do zabudowy oraz wprowadza swoistą reglamentację uzasadnioną interesem publicznym.
Podstawowym instrumentem prawnym, który kreuje przeznaczenie nieruchomości na określony cel, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, będący aktem prawa miejscowego. Tym samym ustalenia dotyczące przyszłej zabudowy leżą w gestii rady gminy, a nie właściciela nieruchomości.
Sąd powołał się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2011 roku o sygn. akt Kp 7/09, w którym zwrócono uwagę na oddziaływanie, jakie może nieść dla właścicieli sąsiednich nieruchomości wybudowanie obiektu budowlanego. Niedogodności z tym związane mogą mieć różne natężenie oraz charakter:
„od dyskomfortu estetycznego, uniemożliwienia lub utrudnienia odbioru programu telewizyjnego, przez zasłonięcie widoku, ograniczenie nasłonecznienia lub dopływu świeżego powietrza, aż po znaczący spadek wartości rynkowej sąsiednich nieruchomości”.
Tym samym ochrona praw osób trzecich jest także przejawem ochrony ich prawa własności.
Trybunał Konstytucyjny w wyżej powołanym orzeczeniu wskazał na art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, jako dający gwarancję równej dla wszystkich ochrony prawa własności i innych praw majątkowych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zwrócił uwagę na decydującą rolę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i wywiódł, że zasada wolności zabudowy nie może być interpretowana jako możliwość dowolnego działania inwestora, z pokrzywdzeniem osób trzecich oraz interesu publicznego.
