Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę z 25 sierpnia 2017 roku o sygn. akt III CZP 11/17 o treści:
„Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.”.
Tym samym, Sąd Najwyższy rozstrzygnął istniejącą od wielu lat rozbieżność w doktrynie i orzecznictwie.
Zgodnie z pierwszym poglądem w momencie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu wygasa również prawo własności lokali. Pogląd ten uzasadniano przede wszystkim treścią art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.), zgodnie z którym:
„Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.”.
Przytoczony przepis stanowi o akcesoryjności prawa własności wzniesionych na użytkowanym gruncie budynków i zainstalowanych urządzeń, które nie może istnieć bez istnienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Prawo własności do takich budynków i urządzeń nie może występować w obrocie samodzielnie.
Przepis art. 235 § 2 K.c. nie reguluje prawa własności lokalu.
Pogląd ten był dodatkowo argumentowany treścią art. 33 ust. 2 zdanie pierwsze Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym:
„W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.”.
Fakt usytuowania lokalu w budynku ma przemawiać za tym, że w chwili wygaśnięcia odrębnej własności budynku gaśnie również odrębna własność lokalu. Zdaniem zwolenników tego poglądu prawo własności lokalu pełni w stosunku do udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu rolę podrzędną. Jest więc także prawem z użytkowaniem wieczystym związanym.
W myśl drugiego poglądu odrębna własność lokalu trwa pomimo wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Stanowisko to jest przeważające w doktrynie.
Stanowisko to wynika z dominującej roli prawa własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jaki i do użytkowanego wieczyście gruntu. Powyższe wynika z art. 3 ust. 1, art. 3a ust. 1 i art. 4 ust. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako: Ustawa o własności lokali).
Zapatrywanie takie podzielił również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 30 października 2008 roku o sygn. akt IV CSK 234/08.
W analizowanej uchwale Sąd Najwyższy zdaje się przybliżać do drugiego z zaprezentowanych poglądów, podkreślając tym samym trwałość prawa do odrębnej własności lokalu.
Uzasadnienie uchwały oparto przede wszystkim na przywołanych wcześniej przepisach Ustawy o własności lokali.
Wskazano, iż przepisy te są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 235 § 2 K.c. i wyłączają w tej materii zastosowanie K.c.
Sąd Najwyższy zauważył również, że art. 3a ust. 1 Ustawy o własności lokali wszedł w życie 26 września 1997 roku, zaś art. 235 § 2 K.c. już 1 stycznia 1965 roku, co przy zastosowaniu zasady lex posterior derogat legi priori (ustawa późniejsza uchyla moc ustawy wcześniejszej) powoduje „uchylenie” art. 235 § 2 K.c.:
„Biorąc to wszystko pod uwagę należy stwierdzić, że z mających tu zastosowanie przepisów ustawy o własności lokali, jednoznacznie wynika, iż prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Brak wobec tego podstaw do uznania, że upływ terminu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego prowadzi do wygaśnięcia prawa własności lokalu, a tym samym odrębna własność lokalu nie może być traktowana, jako własność ograniczona w czasie.”.
Zdaniem Sądu Najwyższego nie znajduje podstaw tworzenie ograniczonej w czasie, uzależnionej od trwania użytkowania wieczystego gruntu, odrębnej własności lokalu, wobec obowiązywania w polskim systemie prawnym art. 157 § 1 K.c., który wprowadza wyraźny zakaz przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem terminu.
Sąd Najwyższy wskazał również, że choć art. 235 § 2 K.c. przewiduje terminowość prawa własności nieruchomości budynkowych, to jest to wyjątek ustawowy, który nie powinien być wykładany rozszerzająco.
Przeciw uznaniu, iż prawo własności lokalu wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego przemawia także art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, zgodnie z którym własność może być ograniczana tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Wobec powyższego, bez wyraźnego przepisu ustawy nie można uznać, że prawo własności lokalu wygasa.
