Sąd Najwyższy w dniu 20 stycznia 2016 roku wydał wyrok w sprawie o sygn. akt V CSK 293/15 dotyczący roszczenia o zwrot kwoty stanowiącej zadatek na podstawie art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.).
Strony postępowania zawarły umowę przedwstępną, na mocy której pozwana zobowiązała się do sprzedaży powodowi określonych praw za ustaloną cenę. Wpłata zadatku przez powoda na rzecz pozwanej stanowiła jeden z elementów umowy.
Zadatek w szerokim rozumieniu oznacza sumę pieniężną lub rzecz, którą jedna osoba daje drugiej przy zawarciu umowy. Jest to swego rodzaju dodatkowe zabezpieczenie interesów obu stron umowy, albowiem w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W sprawie rozstrzyganej przez Sąd Najwyższy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i w konsekwencji tego pozwana zachowała wpłacony zadatek oraz zawarła kolejną umowę z innym nabywcą, której przedmiotem były te same prawa.
Powód w postępowaniu sądowym dochodził od pozwanej zwrotu wpłaconego zadatku. Twierdził, że do podpisania umowy przyrzeczonej nie doszło ze względu na okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi winy. Powód argumentował, że odmówiono mu przyznania kredytu bankowego, który miał być przeznaczony na zapłatę ceny. Strony w umowie przedwstępnej nie uzależniały zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania kredytu przez powoda. Ponadto powód w postępowaniu sądowym powoływał się na fakt, iż pozwana nie złożyła pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, co jego zdaniem powinno skutkować brakiem uprawnienia do zachowania zadatku.
Sądy I i II instancji oddaliły powództwo, albowiem uznały, że powód ponosi wyłączną winę za niezawarcie umowy przyrzeczonej, a podpisanie przez pozwaną umowy z innym nabywcą należało traktować jako dorozumiane odstąpienie od umowy przedwstępnej.
W skardze kasacyjnej od wyroku sądu II instancji powód zarzucił między innymi naruszenie przepisów Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że:
- jest on wyłącznie winnym niezawarcia umowy przyrzeczonej;
- prawo do zatrzymania zadatku powstaje bez względu na to, czy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy;
- fakt niewykonania umowy przez powoda i zawarcia przez pozwaną umowy z innym nabywcą może był rozumiany jako skuteczne złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
W orzecznictwie przyjmuje się, że niezebranie środków na realizację inwestycji jest kwalifikowane, jako okoliczność zawiniona przez stronę i tym samym dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zachowku.
W omawianym postępowaniu sądy uznały, że powód w chwili podpisania umowy przedwstępnej powinien był liczyć się z koniecznością zapewnienia środków mających na celu sfinansowanie umowy. Nie można było zatem przyjąć, iż do umowy nie doszło wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron.
W myśl art. 394 § 1 K.c. jeżeli strona chce zatrzymać zadatek to jest zobowiązana do odstąpienia od umowy.
Sąd Najwyższy wywiódł, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, skutkujące możliwością zatrzymania zadatku, powinno być stwierdzone pismem, równocześnie jednak zaakcentował, że sama czynność podpisania umowy z innym nabywcą może być uznana za pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
W wyroku z 20 stycznia 2016 roku Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, gdyż uznał powoda za wyłącznie winnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a pozwaną jako uprawnioną do zatrzymania zadatku z uwagi na fakt, iż odstąpiła od umowy.
Kierując się treścią omawianego orzeczenia należy wskazać, że warunkiem zachowania zadatku jest sporządzenie pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, które może zostać złożone również w sposób dorozumiany, na przykład poprzez zawarcie umowy z innym nabywcą.
