Dla terenu, dla kt\u00f3rego nie obowi\u0105zuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, spos\u00f3b zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji (innych ni\u017c dotycz\u0105ce ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego) ustala si\u0119 w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Organ wydaje decyzj\u0119 o warunkach zabudowy w przypadku \u0142\u0105cznego spe\u0142nienia warunk\u00f3w wynikaj\u0105cych z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z nich jest konieczno\u015b\u0107 spe\u0142nienia tzw. zasady dobrego s\u0105siedztwa.<\/p>\n
<\/p>\n
Wydanie decyzji o\u00a0warunkach zabudowy nast\u0119puje na\u00a0wniosek, kt\u00f3ry mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 ka\u017cda osoba \u2013 nie musi ona posiada\u0107 prawa do\u00a0terenu, tj. by\u0107 w\u0142a\u015bcicielem lub\u00a0u\u017cytkownikiem wieczystym nieruchomo\u015bci. Wniosek o\u00a0ustalenie warunk\u00f3w zabudowy sk\u0142ada si\u0119 na\u00a0formularzu wniosku w\u00a0postaci papierowej albo\u00a0formie dokumentu elektronicznego.<\/p>\n
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest mo\u017cliwe, je\u017celi zostan\u0105 spe\u0142nione \u0142\u0105cznie warunki okre\u015blone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.<\/p>\n
Jednym z warunk\u00f3w do spe\u0142nienia by mo\u017cliwe by\u0142o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest to, by co najmniej jedna dzia\u0142ka s\u0105siednia, dost\u0119pna z tej samej drogi publicznej, by\u0142a zabudowana w spos\u00f3b pozwalaj\u0105cy na okre\u015blenie wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametr\u00f3w, cech i wska\u017anik\u00f3w kszta\u0142towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryt\u00f3w i formy architektonicznej obiekt\u00f3w budowlanych, linii zabudowy oraz intensywno\u015bci wykorzystania terenu.<\/p>\n
Warunek ten zwany jest \u201ezasad\u0105 dobrego s\u0105siedztwa\u201d, gdy\u017c uzale\u017cnia mo\u017cliwo\u015b\u0107 realizacji inwestycji od jej dopasowania do terenu s\u0105siedniego i istniej\u0105cej zabudowy.<\/p>\n
Od 23 wrze\u015bnia 2023 r. przepis ten zosta\u0142 znowelizowany w ten spos\u00f3b, \u017ce usuni\u0119to z niego s\u0142owo „funkcji”. Oznacza to, \u017ce w analizie urbanistycznej nie b\u0119dzie badana funkcja zabudowy. Badanie czy inwestycja spe\u0142nia funkcj\u0119 zabudowy dotyczy spraw o wydanie warunk\u00f3w zabudowy wszcz\u0119tych przed dniem utraty mocy studium uwarunkowa\u0144 i kierunk\u00f3w zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowa\u0144 i kierunk\u00f3w zagospodarowania przestrzennego gmin zachowuj\u0105 moc do dnia wej\u015bcia w \u017cycie planu og\u00f3lnego gminy w danej gminie, jednak nie d\u0142u\u017cej ni\u017c do 30 czerwca 2026 r., i stosuje si\u0119 do nich przepisy dotychczasowe.<\/p>\n
W artykule om\u00f3wiono zasad\u0119 dobrego s\u0105siedztwa uwzgl\u0119dniaj\u0105c\u0105 konieczno\u015b\u0107 badania funkcji zabudowy.<\/p>\n
Konieczno\u015b\u0107 spe\u0142nienia zasady dobrego s\u0105siedztwa ma zapobiega\u0107 powstawaniu zabudowy nienawi\u0105zuj\u0105cej do znajduj\u0105cej si\u0119 na dzia\u0142kach s\u0105siednich, a wi\u0119c \u201eburz\u0105cej\u201d \u0142ad przestrzenny.<\/span><\/p>\n Przedmiotem analizy w toku rozpatrywania wniosku o wydanie warunk\u00f3w zabudowy s\u0105 dzia\u0142ki s\u0105siednie dost\u0119pne z tej samej drogi publicznej. Poj\u0119cie dzia\u0142ki s\u0105siedniej nale\u017cy rozumie\u0107 szeroko, tj. jako wszystkie dzia\u0142ki znajduj\u0105ce si\u0119 na obszarze analizowanym. Takie samo, szerokie rozumienie, nale\u017cy zastosowa\u0107 w odniesieniu do poj\u0119cia \u201edzia\u0142ki dost\u0119pnej z tej\u00a0 samej drogi publicznej\u201d. Przez \u201edost\u0119p do drogi publicznej\u201d nale\u017cy rozumie\u0107 bezpo\u015bredni dost\u0119p do tej drogi albo dost\u0119p do niej przez drog\u0119 wewn\u0119trzn\u0105 lub przez ustanowienie odpowiedniej s\u0142u\u017cebno\u015bci drogowej.<\/p>\n Tym samym, wszystkie dzia\u0142ki, znajduj\u0105ce si\u0119 w obszarze analizowanym nale\u017cy uzna\u0107, w uj\u0119ciu funkcjonalnym, za dzia\u0142ki s\u0105siednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.<\/p>\n Kontynuacja artyku\u0142u pod formularzem. \u2193<\/strong><\/p>\n\t\t