W przypadku wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105 oraz jej zbycia przez w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego, w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazow\u0105 op\u0142at\u0119 planistyczn\u0105. Jej ustalenie nie jest proste i wymaga przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporz\u0105dzonego przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), je\u017celi w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wzros\u0142a, a w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty j\u0105 zbywa, w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazow\u0105 op\u0142at\u0119 (dalej: op\u0142ata planistyczna) ustalon\u0105 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), okre\u015blon\u0105 w stosunku procentowym do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Op\u0142ata planistyczna jest dochodem w\u0142asnym gminy a jej wysoko\u015b\u0107 nie mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza ni\u017c 30% wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n
Pobieranie op\u0142aty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a darowana osobie bliskiej (uchwa\u0142a Naczelnego S\u0105du Administracyjnego 7 s\u0119dzi\u00f3w<\/p>\r\n
z 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3\/09). Dodatkowo na mocy art. 36 ust. 4a u.p.z.p. op\u0142aty planistycznej nie pobiera si\u0119 w przypadku nieodp\u0142atnego przeniesienia przez rolnika w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci wchodz\u0105cych w sk\u0142ad gospodarstwa rolnego na nast\u0119pc\u0119 w rozumieniu przepis\u00f3w ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu spo\u0142ecznym rolnik\u00f3w (tj. osob\u0119, na kt\u00f3r\u0105 przeniesiono w\u0142asno\u015b\u0107 i posiadanie gospodarstwa rolnego, m\u0142odsz\u0105 co najmniej o 15 lat od rolnika przenosz\u0105cego te prawa na warunkach okre\u015blonych w art. 84 i n. ww. ustawy) albo przepis\u00f3w w sprawie szczeg\u00f3\u0142owych warunk\u00f3w i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach dzia\u0142ania \u201eRenty strukturalne\u201d obj\u0119tego Programem Rozwoju Obszar\u00f3w Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszar\u00f3w wiejskich z udzia\u0142em \u015brodk\u00f3w Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszar\u00f3w Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszar\u00f3w Wiejskich na lata 2007-2013 (tj. producent\u00f3w rolnych przekazuj\u0105cych swoje gospodarstwa rolne na zasadach okre\u015blonych w\u00a0\u00a7 4 rozporz\u0105dzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 19 czerwca 2007 r. w sprawie szczeg\u00f3\u0142owych warunk\u00f3w i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach dzia\u0142ania \u201eRenty strukturalne\u201d obj\u0119tego Programem Rozwoju Obszar\u00f3w Wiejskich na lata 2007-2013). W przypadku zbycia przez nast\u0119pc\u0119 nieruchomo\u015bci przekazanych przez rolnika, przepisy o op\u0142acie planistycznej stosuje si\u0119 odpowiednio.<\/p>\r\n
W regulacji art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie chodzi o faktyczny wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci nast\u0119puj\u0105cy w trakcie procedury planistycznej, w toku kt\u00f3rej zostaje uchwalony plan miejscowy, lecz o wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci wynikaj\u0105cy z dokonanej zmiany jej przeznaczenia, co nast\u0119puje dopiero po wej\u015bciu w \u017cycie planu miejscowego (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Poznaniu z 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA\/Po 994\/18). Ustalenie op\u0142aty planistycznej nie odnosi si\u0119 do skutk\u00f3w prawnych wywo\u0142anych podj\u0119ciem uchwa\u0142y w sprawie przyj\u0119cia planu miejscowego, a jedynie do skutk\u00f3w faktycznych, za jakie nale\u017cy uzna\u0107 ewentualny wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 22 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1851\/15).<\/p>\r\n
Op\u0142ata planistyczna w \u015bwietle przepis\u00f3w prawa podatkowego jest niepodatkow\u0105 nale\u017cno\u015bci\u0105 bud\u017cetow\u0105, albowiem stanowi doch\u00f3d w\u0142asny gminy (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 13 wrze\u015bnia 2013 r., sygn. akt II OSK 952\/12). Wprawdzie jest danin\u0105 posiadaj\u0105c\u0105 pewne cechy podatku, ale obowi\u0105zek jej zap\u0142aty nie wynika z ustawy podatkowej i nie maj\u0105 do niej zastosowania przepisy ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (dalej: o.p.). \u017baden przepis u.p.z.p. nie nakazuje organom ustalaj\u0105cym wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty planistycznej pos\u0142ugiwanie si\u0119 procedur\u0105 podatkow\u0105. W sprawach tych stosuje si\u0119 zatem przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks post\u0119powania administracyjnego (dalej: k.p.a.) a nie przepisy o.p. (zob. np. wyroki Naczelnego S\u0105du Administracyjnego: z 16 wrze\u015bnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1030\/07; z 28 pa\u017adziernika 2009 r., sygn. akt II OSK 1517\/07; z 18 maja 2010 r., sygn. akt II OSK 1755\/09; wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 5 wrze\u015bnia 2011 r., sygn. akt IV SA\/Wa 692\/11).<\/p>\r\n
Na podstawie art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p., w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta musi wszcz\u0105\u0107 postepowanie w sprawie ustalenia op\u0142aty planistycznej w terminie pi\u0119ciu lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy albo jego zmiana sta\u0142y si\u0119 obowi\u0105zuj\u0105ce. Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.z.p. uchwa\u0142a rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowi\u0105zuje od dnia wej\u015bcia w \u017cycie w niej okre\u015blonego, jednak nie wcze\u015bniej ni\u017c po up\u0142ywie 14 dni od dnia og\u0142oszenia w dzienniku urz\u0119dowym wojew\u00f3dztwa.<\/p>\r\n
Notariusz, w terminie siedmiu dni od dnia sporz\u0105dzenia umowy, kt\u00f3rej przedmiotem jest zbycie nieruchomo\u015bci, w formie aktu notarialnego, jest zobowi\u0105zany przes\u0142a\u0107 w\u00f3jtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5 u.p.z.p.). W\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta ustala op\u0142at\u0119 planistyczn\u0105 w drodze decyzji, bezzw\u0142ocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). Wy\u017cej wskazana regulacja art. 37 ust. 6 u.p.z.p. ma jedynie charakter przepisu dyscyplinuj\u0105cego gmin\u0119 do dochodzenia nale\u017cno\u015bci bud\u017cetowych z tytu\u0142u op\u0142aty planistycznej w mo\u017cliwie najkr\u00f3tszym terminie. Nie ogranicza jednak\u017ce w \u017caden spos\u00f3b 5-letniego terminu do wszcz\u0119cia post\u0119powania liczonego od daty wej\u015bcia w \u017cycie planu miejscowego b\u0105d\u017a jego zmiany (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 10 marca 2006 r., sygn. akt IV SA\/Wa 2265\/05). W\u0142a\u015bciciel albo u\u017cytkownik wieczysty nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rej warto\u015b\u0107 wzros\u0142a w zwi\u0105zku z uchwaleniem lub zmian\u0105 planu miejscowego, przed jej zbyciem mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 od w\u00f3jta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia w decyzji wysoko\u015bci op\u0142aty planistycznej (art. 37 ust. 7 u.p.z.p.).<\/p>\r\n
Przepisy u.p.z.p. nie daj\u0105 podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia op\u0142aty planistycznej ani te\u017c o obowi\u0105zku zap\u0142aty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu (wyroki Naczelnego S\u0105du Administracyjnego: z 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606\/11; z 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 77\/13).<\/p>\r\n
Wydanie decyzji ustalaj\u0105cej op\u0142at\u0119 planistyczn\u0105 jest zatem mo\u017cliwe gdy spe\u0142nione zostan\u0105 \u0142\u0105cznie dwa warunki: w nast\u0119pstwie uchwalenia b\u0105d\u017a zmiany planu miejscowego wzro\u015bnie warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, a zbycie nieruchomo\u015bci przez jej w\u0142a\u015bciciela nast\u0105pi przed up\u0142ywem pi\u0119ciu lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy lub jego zmiana sta\u0142y si\u0119 obowi\u0105zuj\u0105ce. Stwierdzenie, \u017ce chocia\u017cby jedna z wymienionych przes\u0142anek nie zosta\u0142a spe\u0142niona uniemo\u017cliwia ustalenie op\u0142aty planistycznej (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Olsztynie z 17 lipca 2018 r., sygn. akt II SA\/Ol 469\/18).<\/p>\r\n
Na podstawie art. 36 ust. 5 u.p.z.p. w razie stwierdzenia niewa\u017cno\u015bci uchwa\u0142y rady gminy w sprawie planu miejscowego w ca\u0142o\u015bci lub w cz\u0119\u015bci, op\u0142ata planistyczna podlega zwrotowi na rzecz aktualnego w\u0142a\u015bciciela albo u\u017cytkownika wieczystego nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n
Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty planistycznej z tytu\u0142u wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci ustala si\u0119 na dzie\u0144 jej sprzeda\u017cy. Wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci stanowi r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci okre\u015blon\u0105 przy uwzgl\u0119dnieniu przeznaczenia terenu obowi\u0105zuj\u0105cego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej warto\u015bci\u0105, okre\u015blon\u0105 przy uwzgl\u0119dnieniu przeznaczenia terenu, obowi\u0105zuj\u0105cego przed zmian\u0105 planu miejscowego, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomo\u015bci przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Przez faktyczny spos\u00f3b wykorzystywania nieruchomo\u015bci nale\u017cy rozumie\u0107 wy\u0142\u0105cznie stan rzeczywisty nieruchomo\u015bci przed uchwaleniem planu miejscowego, a nie potencjalne mo\u017cliwo\u015bci jej zagospodarowania (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 19 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 959\/18).<\/p>\r\n
Wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci zwi\u0105zany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105 powinien by\u0107 obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporz\u0105dzonego przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego dla konkretnej nieruchomo\u015bci na zasadach okre\u015blonych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami (dalej: u.g.n.) oraz w u.p.z.p. Operat szacunkowy stanowi dow\u00f3d tego, jak\u0105 warto\u015b\u0107 mia\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 przed uchwaleniem lub zmian\u0105 planu miejscowego i jak\u0105 warto\u015b\u0107 ma po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a r\u00f3\u017cnica tych warto\u015bci jest podstaw\u0105 okre\u015blenia op\u0142aty planistycznej (zob. wyroki Naczelnego S\u0105du Administracyjnego: z 11 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 830\/07; z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686\/11). Przed podj\u0119ciem czynno\u015bci prowadz\u0105cych do ustalenia op\u0142aty planistycznej w oparciu o operat szacunkowy, organ administracji powinien dokona\u0107 oceny zgodnie z posiadanymi informacjami, czy po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego w konkretnym przypadku dosz\u0142o do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Nie ka\u017cde uchwalenie planu miejscowego prowadzi bowiem do zmiany warto\u015bci obj\u0119tych nim nieruchomo\u015bci (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 15 pa\u017adziernika 2019 r., sygn. akt IV SA\/Wa 216\/19). Sporz\u0105dzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego powinno by\u0107 poprzedzone ogl\u0119dzinami nieruchomo\u015bci dokonanymi z udzia\u0142em stron post\u0119powania, kt\u00f3re nale\u017cy zawiadomi\u0107 o terminie tej czynno\u015bci z odpowiednim wyprzedzeniem.<\/p>\r\n
Podstaw\u0119 do ustalenia op\u0142aty planistycznej daje wy\u0142\u0105cznie oczywiste wykazanie, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wzros\u0142a na skutek przyj\u0119cia nowych rozwi\u0105za\u0144 planistycznych (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Poznaniu z 7 lipca 2021 r., sygn. akt IV SA\/Po 30\/21). Operat szacunkowy sporz\u0105dzony w celu ustalenia op\u0142aty planistycznej winien odnosi\u0107 si\u0119 do zdarzenia przesz\u0142ego, to jest do cen nieruchomo\u015bci w dacie sprzeda\u017cy (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801\/15). Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty planistycznej determinowana jest wycen\u0105 warto\u015bci nieruchomo\u015bci dokonywan\u0105 zgodnie z danymi z okresu wcze\u015bniejszego, kt\u00f3re nie mog\u0105 ju\u017c ulec zmianie. Z tego wzgl\u0119du przyjmuje si\u0119, \u017ce art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako przepis szczeg\u00f3lny w stosunku do przepis\u00f3w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. reguluj\u0105cych okres wa\u017cno\u015bci operatu szacunkowego, wy\u0142\u0105cza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 17 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 152\/22). Z tego wzgl\u0119du mo\u017cna uzna\u0107, \u017ce w post\u0119powaniu dotycz\u0105cym ustalenia op\u0142aty planistycznej dopuszczalne jest bezterminowe wykorzystanie operatu szacunkowego do wydania decyzji a bez znaczenia dla rozstrzygni\u0119cia sprawy pozostaje kwestia potwierdzenia aktualno\u015bci operatu szacunkowego na podstawie art. 156 ust. 4 u.g.n.<\/p>\r\n
Nie jest jednak mo\u017cliwe, aby rzeczoznawca maj\u0105tkowy wycenia\u0142 dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 wed\u0142ug cen nieruchomo\u015bci wyst\u0119puj\u0105cych dok\u0142adnie w dniu sprzeda\u017cy z tej prostej przyczyny, \u017ce w konkretnym dniu mog\u0142o w og\u00f3le nie by\u0107 transakcji podobnych lub ich liczba nie dawa\u0142aby miarodajnego obrazu (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Krakowie z 16 lutego 2022 r., sygn. akt II SA\/Kr 1303\/21). Do por\u00f3wnania powinny by\u0107 wybrane transakcje obrazuj\u0105ce poziom cen grunt\u00f3w w dacie sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci wycenianej. Ustawodawca nie wprowadzi\u0142 jednak warunku, aby konieczne by\u0142o wykorzystanie transakcji zawartych przed wej\u015bciem w \u017cycie planu miejscowego dla wycenianej nieruchomo\u015bci (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 13 pa\u017adziernika 2017 r., sygn. akt IV SA\/Wa 1673\/17). Wzrost warto\u015bci musi dotyczy\u0107 nieruchomo\u015bci wed\u0142ug jej stanu i cech na dzie\u0144 wej\u015bcia w \u017cycie planu miejscowego lub jego zmiany. Jego ustalenie nie polega na badaniu ca\u0142ej historii planistycznej danej nieruchomo\u015bci i tego jakie by\u0142o jej przeznaczenie w poprzednio obowi\u0105zuj\u0105cych planach miejscowych. Istotne znaczenie ma wy\u0142\u0105cznie okre\u015blenie jej warto\u015bci wed\u0142ug przeznaczenia przed i po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmiany (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 15 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 709\/21). Je\u015bli zmiany przeznaczenia dotycz\u0105 cz\u0119\u015bci gruntu, warto\u015b\u0107 op\u0142aty planistycznej oblicza si\u0119 wy\u0142\u0105cznie dla tej cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 obj\u0119ta jest zmian\u0105 wynikaj\u0105c\u0105 z postanowie\u0144 planu miejscowego. Uwzgl\u0119dnienie warto\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rej przeznaczenie nie zmieni\u0142o si\u0119 po uchwaleniu planu miejscowego oznacza\u0142oby obci\u0105\u017cenie w\u0142a\u015bciciela obowi\u0105zkiem uiszczenia nienale\u017cnej op\u0142aty planistycznej (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w \u0141odzi z 25 lipca 2019 r., sygn. akt II SA\/\u0141d 152\/19).<\/p>\r\n
Na potrzeby ustalenia op\u0142aty planistycznej rzeczoznawca maj\u0105tkowy powinien przyj\u0105\u0107 do por\u00f3wnania transakcje wed\u0142ug cen z daty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci z uwzgl\u0119dnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu miejscowego (b\u0105d\u017a faktycznego wykorzystywania) i transakcje wed\u0142ug cen z daty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci z uwzgl\u0119dnieniem przeznaczenia nieruchomo\u015bci po zmianie planu miejscowego (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 16 listopada 2016 r., sygn. akt II SA\/Go 669\/16). Konieczne jest, aby rzeczoznawca maj\u0105tkowy zawar\u0142 w operacie szacunkowym uzasadnienie wskazuj\u0105ce na w\u0142a\u015bciwy dob\u00f3r nieruchomo\u015bci przeznaczonych do cel\u00f3w por\u00f3wnawczych (m.in. po\u0142o\u017cenie, wielko\u015b\u0107, kszta\u0142t, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie dzia\u0142ek, dojazd do nich oraz zabudow\u0119) i ustalenie istotnych cech r\u00f3\u017cni\u0105cych nieruchomo\u015bci, jak te\u017c uzasadnienie wskazuj\u0105ce na w\u0142a\u015bciwe ustalenie wsp\u00f3\u0142czynnik\u00f3w koryguj\u0105cych (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Krakowie z 2 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA\/Kr 971\/19).<\/p>\r\n
Przy okre\u015blaniu warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci rzeczoznawca maj\u0105tkowy jako podstaw\u0119 wyceny stosuje ceny transakcyjne niezawieraj\u0105ce podatku od towar\u00f3w i us\u0142ug. Zatem warto\u015b\u0107 rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym rzeczoznawca maj\u0105tkowy powinien zamie\u015bci\u0107 stosown\u0105 wzmiank\u0119 w tym dokumencie. Przyj\u0119cie pogl\u0105du, i\u017c podatek od towar\u00f3w i us\u0142ug jest elementem warto\u015bci nieruchomo\u015bci oznacza\u0142oby, \u017ce ta sama nieruchomo\u015b\u0107 w zale\u017cno\u015bci od rodzaju w\u0142a\u015bciciela (podatnika podatku od towar\u00f3w i us\u0142ug lub nie) mog\u0142aby mie\u0107 kilka warto\u015bci, cho\u0107 naprawd\u0119 jej warto\u015b\u0107 jest taka sama (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2745\/12).<\/p>\r\n
Wyj\u0105tek w zakresie ustalania op\u0142aty planistycznej reguluje art. 87 ust. 3a u.p.z.p. wskazuj\u0105cy, \u017ce je\u017celi uchwalenie planu miejscowego nast\u0105pi\u0142o po 31 grudnia 2003 r. w zwi\u0105zku z utrat\u0105 mocy przez plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., ww. przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. dotycz\u0105cego okre\u015blenia wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci, nie stosuje si\u0119, o ile warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci okre\u015blona przy uwzgl\u0119dnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest wi\u0119ksza, ni\u017c warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci okre\u015blona przy uwzgl\u0119dnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu miejscowego. W takim przypadku wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci, o kt\u00f3rym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci okre\u015blon\u0105 przy uwzgl\u0119dnieniu przeznaczenia terenu obowi\u0105zuj\u0105cego po uchwaleniu planu miejscowego a jej warto\u015bci\u0105 okre\u015blon\u0105 przy uwzgl\u0119dnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.<\/p>\r\n
W przypadku, gdy przed wej\u015bciem w \u017cycie obowi\u0105zuj\u0105cego planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. w obrocie prawnym funkcjonowa\u0142 plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., kt\u00f3ry utraci\u0142 moc 31 grudnia 2003 r. a pomi\u0119dzy obowi\u0105zywaniem obu plan\u00f3w zaistnia\u0142a luka czasowa, dopuszczalno\u015b\u0107 pobrania renty planistycznej wymaga okre\u015blenia warto\u015bci nieruchomo\u015bci: wed\u0142ug jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, wed\u0142ug przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz wed\u0142ug faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomi\u0119dzy obowi\u0105zywaniem obu plan\u00f3w. Dopiero ustalenie tych warto\u015bci b\u0119dzie pozwala\u0142o na prawid\u0142owe zastosowanie do obliczania wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci powsta\u0142ej na skutek uchwalenia planu miejscowego albo zasady okre\u015blonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gliwicach z 18 maja 2022 r., sygn. akt II SA\/Gl 176\/22).<\/p>\r\n
Strony post\u0119powania powinny zosta\u0107 poinformowane przez organ administracji o sporz\u0105dzeniu i z\u0142o\u017ceniu do akt sprawy operatu szacunkowego okre\u015blaj\u0105cego warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci celem umo\u017cliwienia zapoznania si\u0119 z jego tre\u015bci\u0105 i z\u0142o\u017cenia ewentualnych uwag przed wydaniem decyzji.<\/p>\r\n
Fakt, i\u017c rzeczoznawca maj\u0105tkowy jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiedni\u0105 wiedz\u0105 specjalistyczn\u0105, nie zwalnia organ\u00f3w administracji od obowi\u0105zku samodzielnej oceny warto\u015bci dowodowej operatu szacunkowego. Operat szacunkowy rzeczoznawcy maj\u0105tkowego zgodnie z art. 84 \u00a7 1 k.p.a. ma moc prawn\u0105 opinii bieg\u0142ego a zatem podlega ocenie organu administracji jako element materia\u0142u dowodowego stosownie do art. 77 \u00a7 1 i art. 80 k.p.a. Oceniaj\u0105c operat szacunkowy organ administracji ani s\u0105d administracyjny nie mog\u0105 wchodzi\u0107 w zakres wiadomo\u015bci specjalnych posiadanych przez bieg\u0142ego. Powinien jednak dokona\u0107 oceny operatu szacunkowego pod wzgl\u0119dem formalnym, to jest zbada\u0107, czy zosta\u0142 on sporz\u0105dzony i podpisany przez uprawnion\u0105 osob\u0119, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy tre\u015bci, nie zawiera niejasno\u015bci, pomy\u0142ek, brak\u00f3w, kt\u00f3re powinny by\u0107 sprostowane lub uzupe\u0142nione, aby mia\u0142 on warto\u015b\u0107 dowodow\u0105. Ocena warto\u015bci dowodowej operatu szacunkowego mo\u017ce dotyczy\u0107 zar\u00f3wno podej\u015bcia, jak i metody i techniki szacowania przyj\u0119tej przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego, jak i oceny, czy jest logiczny i zupe\u0142ny, czy przyj\u0119te kryteria w okoliczno\u015bciach danej sprawy s\u0105 prawid\u0142owo uzasadnione. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub s\u0105d administracyjny jest dopuszczalne, ale wy\u0142\u0105cznie w wyj\u0105tkowych i oczywistych wypadkach, je\u017celi zostanie wykazane, \u017ce przy jego sporz\u0105dzeniu dosz\u0142o do naruszenia prawa albo zawiera ewidentne b\u0142\u0119dy, kt\u00f3re dyskwalifikuj\u0105 jego walory dowodowe (zob. wyroki Naczelnego S\u0105du Administracyjnego: z 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801\/15; z 30 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 616\/17; wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Poznaniu z 7 lipca 2021 r., sygn. akt IV SA\/Po 30\/21). Organ administracji nie mo\u017ce wkracza\u0107 w merytoryczn\u0105 zasadno\u015b\u0107 operatu szacunkowego co nale\u017cy rozumie\u0107 w ten spos\u00f3b, \u017ce nie mo\u017ce zamiast rzeczoznawcy maj\u0105tkowego i wbrew jego opinii przyj\u0105\u0107, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest inna ni\u017c okre\u015blona w operacie szacunkowym. Organ administracji powinien domaga\u0107 si\u0119 wyja\u015bnie\u0144 od rzeczoznawcy maj\u0105tkowego, gdy zdaniem organu administracji lub strony post\u0119powania zawiera b\u0142\u0119dy lub stwierdzenia nieodpowiadaj\u0105ce rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 2 pa\u017adziernika 2017 r., sygn. akt IV SA\/Wa 1313\/17).<\/p>\r\n
Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotycz\u0105cych op\u0142aty planistycznej to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a> lub napisz e-mail na adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t