Od 19 wrze\u015bnia 2020 r. w art. 3 pkt 20 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane) wprowadzono niewielk\u0105, ale bardzo istotn\u0105 modyfikacj\u0119 definicji obszaru oddzia\u0142ywania obiektu. Zmiana ta wywiera bezpo\u015bredni wp\u0142yw m.in. na ustalanie kr\u0119gu stron post\u0119powania w sprawie pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Zgodnie z wcze\u015bniejszym brzmieniem art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego przez obszar oddzia\u0142ywania obiektu nale\u017ca\u0142o rozumie\u0107 teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepis\u00f3w odr\u0119bnych, wprowadzaj\u0105cych zwi\u0105zane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.<\/p>\r\n
Nowelizuj\u0105c ww. przepis ustawodawca wykre\u015bli\u0142 z definicji wyra\u017cenia \u201ew zagospodarowaniu\u201d. Z tego wzgl\u0119du nowa definicja stanowi, \u017ce przez obszar oddzia\u0142ywania obiektu nale\u017cy rozumie\u0107 teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepis\u00f3w odr\u0119bnych, wprowadzaj\u0105cych zwi\u0105zane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.<\/p>\r\n
Aktualnie przy ustalaniu obszaru oddzia\u0142ywania obiektu brane s\u0105 zatem pod uwag\u0119 jedynie ograniczenia w zabudowie, a nie jak dotychczas wszystkie ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Poj\u0119cie ogranicze\u0144 w zagospodarowaniu terenu ma znacznie szerszy zakres znaczeniowy od aktualnie obowi\u0105zuj\u0105cych ogranicze\u0144 w zabudowie terenu, albowiem obejmuje tak\u017ce inne formy ogranicze\u0144 zagospodarowania terenu ni\u017c zabudowa, takie jak np. ha\u0142as, wibracje, zak\u0142\u00f3cenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody, gleby. Istotnym jest r\u00f3wnie\u017c, i\u017c wcze\u015bniej ograniczenia w zabudowie terenu by\u0142y wymienione jako przyk\u0142ad ograniczenia w zagospodarowaniu terenu.<\/p>\r\n
Zgodnie z uzasadnieniem projektu zmiany Prawa budowlanego, ograniczenia w zabudowie terenu odnosz\u0105 si\u0119 do takiego wp\u0142ywu na nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra uniemo\u017cliwia lub ogranicza wykonywanie rob\u00f3t budowlanych (w tym budow\u0119 obiekt\u00f3w budowlanych) z uwagi na niespe\u0142nianie wymaga\u0144 wynikaj\u0105cych z przepis\u00f3w techniczno-budowlanych i przepis\u00f3w szczeg\u00f3lnych (np. wymog\u00f3w dotycz\u0105cych odleg\u0142o\u015bci jednych obiekt\u00f3w budowlanych od innych). Innymi s\u0142owy, obszar oddzia\u0142ywania obiektu budowlanego jest to obszar, w stosunku do kt\u00f3rego obiekt ten wprowadza ograniczenia mo\u017cliwo\u015bci budowy innych obiekt\u00f3w budowlanych ze wzgl\u0119du na wymogi przepis\u00f3w odnosz\u0105ce si\u0119 do zabudowy (a nie ze wzgl\u0119du na to, \u017ce obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uci\u0105\u017cliwo\u015bci).<\/p>\r\n
W definicji obszaru oddzia\u0142ywania obiektu nie wskazano przepis\u00f3w odr\u0119bnych, na podstawie kt\u00f3rych dokonuje si\u0119 wyznaczenia terenu w otoczeniu obiektu budowlanego. Przyjmuje si\u0119, i\u017c s\u0105 to wszystkie powszechnie obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy prawa wprowadzaj\u0105ce okre\u015blonego rodzaju ograniczenia w zabudowie terenu. Przepisami odr\u0119bnymi istotnymi dla wyznaczenia obszaru oddzia\u0142ywania obiektu mog\u0105 by\u0107 np. przepisy: techniczno-budowlane, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeciwpo\u017carowe, z zakresu prawa wodnego, ochrony zabytk\u00f3w, ochrony \u015brodowiska i ochrony przyrody. Nie mo\u017cna przy tym uwzgl\u0119dnia\u0107 ustale\u0144 decyzji o warunkach zabudowy, gdy\u017c nie s\u0105 one przepisami prawa powszechnie obowi\u0105zuj\u0105cego (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 28 kwietnia 2020 r., sygn. II OSK 1488\/19).<\/p>\r\n
Stronami w post\u0119powaniu w sprawie pozwolenia na budow\u0119 s\u0105: inwestor oraz w\u0142a\u015bciciele, u\u017cytkownicy wieczy\u015bci lub zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci znajduj\u0105cych si\u0119 w obszarze oddzia\u0142ywania obiektu (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego). Jest to przepis szczeg\u00f3lny w stosunku do wynikaj\u0105cej z art. 28 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks post\u0119powania administracyjnego (dalej: k.p.a.) zasady, i\u017c stron\u0105 post\u0119powania administracyjnego jest ka\u017cdy, czyjego interesu prawnego lub obowi\u0105zku dotyczy post\u0119powanie albo kto \u017c\u0105da czynno\u015bci organu ze wzgl\u0119du na sw\u00f3j interes prawny lub obowi\u0105zek. Przepis art. 28 k.p.a. ma zastosowanie w sprawie pozwolenia na budow\u0119, albowiem na jego podstawie posi\u0142kowo ustala si\u0119 interes prawny podmiot\u00f3w wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 17 listopada 2011 r., sygn. II OSK 1630\/10). Regulacja art. 28 ust. 2 Prawa budowalnego nie wyeliminowa\u0142a ca\u0142kowicie zastosowania w post\u0119powaniu w sprawie pozwolenia na budow\u0119 przepis\u00f3w k.p.a. Bez w\u0105tpienia aktualne pozostaje bowiem zagadnienie interesu prawnego, gdy\u017c podmioty, kt\u00f3re znalaz\u0142y si\u0119 w kr\u0119gu stron post\u0119powania w sprawie uzyskania pozwolenia na budow\u0119, zosta\u0142y wyodr\u0119bnione na podstawie kryterium ochrony ich interesu prawnego. Przepis art. 28 k.p.a. jest klauzul\u0105 generaln\u0105, dzi\u0119ki kt\u00f3rej interes prawny mo\u017ce by\u0107 zrekonstruowany na podstawie przepis\u00f3w prawa, niekoniecznie prawa administracyjnego (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Poznaniu z 10 lutego 2022 r., sygn. II SA\/Po 427\/21).<\/p>\r\n
Dokonuj\u0105c oceny czy nieruchomo\u015bci znajduj\u0105 si\u0119 w obszarze oddzia\u0142ywania projektowanego obiektu, nale\u017cy mie\u0107 na uwadze, \u017ce istnienie interesu prawnego, jaki wynika z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, nie jest uzale\u017cnione od tego czy dana inwestycja b\u0119dzie powodowa\u0142a przekroczenie okre\u015blonych norm, lecz czy istniej\u0105 przepisy nakazuj\u0105ce bada\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 oddzia\u0142ywania inwestycji na nieruchomo\u015bci s\u0105siednie (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gliwicach z 1 wrze\u015bnia 2021 r., sygn. II SA\/Gl 1590\/20).<\/p>\r\n
Ograniczenie, o kt\u00f3rym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowalnego nie dotyczy ka\u017cdego post\u0119powania prowadzonego przez organy administracji architektoniczno-budowlanej (starost\u0119 albo prezydenta miasta na prawach powiatu, wojewod\u0119, G\u0142\u00f3wnego Inspektora Nadzoru Budowlanego) oraz nadzoru budowlanego (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wojew\u00f3dzkiego inspektora nadzoru budowlanego, G\u0142\u00f3wnego Inspektora Nadzoru Budowlanego) na podstawie przepis\u00f3w Prawa budowlanego, a jedynie post\u0119powa\u0144 o udzielenie pozwolenia na budow\u0119 oraz tzw. post\u0119powa\u0144 nadzwyczajnych dotycz\u0105cych decyzji ostatecznych o udzieleniu pozwolenia na budow\u0119 \u2013 o wznowienie post\u0119powania czy stwierdzenie niewa\u017cno\u015bci decyzji (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 26 pa\u017adziernika 2021 r., sygn. II OSK 3724\/18).<\/p>\r\n
Kr\u0105g stron bior\u0105cych udzia\u0142 w post\u0119powaniu o stwierdzenie niewa\u017cno\u015bci decyzji nie zawsze pokrywa si\u0119 z kr\u0119giem podmiot\u00f3w bior\u0105cych udzia\u0142 w post\u0119powaniu zwyk\u0142ym i mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 szerszy. Podkre\u015bli\u0107 przy tym trzeba, i\u017c interes prawny nie jest kategori\u0105 abstrakcyjn\u0105 i nie mo\u017cna wypowiada\u0107 si\u0119 o jego istnieniu b\u0105d\u017a nieistnieniu w konkretnej sprawie, bez wszechstronnego zbadania prawdopodobnego wp\u0142ywu decyzji na sfer\u0119 praw strony skar\u017c\u0105cej. Interes prawny w \u017c\u0105daniu stwierdzenia niewa\u017cno\u015bci decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 mo\u017ce wynika\u0107 przyk\u0142adowo z przepis\u00f3w prawa cywilnego oraz Prawa budowlanego dotycz\u0105cych obszaru oddzia\u0142ywania obiektu (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 9 grudnia 2021 r., sygn. II OSK 2436\/21).<\/p>\r\n
Do omawianej definicji obszaru oddzia\u0142ywania obiektu odnosi si\u0119 r\u00f3wnie\u017c art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nakazuj\u0105cy m.in. projektowanie i budowanie obiektu budowlanego (jako ca\u0142o\u015bci oraz poszczeg\u00f3lnych cz\u0119\u015bci) z poszanowaniem wyst\u0119puj\u0105cych w obszarze oddzia\u0142ywania obiektu, uzasadnionych interes\u00f3w os\u00f3b trzecich, w tym zapewnienie dost\u0119pu do drogi publicznej. Naruszenie powy\u017cszego obowi\u0105zku mo\u017ce mie\u0107 wp\u0142yw na wydanie decyzji o pozwoleniu na budow\u0119.<\/p>\r\n
Zmiana definicji obszaru oddzia\u0142ywania obiektu wp\u0142yn\u0119\u0142a na ustalanie kr\u0119gu stron post\u0119powania w sprawie pozwolenia na budow\u0119. W niekt\u00f3rych przypadkach prze\u0142o\u017cy\u0142a si\u0119 na ograniczenie ilo\u015bci podmiot\u00f3w, kt\u00f3re jako strony uczestnicz\u0105 w tym post\u0119powaniu administracyjnym. Jest ona zatem korzystna dla inwestor\u00f3w, albowiem zmniejsza ryzyko wnoszenia \u015brodk\u00f3w zaskar\u017cenia. Ograniczono kontrol\u0119 w zakresie poszanowania uzasadnionych interes\u00f3w os\u00f3b trzecich, albowiem mniejsza liczba podmiot\u00f3w b\u0119dzie mog\u0142a domaga\u0107 si\u0119 ochrony zwi\u0105zanej z negatywnym oddzia\u0142ywaniem obiektu budowlanego.<\/p>\r\n
Je\u017celi przepisy prawa materialnego nak\u0142adaj\u0105 na inwestora okre\u015blone obowi\u0105zki czy ograniczenia zwi\u0105zane z zabudow\u0105 jego dzia\u0142ki wzgl\u0119dem dzia\u0142ki s\u0105siedniej, to tym samym w\u0142a\u015bciciel (u\u017cytkownik wieczysty, zarz\u0105dca) tej dzia\u0142ki jest stron\u0105 post\u0119powania o pozwolenie na budow\u0119 i to niezale\u017cnie od tego, czy projekt budowlany w ocenie organu spe\u0142nia wymagania okre\u015blone przepisami prawa materialnego oraz akt\u00f3w wykonawczych i czy zachowane s\u0105 odleg\u0142o\u015bci nakazane stosownymi przepisami prawa (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 26 maja 2020 r., sygn. II OSK 2747\/19).<\/p>\r\n
Istnienie interesu prawnego nie jest uzale\u017cnione od tego czy dana inwestycja b\u0119dzie powodowa\u0142a przekroczenie okre\u015blonych norm, lecz czy istniej\u0105 przepisy nakazuj\u0105ce bada\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 oddzia\u0142ywania inwestycji na nieruchomo\u015bci s\u0105siednie, albowiem definicja obszaru oddzia\u0142ywania obiektu abstrahuje od kwestii przekroczenia norm w zakresie oddzia\u0142ywania inwestycji (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 14 pa\u017adziernika 2020 r., sygn. II OSK 1494\/20).<\/p>\r\n
Brak bezpo\u015bredniego s\u0105siedztwa pomi\u0119dzy nieruchomo\u015bciami nie musi automatycznie oznacza\u0107 braku przymiotu strony w post\u0119powaniu o wydanie pozwolenia na budow\u0119, gdy\u017c obszar oddzia\u0142ywania obiektu mo\u017ce obejmowa\u0107 tak\u017ce tereny dalej po\u0142o\u017cone, ale pozostaj\u0105ce w zasi\u0119gu wp\u0142yw\u00f3w planowanej inwestycji. Nie mo\u017cna wykluczy\u0107 tego rodzaju przypadku, chocia\u017c oddzia\u0142ywanie takie wi\u0105\u017ce si\u0119 zazwyczaj z bliskim usytuowaniem nieruchomo\u015bci i jej bezpo\u015brednim wp\u0142ywem (wyroki Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z: 24 czerwca 2015 r., sygn. II OSK 2209\/14; 16 lipca 2020 r., sygn. II OSK 743\/20; 2 wrze\u015bnia 2021 r., sygn. II OSK 3076\/18).<\/p>\r\n
Okre\u015blenie kr\u0119gu stron post\u0119powania w sprawie pozwolenia na budow\u0119 jest niemo\u017cliwe bez prawid\u0142owego wyznaczenia obszaru oddzia\u0142ywania obiektu, co jest jednym z podstawowych obowi\u0105zk\u00f3w projektanta (art. 20 ust. 1 pkt 1c Prawa budowlanego). Zamieszcza on w projekcie budowlanym m.in. informacj\u0119 o obszarze oddzia\u0142ywania obiektu (art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego). Informacja o obszarze oddzia\u0142ywania obiektu zawiera wskazanie przepis\u00f3w prawa, w oparciu o kt\u00f3re dokonano okre\u015blenia obszaru oddzia\u0142ywania obiektu oraz zasi\u0119g obszaru oddzia\u0142ywania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informacj\u0119, \u017ce obszar oddzia\u0142ywania obiektu mie\u015bci si\u0119 w ca\u0142o\u015bci na dzia\u0142ce lub dzia\u0142kach, na kt\u00f3rych zosta\u0142 zaprojektowany (\u00a7 18 rozporz\u0105dzenia Ministra Rozwoju z 11 wrze\u015bnia 2020 r. w sprawie szczeg\u00f3\u0142owego zakresu i formy projektu budowlanego).<\/p>\r\n
Je\u017celi projektant nie zamie\u015bci w projekcie budowlanym informacji o obszarze oddzia\u0142ywania obiektu b\u0105d\u017a zamie\u015bci informacj\u0119 niepe\u0142n\u0105, organ powinien na\u0142o\u017cy\u0107 postanowieniem obowi\u0105zek usuni\u0119cia wskazanych nieprawid\u0142owo\u015bci, okre\u015blaj\u0105c termin ich usuni\u0119cia (art. 35 ust. 3 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).<\/p>\r\n
Ustalenia projektanta nie s\u0105 jednak wi\u0105\u017c\u0105ce, albowiem ostateczne okre\u015blenie obszaru oddzia\u0142ywania obiektu pozostaje w kompetencji organu (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Krakowie z 6 grudnia 2019 r., sygn. II SA\/Kr 853\/19). Prawid\u0142owe ustalenie stron post\u0119powania wymaga ostatecznego okre\u015blenia tego obszaru przez organ, kt\u00f3ry nie mo\u017ce powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 w tym wzgl\u0119dzie jedynie na fakt ustalenia obszaru oddzia\u0142ywania obiektu w projekcie budowlanym i we w\u0142asnym zakresie zobowi\u0105zany jest do jego zweryfikowania (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Opolu z 26 listopada 2019 r., sygn. II SA\/Op 400\/19).<\/p>\r\n
Je\u015bli organ b\u0142\u0119dnie wyznaczy obszar oddzia\u0142ywania obiektu i nie zapewni udzia\u0142u w post\u0119powaniu w sprawie pozwolenia na budow\u0119 wszystkim uprawnionym podmiotom, to mo\u017cliwe b\u0119dzie wznowienie post\u0119powania w sprawie pozwolenia na budow\u0119, albowiem strona bez w\u0142asnej winy nie bra\u0142a udzia\u0142u w post\u0119powaniu (art. 145 \u00a7 1 pkt 4 k.p.a.).<\/p>\r\n
W procesie wyznaczania obszaru oddzia\u0142ywania obiektu nie chodzi o wykazanie negatywnego wp\u0142ywu inwestycji na znajduj\u0105ce si\u0119 w otoczeniu tego obiektu dzia\u0142ki, lecz o mo\u017cliwo\u015b\u0107 spowodowania szkodliwego oddzia\u0142ywania inwestycji na otoczenie z uwagi na cechy projektowanego obiektu i spos\u00f3b zagospodarowania terenu otaczaj\u0105cego dzia\u0142k\u0119 inwestora. Stwierdzenie tej mo\u017cliwo\u015bci jest r\u00f3wnoznaczne z naruszeniem interesu prawnego i stanowi podstaw\u0119 uznania za stron\u0119 post\u0119powania w sprawie pozwolenia na budow\u0119 (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Bydgoszczy z 26 stycznia 2010 r., II SA\/Bd 1070\/09).<\/p>\r\n
Do uznania, i\u017c dana nieruchomo\u015b\u0107 znajduje si\u0119 w obszarze oddzia\u0142ywania inwestycji budowlanej nie wystarczy stwierdzenie, \u017ce b\u0119dzie ona faktycznie wp\u0142ywa\u0142a na s\u0105siednie dzia\u0142ki, lecz niezb\u0119dne jest wskazanie normy prawnej, kt\u00f3ra reguluje taki wp\u0142yw przedsi\u0119wzi\u0119cia na otoczenie. Okoliczno\u015bci te musz\u0105 mie\u0107 charakter obiektywny, poniewa\u017c wy\u0142\u0105cznie subiektywne przekonanie o oddzia\u0142ywaniu zamierzenia budowlanego na s\u0105siednie tereny jest niewystarczaj\u0105ce w \u015bwietle art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 8 grudnia 2021 r., sygn. II SA\/Go 823\/21).<\/p>\r\n
W niekt\u00f3rych przypadkach oddzia\u0142ywanie obiektu nie wykracza poza teren samej inwestycji, a tym samym w\u0142a\u015bciciele, u\u017cytkownicy wieczy\u015bci lub zarz\u0105dcy innych, nawet po\u0142o\u017conych w s\u0105siedztwie nieruchomo\u015bci nie posiadaj\u0105 statusu strony w post\u0119powaniu w sprawie pozwolenia na budow\u0119 (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gliwicach z 23 czerwca 2017 r., II SA\/Gl 373\/17).<\/p>\r\n
Skorzystanie z mo\u017cliwo\u015bci realizacji inwestycji jedynie na podstawie zg\u0142oszenia budowy bez konieczno\u015bci uzyskania decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 dla budowy wolno stoj\u0105cych budynk\u00f3w mieszkalnych jednorodzinnych oraz wolno stoj\u0105cych, nie wi\u0119cej ni\u017c dwukondygnacyjnych budynk\u00f3w mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2<\/sup> w celu zaspokojenia w\u0142asnych potrzeb mieszkaniowych inwestora jest uzale\u017cnione od spe\u0142nienia wymogu, aby ich obszar oddzia\u0142ywania mie\u015bci\u0142 si\u0119 w ca\u0142o\u015bci na dzia\u0142ce lub dzia\u0142kach, na kt\u00f3rych zosta\u0142y zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1 i 1a Prawa budowlanego).<\/p>\r\n Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotycz\u0105cych pozwolenia na budow\u0119 to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a> lub napisz e-mail na adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t