Nowa ustawa deweloperska zast\u0119puj\u0105ca dotychczasow\u0105 ustaw\u0119 z 2011 r. wprowadza szereg zmian zar\u00f3wno dla deweloper\u00f3w jak i nabywc\u00f3w lokali mieszkalnych oraz dom\u00f3w jednorodzinnych. Jedn\u0105 z najistotniejszych jest okre\u015blenie zasad i trybu zawierania oraz tre\u015bci umowy rezerwacyjnej, kt\u00f3ra stanie si\u0119 now\u0105 umow\u0105 nazwan\u0105. Dotychczas umowa rezerwacyjna nie by\u0142a uregulowana w przepisach i funkcjonowa\u0142a jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazuj\u0105ca na zasadzie swobody um\u00f3w.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Uchwalona przez Sejm Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako: nowa ustawa deweloperska) ma zast\u0105pi\u0107 ustaw\u0119 z dnia 16 wrze\u015bnia 2011 r. reguluj\u0105c\u0105 podobn\u0105 materi\u0119.<\/p>\r\n
W transakcjach nieruchomo\u015bciami stosuje si\u0119 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105, kt\u00f3ra nie jest uregulowana w prawie i funkcjonuje jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazuj\u0105ca na zasadzie swobody um\u00f3w. Na jej podstawie deweloper najcz\u0119\u015bciej zobowi\u0105zuje si\u0119 do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie przez przysz\u0142ego nabywc\u0119 odpowiedniej op\u0142aty. Stosuje si\u0119 tak\u017ce umowy rezerwacyjne zawieraj\u0105ce zobowi\u0105zanie stron do zawarcia umowy przedwst\u0119pnej albo umowy deweloperskiej dotycz\u0105cej wybranej nieruchomo\u015bci np. w sytuacji, gdy z r\u00f3\u017cnych przyczyn strony nie s\u0105 jeszcze przygotowane do transakcji.<\/p>\r\n
Nowa ustawa deweloperska, kt\u00f3ra wejdzie w \u017cycie w znacznej cz\u0119\u015bci po up\u0142ywie 12 miesi\u0119cy od dnia og\u0142oszenia, reguluje zasady i tryb zawierania oraz tre\u015b\u0107 nowej umowy nazwanej \u2013 umowy rezerwacyjnej. Ustawodawca zdecydowa\u0142 si\u0119 szczeg\u00f3\u0142owo uregulowa\u0107 t\u0119 umow\u0119 uzasadniaj\u0105c to m.in. brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowi\u0105zku dor\u0119czenia nabywcy prospektu informacyjnego, cz\u0119stym pobieraniem przez deweloper\u00f3w tzw. op\u0142at rezerwacyjnych opiewaj\u0105cych czasami na wysokie kwoty oraz ryzykiem utraty pieni\u0119dzy wp\u0142aconych przez nabywc\u0119 z tego tytu\u0142u.<\/p>\r\n
Umowa rezerwacyjna b\u0119dzie zawierana mi\u0119dzy deweloperem albo przedsi\u0119biorc\u0105 innym ni\u017c deweloper okre\u015blonym w nowej ustawie deweloperskiej a osob\u0105 zainteresowan\u0105 ofert\u0105 sprzeda\u017cy (dalej jako: rezerwuj\u0105cy). Jej przedmiotem b\u0119dzie zobowi\u0105zanie do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty sprzeda\u017cy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego. Wymagana b\u0119dzie forma pisemna pod rygorem niewa\u017cno\u015bci, co powinno przyczyni\u0107 si\u0119 do pewno\u015bci obrotu oraz sk\u0142oni\u0107 rezerwuj\u0105cego do szczeg\u00f3\u0142owego zapoznania si\u0119 z umow\u0105 przed jej podpisaniem. Sporz\u0105dzenie umowy rezerwacyjnej nie b\u0119dzie obowi\u0105zkowe i mo\u017ce poprzedza\u0107 zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.<\/p>\r\n
Strony zawr\u0105 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 na czas okre\u015blony, przy czym w przypadku ubiegania si\u0119 przez rezerwuj\u0105cego o kredyt czas ten powinien uwzgl\u0119dnia\u0107 okres niezb\u0119dny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Ustawodawca nie zdecydowa\u0142 si\u0119 na uregulowanie minimalnego lub maksymalnego terminu obowi\u0105zywania umowy. Bior\u0105c pod uwag\u0119 r\u00f3\u017cny czas potrzebny na uzyskanie kredytu w poszczeg\u00f3lnych bankach, uzale\u017cniony tak\u017ce od indywidualnej sytuacji rezerwuj\u0105cego, ustalenie przez strony okresu zwi\u0105zania umow\u0105 rezerwacyjn\u0105 mo\u017ce budzi\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci i powodowa\u0107 konflikty.<\/p>\r\n
Umowa rezerwacyjna powinna w szczeg\u00f3lno\u015bci okre\u015bla\u0107: strony, miejsce i dat\u0119 zawarcia; cen\u0119 wybranego przez rezerwuj\u0105cego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej, o ile zosta\u0142a przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwuj\u0105cego b\u0119dzie wy\u0142\u0105czony z oferty sprzeda\u017cy; okre\u015blenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni u\u017cytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i uk\u0142adu pomieszcze\u0144.<\/p>\r\n
W zwi\u0105zku z wprowadzonymi regulacjami, jednym z element\u00f3w umowy deweloperskiej stanie si\u0119 informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysoko\u015bci op\u0142aty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.<\/p>\r\n
Strony mog\u0105 ustali\u0107, \u017ce zobowi\u0105zanie wynikaj\u0105ce z umowy rezerwacyjnej b\u0119dzie wi\u0105za\u0142o si\u0119 z obowi\u0105zkiem poniesienia przez rezerwuj\u0105cego op\u0142aty rezerwacyjnej. Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej nie mo\u017ce przekracza\u0107 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego okre\u015blonej w prospekcie informacyjnym. Dotychczas deweloperzy mogli w dowolny spos\u00f3b ustala\u0107 wysoko\u015b\u0107 tzw. op\u0142aty rezerwacyjnej kieruj\u0105c si\u0119 r\u00f3\u017cnymi czynnikami, jak np. po\u0142o\u017cenie nieruchomo\u015bci czy cena sprzeda\u017cy. Niekiedy op\u0142ata ta wynosi\u0142a kilka procent warto\u015bci lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego co mog\u0142o przek\u0142ada\u0107 si\u0119 na zap\u0142at\u0119 deweloperowi nawet kilkunastu tysi\u0119cy z\u0142otych. Zmiana ta powinna uporz\u0105dkowa\u0107 kwestie op\u0142at rezerwacyjnych i przeciwdzia\u0142a\u0107 ustalaniu ich w dowolnej wysoko\u015bci.<\/p>\r\n
W nowej ustawie deweloperskiej nie uregulowano skutk\u00f3w braku wp\u0142aty op\u0142aty rezerwacyjnej okre\u015blonej w umowie rezerwacyjnej przez rezerwuj\u0105cego na rzecz dewelopera. B\u0119dzie to rodzi\u0142o w\u0105tpliwo\u015bci w zakresie skutk\u00f3w niewykonania tego zobowi\u0105zania umownego i powodowa\u0142o konieczno\u015b\u0107 odpowiedniego stosowania przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego.<\/p>\r\n
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, uiszczona op\u0142ata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej oraz przekazywana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.<\/p>\r\n
Op\u0142ata rezerwacyjna powinna zosta\u0107 niezw\u0142ocznie zwr\u00f3cona rezerwuj\u0105cemu w przypadku, gdy: nie uzyska\u0142 pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w zwi\u0105zku z negatywn\u0105 ocen\u0105 zdolno\u015bci kredytowej; deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper nie wykonuje zobowi\u0105zania wynikaj\u0105cego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokona\u0142 zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego za\u0142\u0105cznikach bez poinformowania rezerwuj\u0105cego. Je\u015bli deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper nie wykonuje zobowi\u0105zania wynikaj\u0105cego z umowy rezerwacyjnej to b\u0119dzie zobowi\u0105zany zwr\u00f3ci\u0107 rezerwuj\u0105cemu op\u0142at\u0119 rezerwacyjn\u0105 w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci. Jest to rozwi\u0105zanie podobne do zadatku przewidzianego w Kodeksie cywilnym i ma stymulowa\u0107 dewelopera do nale\u017cytego wykonania umowy.<\/p>\r\n
Co prawda nowa ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, ale jej wyk\u0142adnia wskazuje, \u017ce w sytuacji innej ni\u017c podana powy\u017cej, np. niezawarcia przez rezerwuj\u0105cego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie innej oferty zakupu nieruchomo\u015bci, op\u0142ata rezerwacyjna b\u0119dzie zatrzymywana przez dewelopera.<\/p>\r\n
Je\u017celi umowa rezerwacyjna b\u0119dzie poprzedza\u0142a zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper dor\u0119czy rezerwuj\u0105cemu prospekt informacyjny wraz z za\u0142\u0105cznikami, kt\u00f3ry b\u0119dzie stanowi\u0142 jej integraln\u0105 cz\u0119\u015b\u0107. Umo\u017cliwi to rezerwuj\u0105cemu szczeg\u00f3\u0142owe zapoznanie si\u0119 przed zawarciem umowy rezerwacyjnej z informacjami o deweloperze, nieruchomo\u015bci i przedsi\u0119wzi\u0119ciu deweloperskim. Na \u017c\u0105danie rezerwuj\u0105cego deweloper zapewni w swoim lokalu mo\u017cliwo\u015b\u0107 zapoznania si\u0119 m.in. z aktualnym stanem ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla nieruchomo\u015bci, pozwoleniem na budow\u0119 albo zg\u0142oszeniem budowy, sprawozdaniem finansowym dewelopera i projektem budowlanym.<\/p>\r\n
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper powinien informowa\u0107 rezerwuj\u0105cego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego za\u0142\u0105cznikach w spos\u00f3b umo\u017cliwiaj\u0105cy ich zidentyfikowanie, wskazuj\u0105c czego dotyczy zmiana. Obowi\u0105zek ten nie ma jednak zastosowania do zmian prospektu informacyjnego zwi\u0105zanych z ujawnianiem roszcze\u0144 wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej albo innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej oraz roszcze\u0144 o ustanowienie hipoteki przez nabywc\u00f3w na rzecz bank\u00f3w.<\/p>\r\n
Brak poinformowania rezerwuj\u0105cego o zmianach dokonanych przez dewelopera w prospekcie informacyjnym lub jego za\u0142\u0105cznikach skutkuje wskazanym powy\u017cej obowi\u0105zkiem niezw\u0142ocznego zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej.<\/p>\r\n
Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a> i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t