W nowej ustawie deweloperskiej powt\u00f3rzono w znacznej cz\u0119\u015bci rozwi\u0105zania w zakresie odbioru z dotychczasowej ustawy deweloperskiej dodaj\u0105c nowe procedury, uprawnienia oraz obowi\u0105zki dla nabywcy i dewelopera.<\/p>\r\n

Doprecyzowano, i\u017c odbi\u00f3r lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywc\u0119 nast\u0119puje po uprawomocnieniu si\u0119 decyzji o pozwoleniu na u\u017cytkowanie. Co prawda dotychczasowa ustawa deweloperska wymienia\u0142a ten akt administracyjny, ale nie wskazywa\u0142a czy powinien by\u0107 on ostateczny lub prawomocny. Zgodnie z Kodeksem post\u0119powania administracyjnego decyzje prawomocne s\u0105 to decyzje ostateczne (od kt\u00f3rych nie s\u0142u\u017cy odwo\u0142anie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy), kt\u00f3rych nie mo\u017cna zaskar\u017cy\u0107 do s\u0105du. Odbi\u00f3r b\u0119dzie zatem mo\u017cliwy w sytuacji, gdy nie zaskar\u017cono decyzji o pozwoleniu na u\u017cytkowanie lub pozostaje ona w obrocie prawnym po wyczerpaniu \u015brodk\u00f3w zaskar\u017cenia w post\u0119powaniu administracyjnym i s\u0105dowoadministracyjnym.<\/p>\r\n

W protokole odbioru odnotowuje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c odmow\u0119 dokonania odbioru przez nabywc\u0119 w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmow\u0119 uznania wady istotnej przez dewelopera. B\u0119dzie obowi\u0105zywa\u0142 14-dniowy termin od dnia podpisania protoko\u0142u na przekazanie nabywcy przez dewelopera informacji o uznaniu wad albo o\u015bwiadczenia o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn. Dotychczasowa ustawa deweloperska przewidywa\u0142a obowi\u0105zek dor\u0119czenia przez dewelopera o\u015bwiadczenia o uznaniu wad lub o\u015bwiadczenia o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Wed\u0142ug nowej ustawy deweloperskiej, deweloper przeka\u017ce nabywcy informacj\u0119 lub o\u015bwiadczenie na papierze lub innym trwa\u0142ym no\u015bniku (np. w dokumencie elektronicznym wys\u0142anym e-mailem).<\/p>\r\n

Je\u017celi deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w wy\u017cej podanym terminie, uwa\u017ca si\u0119, \u017ce uzna\u0142 wady. Ustawodawca wprowadzi\u0142 zatem do nowej ustawy deweloperskiej przepis odzwierciedlaj\u0105cy przywo\u0142an\u0105 wy\u017cej wyk\u0142adni\u0119 dotychczasowej ustawy deweloperskiej co do skutk\u00f3w nieustosunkowania si\u0119 dewelopera w terminie ustawowym do wad zg\u0142oszonych przez nabywc\u0119 podczas odbioru. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, \u017ce w dotychczasowej ustawie deweloperskiej nie przewidziano konsekwencji niedor\u0119czenia przez dewelopera odpowiedzi na zg\u0142oszone przez nabywc\u0119 do protoko\u0142u wady, a przez to regulacja mia\u0142a charakter niekompletny.<\/p>\r\n

Termin na usuni\u0119cie przez dewelopera uznanych wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zosta\u0142 uregulowany podobnie jak w dotychczasowej ustawie deweloperskiej, przy czym je\u017celi deweloper, mimo zachowania nale\u017cytej staranno\u015bci, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protoko\u0142u wskazuje inny termin usuni\u0119cia wad wraz z uzasadnieniem op\u00f3\u017anienia. Dodano, i\u017c termin ten nie mo\u017ce powodowa\u0107 nadmiernych niedogodno\u015bci dla nabywcy. W dotychczasowej ustawie deweloperskiej okre\u015blono, i\u017c deweloper \u201emo\u017ce wskaza\u0107\u201d inny termin usuni\u0119cia wad, co mo\u017cna intepretowa\u0107 jako brak obowi\u0105zku w tym zakresie (mo\u017ce, ale nie musi). Ponadto w nowej ustawie deweloperskiej nie pos\u0142u\u017cono si\u0119 s\u0142owem \u201eodpowiedni\u201d w odniesieniu do wyznaczenia przez dewelopera innego terminu usuni\u0119cia wady.<\/p>\r\n

Zapisy nowej ustawy deweloperskiej nie usun\u0119\u0142y jednak w\u0105tpliwo\u015bci deweloper\u00f3w co do wyznaczenia innego terminu usuni\u0119cia wad a wr\u0119cz powstan\u0105 nowe problemy interpretacyjne. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej stwierdzono, i\u017c zastosowanie poj\u0119cia \u201enadmiernych niedogodno\u015bci\u201d dla nabywcy co do okre\u015blenia innego terminu usuni\u0119cia wad jest wzorowane na art. 561 Kodeksu cywilnego reguluj\u0105cym m.in. usuni\u0119cie wady. Wskazano, i\u017c jest to celowy zabieg, kt\u00f3ry w przypadku ewentualnych w\u0105tpliwo\u015bci interpretacyjnych pozwoli wykorzysta\u0107 istniej\u0105ce bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktryn\u0119 \u2013 wprost albo na zasadzie a contrario<\/em>. Zapewne jednak na tle tego przepisu powstan\u0105 spory pomi\u0119dzy nabywcami a deweloperami. Nale\u017ca\u0142oby si\u0119 tak\u017ce zastanowi\u0107 na wprowadzeniem terminu maksymalnego usuni\u0119cia wad, przy czym z uwagi na nieprzewidywalno\u015b\u0107 procesu budowlanego jego d\u0142ugo\u015b\u0107 musia\u0142aby by\u0107 znacz\u0105ca (np. 45 lub 60 dni) a i tak w niekt\u00f3rych sytuacjach m\u00f3g\u0142by nie zosta\u0107 dotrzymany przez dewelopera z przyczyn od niego niezale\u017cnych.<\/p>\r\n

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wyja\u015bniono, \u017ce stosowana w dotychczasowej ustawie deweloperskiej procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wp\u0142ywu na tempo i jako\u015b\u0107 usuwania przez dewelopera zg\u0142oszonych do protoko\u0142u odbioru wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z tego wzgl\u0119du zdecydowano si\u0119 na wprowadzenie dodatkowego zapisu do nowej ustawy deweloperskiej, i\u017c je\u017celi deweloper nie usunie wad w innym wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wska\u017ce takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usuni\u0119cie wad. Po bezskutecznym up\u0142ywie tego terminu nabywca mo\u017ce usun\u0105\u0107 wady na koszt dewelopera. Wykonanie zast\u0119pcze nie ma obejmowa\u0107 wad istotnych, albowiem kwestie te zosta\u0142y uregulowane odr\u0119bnie.<\/p>\r\n

Wobec braku rozstrzygni\u0119cia w dotychczasowej ustawie deweloperskiej zagadnienia odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego posiadaj\u0105cego wady istotne, ustawodawca zdecydowa\u0142 si\u0119 wprowadzi\u0107 zasad\u0119, \u017ce nabywca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej przy jednoczesnej odmowie dewelopera co do uznania jej w protokole. Je\u015bli deweloper uzna wad\u0119 istotn\u0105 w protokole, stosuje si\u0119 wy\u017cej opisan\u0105 procedur\u0119 i terminy usuni\u0119cia wad. Deweloper b\u0119dzie mia\u0142 zatem mo\u017cliwo\u015b\u0107 usuni\u0119cia wady istotnej maksymalnie w trzech terminach, z tym \u017ce po bezskutecznym up\u0142ywie terminu na usuni\u0119cie wady istotnej nabywca mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy.<\/p>\r\n

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze wzgl\u0119du na wad\u0119 istotn\u0105 strony ustalaj\u0105 nowy termin odbioru umo\u017cliwiaj\u0105cy deweloperowi usuni\u0119cie tej wady przed dokonaniem powt\u00f3rnego odbioru. Przy powt\u00f3rnym odbiorze nabywca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 odbioru z powo\u0142aniem si\u0119 na wad\u0119 istotn\u0105, przy czym musi przedstawi\u0107 opini\u0119 rzeczoznawcy budowlanego dotycz\u0105c\u0105 jej istnienia. Nabywca wyst\u0119puje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego w terminie miesi\u0105ca od dnia powt\u00f3rnej odmowy dokonania odbioru. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego wady istotnej w opinii nabywca mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy.<\/p>\r\n

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, i\u017c koszty opinii ponosz\u0105 w r\u00f3wnych cz\u0119\u015bciach deweloper i nabywca, gdy\u017c ka\u017cdy z nich ma interes prawny i faktyczny w potwierdzeniu, czy faktycznie zg\u0142oszona wada ma charakter istotny. Nie zosta\u0142o to jednak wys\u0142owione wprost w tre\u015bci nowej ustawy deweloperskiej, albowiem uregulowano jedynie, i\u017c wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynno\u015bci wykonywane w zwi\u0105zku z zawieraniem m.in. umowy deweloperskiej, w tym tak\u017ce za sporz\u0105dzenie wypis\u00f3w aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych um\u00f3w, oraz koszty s\u0105dowe w post\u0119powaniu wieczystoksi\u0119gowym obci\u0105\u017caj\u0105 w r\u00f3wnych cz\u0119\u015bciach dewelopera i nabywc\u0119. Pomini\u0119to tak\u017ce ni\u017cej opisane przepisy dotycz\u0105ce rozliczenia koszt\u00f3w sporz\u0105dzenia opinii. Kwestia ta mo\u017ce zatem budzi\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci i powodowa\u0107 spory pomi\u0119dzy stronami umowy deweloperskiej. Skoro to nabywca ma wyst\u0105pi\u0107 z wnioskiem o wydanie opinii i j\u0105 przedstawi\u0107 to w zasadzie deweloper nie b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142ywu na wyb\u00f3r rzeczoznawcy budowlanego i ustalenie jego wynagrodzenia. Nale\u017cy si\u0119 zatem zastanowi\u0107 nad doprecyzowaniem przepis\u00f3w co do powo\u0142ania rzeczoznawcy budowlanego np. przez niezale\u017cny podmiot trzeci oraz zasad ponoszenia przez strony koszt\u00f3w sporz\u0105dzenia opinii (w tym np. uiszczenia zaliczki) i wzajemnego rozliczenia.<\/p>\r\n

W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego wyst\u0119powania wady istotnej koszty sporz\u0105dzenia opinii obci\u0105\u017caj\u0105 w ca\u0142o\u015bci nabywc\u0119. Je\u017celi jednak opinia potwierdzi wad\u0119 istotn\u0105 to koszty obci\u0105\u017caj\u0105 w ca\u0142o\u015bci dewelopera. Rozliczenie tych koszt\u00f3w mi\u0119dzy deweloperem a nabywc\u0105 nast\u0119puje najp\u00f3\u017aniej w dniu zawarcia umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015bci lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo w dniu z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia o odst\u0105pieniu od umowy. Brak jednak szczeg\u00f3\u0142owych regulacji w tym zakresie.<\/p>\r\n

W nowej ustawie deweloperskiej pos\u0142u\u017cono si\u0119 poj\u0119ciem wady istotnej, kt\u00f3re nie jest zdefiniowane w przepisach powszechnie obowi\u0105zuj\u0105cego prawa. Poj\u0119cie to jest interpretowane w nauce prawa i orzecznictwie s\u0105d\u00f3w, niemniej jednak ustalenie czy dana wada jest istotna czy nieistotna b\u0119dzie wywo\u0142ywa\u0107 podobne w\u0105tpliwo\u015bci jak w sporach dotycz\u0105cych realizacji umowy o dzie\u0142o i umowy o roboty budowlane. Zgodnie z wyrokiem S\u0105du Najwy\u017cszego z 12 marca 2002 r. o sygn. akt IV CKN 803\/00, w szczeg\u00f3lno\u015bci wad\u0105 istotn\u0105 jest taka, kt\u00f3ra wy\u0142\u0105cza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w spos\u00f3b zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych w\u0142a\u015bciwych danemu dzie\u0142u, znacznie obni\u017ca warto\u015b\u0107, albo polega na znacznym odst\u0119pstwie od zam\u00f3wienia. Rzeczoznawcy budowlani w swoich opiniach pos\u0142uguj\u0105 si\u0119 definicjami wypracowanymi w naukach technicznych lub przez organizacje bran\u017cowe, co dodatkowo pot\u0119guje problemy zwi\u0105zane z ustaleniem charakteru wad.<\/p>\r\n

Procedura odbioru b\u0119dzie obejmowa\u0107 wady zg\u0142oszone przez nabywc\u0119 do protoko\u0142u odbioru oraz wady stwierdzone od dnia jego podpisania do zawarcia umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, przy czym w tym drugim wypadku wy\u0142\u0105czono mo\u017cliwo\u015b\u0107 zg\u0142oszenia wady istotnej, albowiem ustawodawca odwo\u0142a\u0142 si\u0119 do odpowiedniego zastosowania procedury dla wad niemaj\u0105cych charakteru istotnego.<\/p>\r\n

Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotycz\u0105cych umowy deweloperskiej to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t