Sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 (dalej tak\u017ce jako: sp\u00f3\u0142ka<\/strong>) mog\u0105 nabywa\u0107 i zbywa\u0107 nieruchomo\u015bci. Czynno\u015bci te s\u0105 jednak obwarowane ograniczeniami wynikaj\u0105cymi z przepis\u00f3w Kodeksu sp\u00f3\u0142ek handlowych (dalej jako: KSH<\/strong>) lub umowy sp\u00f3\u0142ki. W artykule wskazano, kto decyduje o nabyciu i zbyciu nieruchomo\u015bci nale\u017c\u0105cej do sp\u00f3\u0142ki z o.o. oraz jakie kroki nale\u017cy podj\u0105\u0107, aby dokonane czynno\u015bci by\u0142y skuteczne.<\/p>\r\n <\/p>\r\n Kompetencja do nabywania i zbywania nieruchomo\u015bci w imieniu sp\u00f3\u0142ki przys\u0142uguje cz\u0142onkom zarz\u0105du.<\/p>\r\n W przypadku zarz\u0105du wieloosobowego spos\u00f3b reprezentacji powinien by\u0107 okre\u015blony w umowie sp\u00f3\u0142ki. Je\u017celi tak nie jest, skuteczne z\u0142o\u017cenie o\u015bwiadcze\u0144 w imieniu sp\u00f3\u0142ki zgodnie z KSH wymaga wsp\u00f3\u0142dzia\u0142ania dw\u00f3ch cz\u0142onk\u00f3w zarz\u0105du albo jednego cz\u0142onka zarz\u0105du \u0142\u0105cznie z prokurentem.<\/p>\r\n Prokura to szczeg\u00f3lny rodzaj pe\u0142nomocnictwa uprawniaj\u0105cego do dokonywania czynno\u015bci s\u0105dowych i pozas\u0105dowych, kt\u00f3re s\u0105 zwi\u0105zane z prowadzeniem przedsi\u0119biorstwa. Nie ma ono jednak charakteru nieograniczonego \u2013 mi\u0119dzy innymi w celu zbycia nieruchomo\u015bci, dzia\u0142aj\u0105cy samodzielnie prokurent musi uzyska\u0107 dodatkowo pe\u0142nomocnictwo do tej czynno\u015bci.<\/p>\r\n W sytuacji wsp\u00f3\u0142dzia\u0142ania jednego cz\u0142onka zarz\u0105du z prokurentem mamy do czynienia z tzw. reprezentacj\u0105 mieszan\u0105. Zwi\u0105zane s\u0105 z ni\u0105 pewne kontrowersje dotycz\u0105ce ustalenia zakresu umocowania prokurenta. Nie jest bowiem przes\u0105dzone, czy ulega on w\u00f3wczas rozszerzeniu ze wzgl\u0119du na prawo do reprezentacji przys\u0142uguj\u0105ce cz\u0142onkowi zarz\u0105du, i tym samym czy obejmuje czynno\u015bci zbywania i obci\u0105\u017cania nieruchomo\u015bci. Przepisy prawa nie rozstrzygaj\u0105, czy do zbycia nieruchomo\u015bci w ramach reprezentacji mieszanej prokurent potrzebuje dodatkowego pe\u0142nomocnictwa.<\/p>\r\n Prowadzenie spraw i reprezentowanie sp\u00f3\u0142ki nale\u017cy do kompetencji zarz\u0105du. Niemniej jednak kluczowe dla sp\u00f3\u0142ki czynno\u015bci, takie jak m.in. zbywanie i nabywanie nieruchomo\u015bci, wymagaj\u0105 uzyskania przez zarz\u0105d zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w. Dotyczy to ka\u017cdej nieruchomo\u015bci, czyli m.in. grunt\u00f3w, budynk\u00f3w trwale z gruntem zwi\u0105zanych oraz lokali. Nie ma przy tym znaczenia czy nieruchomo\u015b\u0107 s\u0142u\u017cy sp\u00f3\u0142ce do prowadzenia dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej czy jedynie wchodzi w sk\u0142ad jej maj\u0105tku trwa\u0142ego, ale nie jest wykorzystywana bezpo\u015brednio do prowadzenia dzia\u0142alno\u015bci. Wspomniany wym\u00f3g obowi\u0105zuje r\u00f3wnie\u017c bez wzgl\u0119du na warto\u015b\u0107 czy wielko\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n Celem tego rozwi\u0105zania jest ochrona interes\u00f3w sp\u00f3\u0142ki i wsp\u00f3lnik\u00f3w przy dokonywaniu istotnych oraz zwykle kosztownych dla sp\u00f3\u0142ki transakcji.<\/p>\r\n Nie ma przeszk\u00f3d, aby wym\u00f3g uzyskania zgody wsp\u00f3lnik\u00f3w uchyli\u0107 w tre\u015bci umowy sp\u00f3\u0142ki. Mo\u017ce si\u0119 w niej znale\u017a\u0107 og\u00f3lne postanowienie znosz\u0105ce obowi\u0105zek uzyskania uchwa\u0142y wsp\u00f3lnik\u00f3w lub wprost odnosz\u0105ce si\u0119 do art. 228 pkt 4 KSH i wy\u0142\u0105czaj\u0105ce jego zastosowanie. Istnieje tak\u017ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 umownego uregulowania og\u00f3\u0142u zasad post\u0119powania w zakresie rozporz\u0105dzania sk\u0142adnikami aktyw\u00f3w trwa\u0142ych lub dokonywania czynno\u015bci nabywania i zbywania nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n W braku stosowanego postanowienia umownego, wyra\u017cenie zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w na nabycie lub zbycie nieruchomo\u015bci jest warunkiem koniecznym do dokonania tej czynno\u015bci. Zgoda jest udzielana w formie uchwa\u0142y zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w i zapada bezwzgl\u0119dn\u0105 wi\u0119kszo\u015bci\u0105 g\u0142os\u00f3w, chyba \u017ce w umowie sp\u00f3\u0142ki postanowiono inaczej.<\/p>\r\n Zgodnie z art. 230 KSH uchwa\u0142y wsp\u00f3lnik\u00f3w wymaga tak\u017ce rozporz\u0105dzenie prawem lub zaci\u0105gni\u0119cie zobowi\u0105zania do \u015bwiadczenia o warto\u015bci dwukrotnie przewy\u017cszaj\u0105cej wysoko\u015b\u0107 kapita\u0142u zak\u0142adowego.<\/p>\r\n Umowa sp\u00f3\u0142ki mo\u017ce uchyli\u0107 zastosowanie tego przepisu. Nie wystarczy jednak og\u00f3lne postanowienie wy\u0142\u0105czaj\u0105ce obowi\u0105zek uzyskania uchwa\u0142y wsp\u00f3lnik\u00f3w. Aby by\u0142o skuteczne musi bezpo\u015brednio odnosi\u0107 si\u0119 do art. 230 KSH lub jego tre\u015bci. Warto przy tym zauwa\u017cy\u0107, \u017ce istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 kwotowego ograniczenia wymogu uzyskania zgody wsp\u00f3lnik\u00f3w (np. do czynno\u015bci, kt\u00f3rych warto\u015b\u0107 przekracza okre\u015blon\u0105 kwot\u0119).<\/p>\r\n Istniej\u0105 jednak takie czynno\u015bci, kt\u00f3rych nie obejmuje zawarte w umowie sp\u00f3\u0142ki postanowienie o wy\u0142\u0105czeniu obowi\u0105zku uzyskania zgody wsp\u00f3lnik\u00f3w. Przyk\u0142adem jest umowa o nabycie dla sp\u00f3\u0142ki nieruchomo\u015bci albo udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci za cen\u0119 przewy\u017cszaj\u0105c\u0105 jedn\u0105 czwart\u0105 kapita\u0142u zak\u0142adowego, nie ni\u017csz\u0105 jednak ni\u017c 50 000 z\u0142otych, zawarta przed up\u0142ywem dw\u00f3ch lat od dnia zarejestrowania sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\r\n W tej sytuacji powzi\u0119cie przez wsp\u00f3lnik\u00f3w stosownej uchwa\u0142y jest konieczne, nawet je\u015bli umowa sp\u00f3\u0142ki uchyla ten obowi\u0105zek. Zgoda wsp\u00f3lnik\u00f3w nie b\u0119dzie niezb\u0119dna jedynie w\u00f3wczas, gdy umowa nabycia nieruchomo\u015bci by\u0142a uprzednio przewidziana w umowie sp\u00f3\u0142ki, a wi\u0119c zosta\u0142a zaplanowana. Dla spe\u0142nienia tego warunku, w umowie sp\u00f3\u0142ki nale\u017cy co najmniej wskaza\u0107 przedmiot przysz\u0142ej umowy (wskaza\u0107 konkretn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107) oraz okre\u015bli\u0107 cen\u0119 nabycia.<\/p>\r\n Zgoda zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w na nabycie lub zbycie nieruchomo\u015bci wymaga formy uchwa\u0142y, kt\u00f3ra mo\u017ce zosta\u0107 podj\u0119ta zar\u00f3wno przed, jak i po z\u0142o\u017ceniu o\u015bwiadczenia przez sp\u00f3\u0142k\u0119. W praktyce obrotu, gdy czynno\u015bci dotycz\u0105 nieruchomo\u015bci, uchwa\u0142y powinny zosta\u0107 podj\u0119te przed przyst\u0105pieniem do umowy. Gdy jednak to nie nast\u0105pi\u0142o, uchwa\u0142a zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w mo\u017ce zosta\u0107 podj\u0119ta nie p\u00f3\u017aniej ni\u017c w terminie dw\u00f3ch miesi\u0119cy od dnia z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia przez sp\u00f3\u0142k\u0119 (tzw. nast\u0119pcze wyra\u017cenie zgody). Takie potwierdzenie ma moc wsteczn\u0105 od chwili dokonania czynno\u015bci prawnej.<\/p>\r\n Dokonanie przez zarz\u0105d czynno\u015bci prawnej bez wymaganej zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w niesie za sob\u0105 r\u00f3\u017cne konsekwencje. S\u0105 one zale\u017cne od \u017ar\u00f3d\u0142a obowi\u0105zku uzyskania zgody, kt\u00f3rym mo\u017ce by\u0107 nie tylko ustawa, ale r\u00f3wnie\u017c umowa sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\r\n Je\u017celi obowi\u0105zek uzyskania zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w wynika z ustawy, czynno\u015b\u0107 prawna dokonana bez jej podj\u0119cia jest niewa\u017cna. Wyj\u0105tek od tej zasady przewiduje art. 230 KSH w stosunku do czynno\u015bci o warto\u015bci dwukrotnie przewy\u017cszaj\u0105cej wysoko\u015b\u0107 kapita\u0142u zak\u0142adowego. W tym przypadku brak zgody nie powoduje wadliwo\u015bci czynno\u015bci prawnej w stosunku pomi\u0119dzy stronami, natomiast mo\u017ce rodzi\u0107 odpowiedzialno\u015b\u0107 cz\u0142onk\u00f3w zarz\u0105du wobec sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\r\n Z kolei czynno\u015b\u0107 prawna dokonana bez zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w zastrze\u017conej wy\u0142\u0105cznie w umowie sp\u00f3\u0142ki jest wa\u017cna, ale cz\u0142onkowie zarz\u0105du nara\u017caj\u0105 si\u0119 w\u00f3wczas na odpowiedzialno\u015b\u0107 wobec sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\r\n Przygotowuj\u0105c si\u0119 do czynno\u015bci nabycia lub zbycia nieruchomo\u015bci przez sp\u00f3\u0142k\u0119 z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 warto w pierwszej kolejno\u015bci zbada\u0107 zapisy umowy sp\u00f3\u0142ki oraz ustali\u0107 wszelkie dodatkowe wymogi. Je\u017celi niezb\u0119dnym oka\u017ce si\u0119 uzyskanie zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w nale\u017cy zadba\u0107, aby uchwa\u0142a mia\u0142a odpowiedni\u0105 tre\u015b\u0107 i zosta\u0142a poddana pod g\u0142osowanie ze stosownym wyprzedzeniem. Identyfikacja wszystkich ryzyk i zaplanowanie transakcji powinno by\u0107 regu\u0142\u0105, albowiem konsekwencj\u0105 nieprawid\u0142owego dzia\u0142ania mo\u017ce by\u0107 uznanie czynno\u015bci za niewa\u017cn\u0105 lub powstanie odpowiedzialno\u015bci odszkodowawczej cz\u0142onk\u00f3w zarz\u0105du.<\/p>\r\n Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach z zakresu nabycia lub zbycia nieruchomo\u015bci to\u00a0zadzwo\u0144 pod\u00a0numer\u00a061 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\tReprezentacja zarz\u0105du<\/h3>\r\n
Wym\u00f3g uzyskania zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w<\/strong><\/h3>\r\n
Wy\u0142\u0105czenie obowi\u0105zku uzyskania zgody w umowie sp\u00f3\u0142ki<\/h3>\r\n
Czynno\u015bci prawne o warto\u015bci dwukrotnie przewy\u017cszaj\u0105cej wysoko\u015b\u0107 kapita\u0142u zak\u0142adowego<\/h3>\r\n
Umowy o nabycie nieruchomo\u015bci zawarte przed up\u0142ywem dw\u00f3ch lat od dnia zarejestrowania sp\u00f3\u0142ki<\/h3>\r\n
Forma i czas udzielenia zgody<\/h3>\r\n
Konsekwencje nieuzyskania zgody zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w<\/h3>\r\n
Planowanie transakcji<\/h3>\r\n