R\u0119kojmia i gwarancja to dwie podstawowe instytucje okre\u015blaj\u0105ce uprawnienia inwestora zwi\u0105zane z wadami czy niew\u0142a\u015bciwo\u015bci\u0105 obiektu wykonanego przez wykonawc\u0119 na podstawie umowy o roboty budowlane. Gdy ujawniaj\u0105 si\u0119 wady w obiekcie budowlanym wykonanym na podstawie umowy o roboty budowlane, inwestor mo\u017ce skorzysta\u0107 \u2013 wedle wyboru \u2013 z uprawnie\u0144 z r\u0119kojmi lub z gwarancji, o ile gwarancja zosta\u0142a udzielona przez wykonawc\u0119. Wyb\u00f3r uprawnienia zale\u017cy od inwestora. Skorzystanie z jednego z nich nie przekre\u015bla mo\u017cliwo\u015bci zastosowania drugiego.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Dla potrzeb artyku\u0142u przyj\u0119to, \u017ce przedmiotem umowy o roboty budowlane jest obiekt budowlany w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowi\u0105zuje si\u0119 do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.<\/p>\r\n
R\u0119kojmi\u0105 nazywamy odpowiedzialno\u015b\u0107 sprzedawcy wzgl\u0119dem kupuj\u0105cego za ujawnion\u0105 wad\u0119 fizyczn\u0105 lub prawn\u0105 zakupionej rzeczy.<\/p>\r\n
Zgodnie z art. 656 \u00a7 1 Kodeksu cywilnego do r\u0119kojmi za wady wykonanego obiektu, jak r\u00f3wnie\u017c do uprawnienia inwestora do odst\u0105pienia od umowy przed uko\u0144czeniem obiektu stosuje si\u0119 odpowiednio przepisy o umowie o dzie\u0142o (w tym dotycz\u0105ce wady dzie\u0142a). Z tego wzgl\u0119du do odpowiedzialno\u015bci wykonawcy wzgl\u0119dem inwestora za wady obiektu zwi\u0105zanych z realizacj\u0105 umowy o roboty budowlane stosuje si\u0119 odpowiednio przepisy o r\u0119kojmi za wady.<\/p>\r\n
Przepisy o r\u0119kojmi za wady rzeczy m\u00f3wi\u0105 o dw\u00f3ch stronach \u2013 sprzedawcy i kupuj\u0105cym, co w przypadku umowy o roboty budowlane b\u0119dzie oznacza\u0142o odpowiednio wykonawc\u0119 i inwestora. Rzecz\u0105 sprzedan\u0105 w rozumieniu tych przepis\u00f3w b\u0119dzie natomiast wykonany obiekt.<\/p>\r\n
Odpowiedzialno\u015b\u0107 za wady wykonawcy z tytu\u0142u r\u0119kojmi nie jest zale\u017cna od jego winy ani wiedzy o istnieniu wad oraz od wyst\u0105pienia szkody po stronie inwestora.<\/p>\r\n
Sytuacja prawna inwestora uprawnionego z r\u0119kojmi lub gwarancji b\u0119dzie r\u00f3\u017cna w zale\u017cno\u015bci od tego, czy jest przedsi\u0119biorc\u0105, czy konsumentem.<\/p>\r\n
Na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi, wykonawca jest odpowiedzialny wzgl\u0119dem inwestora, je\u017celi wybudowany obiekt ma wad\u0119 fizyczn\u0105 lub prawn\u0105.<\/p>\r\n
Wad\u0105 prawn\u0105 jest sytuacja, w kt\u00f3rej rzecz sprzedana stanowi w\u0142asno\u015b\u0107 osoby trzeciej, albo je\u017celi jest obci\u0105\u017cona prawem osoby trzeciej, a tak\u017ce je\u017celi ograniczenie w korzystaniu lub rozporz\u0105dzaniu rzecz\u0105 wynika z decyzji lub orzeczenia w\u0142a\u015bciwego organu. Pozosta\u0142e wady stanowi\u0105 wady fizyczne.<\/p>\r\n
W przypadku umowy o roboty budowlane najcz\u0119\u015bciej mamy do czynienia z wadami fizycznymi.<\/p>\r\n
Wada fizyczna polega na niezgodno\u015bci obiektu budowlanego z umow\u0105. W szczeg\u00f3lno\u015bci obiekt budowlany jest niezgodny z umow\u0105 o roboty budowlane, gdy:<\/p>\r\n
Obiekt budowlany posiada wad\u0119 fizyczn\u0105 tak\u017ce w\u00a0przypadku nieprawid\u0142owego zamontowania i\u00a0uruchomienia jego poszczeg\u00f3lnych element\u00f3w, je\u017celi\u00a0czynno\u015bci te zosta\u0142y wykonane przez\u00a0wykonawc\u0119 lub\u00a0osob\u0119 trzeci\u0105, za\u00a0kt\u00f3r\u0105 wykonawca ponosi odpowiedzialno\u015b\u0107, albo\u00a0przez inwestora, kt\u00f3ry post\u0105pi\u0142 wed\u0142ug instrukcji otrzymanej od wykonawcy.<\/p>\r\n
W przypadku rob\u00f3t budowlanych, powstanie wad fizycznych mo\u017ce by\u0107 zwi\u0105zane z naruszeniem za\u0142o\u017ce\u0144 dokumentacji projektowej, zasad wiedzy technicznej, norm czy przepis\u00f3w techniczno-budowlanych. Powstanie wad mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie\u017c wynikiem zastosowania przez wykonawc\u0119 wyrob\u00f3w niedopuszczonych do obrotu lub do stosowania w budownictwie.<\/p>\r\n
Gdy inwestor jest konsumentem a wada fizyczna zostanie stwierdzona przed up\u0142ywem roku od wydania obiektu (tj. jego odbioru), domniemywa si\u0119, \u017ce wada lub jej przyczyna istnia\u0142a w chwili przej\u015bcia niebezpiecze\u0144stwa na inwestora (tj. w momencie jego odbioru).<\/p>\r\n
Stwierdzenie zaistnienia wad fizycznych obiektu budowlanego daje inwestorowi nast\u0119puj\u0105ce uprawnienia:<\/p>\r\n
Wyb\u00f3r uprawnienia zale\u017cy od inwestora. Rozwa\u017cenia wymaga, kt\u00f3re z nich b\u0119dzie korzystniejsze dla inwestora bior\u0105c pod uwag\u0119 rodzaj wady, okoliczno\u015bci jej powstania oraz przepisy prawa.<\/p>\r\n
Kodeks cywilny wprowadza tak\u017ce u\u0142atwienie dla inwestora b\u0119d\u0105cego konsumentem, albowiem w sytuacji, gdy sprzedawca nie ustosunkuje si\u0119 do \u017c\u0105dania zwi\u0105zanego z realizacj\u0105 uprawnie\u0144 z r\u0119kojmi za wady w terminie czternastu dni, uwa\u017ca si\u0119 \u017ce uzna\u0142 je za uzasadnione.<\/p>\r\n
Wobec \u017c\u0105dania inwestora skierowanego do\u00a0wykonawcy o\u00a0usuni\u0119cie wady, wykonawca jest zobowi\u0105zany usun\u0105\u0107 wad\u0119 w\u00a0rozs\u0105dnym czasie bez nadmiernych niedogodno\u015bci dla\u00a0inwestora.<\/p>\r\n
Wykonawca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 usuni\u0119cia wady, je\u017celi by\u0142oby to niemo\u017cliwe albo wymaga\u0142oby nadmiernych koszt\u00f3w.<\/p>\r\n
W sytuacji, gdy inwestorem jest przedsi\u0119biorca, to wykonawca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 usuni\u0119cia wady tak\u017ce wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usuni\u0119cie wady s\u0105 wy\u017csze od wynagrodzenia nale\u017cnego wykonawcy. W takiej sytuacji inwestor b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 \u017c\u0105da\u0107 obni\u017cenia ceny albo odst\u0105pi\u0107 od umowy.<\/p>\r\n
W przypadku stwierdzenia wady obiektu inwestor mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 wykonawcy o\u015bwiadczenie o obni\u017ceniu ceny albo o odst\u0105pieniu od umowy, chyba \u017ce wykonawca niezw\u0142ocznie i bez nadmiernych niedogodno\u015bci dla inwestora usunie wad\u0119. Wy\u017cej wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, je\u017celi rzecz by\u0142a ju\u017c wymieniana lub naprawiana przez wykonawc\u0119 albo wykonawca nie uczyni\u0142 zado\u015b\u0107 obowi\u0105zkowi usuni\u0119cia wady przez wymian\u0119 rzeczy na woln\u0105 od wad lub usuni\u0119cia wady.<\/p>\r\n
Inwestor mo\u017ce alternatywnie z\u0142o\u017cy\u0107 wykonawcy o\u015bwiadczenie o odst\u0105pieniu od umowy albo o obni\u017ceniu ceny, chyba \u017ce wykonawca niezw\u0142ocznie i bez nadmiernych niedogodno\u015bci dla inwestora usunie wad\u0119. Wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, je\u017celi rzecz by\u0142a ju\u017c wymieniona lub naprawiana przez wykonawc\u0119 albo wykonawca nie uczyni\u0142 zado\u015b\u0107 obowi\u0105zkowi wymiany rzeczy na woln\u0105 od wad lub usuni\u0119cia wady.<\/p>\r\n
Inwestor nie mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy, gdy wada jest nieistotna.<\/p>\r\n
Wykonawca odpowiada z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady wykonanego obiektu, je\u017celi wada fizyczna zostanie stwierdzona przed up\u0142ywem dw\u00f3ch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomo\u015bci \u2013 przed up\u0142ywem pi\u0119ciu lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi.<\/p>\r\n
W zale\u017cno\u015bci od przedmiotu umowy o roboty budowlane, termin na zg\u0142oszenie roszcze\u0144 z r\u0119kojmi za wady fizyczne mo\u017ce zatem wynosi\u0107 dwa lub pi\u0119\u0107 lat.<\/p>\r\n
Je\u017celi wada zostanie zg\u0142oszona wykonawcy w ci\u0105gu roku, kupuj\u0105cy nie musi udowadnia\u0107 istnienia wady, gdy\u017c domniemuje si\u0119, \u017ce rzecz posiada\u0142a wad\u0119 w dniu wydania.<\/p>\r\n
Gdy umowa o roboty budowlane zosta\u0142a zawarta pomi\u0119dzy przedsi\u0119biorcami, to przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczaj\u0105 rozszerzenie, ograniczenie lub nawet wy\u0142\u0105czenie odpowiedzialno\u015bci wykonawcy z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady. Ograniczenie lub wy\u0142\u0105czenie odpowiedzialno\u015bci z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady b\u0119dzie bezskuteczne, je\u017celi wykonawca wad\u0119 podst\u0119pnie zatai\u0142. W przypadku umowy zawartej pomi\u0119dzy przedsi\u0119biorc\u0105 a konsumentem dopuszczalne b\u0119dzie jedynie rozszerzenie odpowiedzialno\u015bci wykonawcy z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady.<\/p>\r\n
W przypadku umowy o roboty budowlane jej przedmiotem s\u0105 g\u0142\u00f3wnie nieruchomo\u015bci i ich cz\u0119\u015bci sk\u0142adowe. Oznacza to, \u017ce okres r\u0119kojmi na roboty budowlane wynosi co do zasady pi\u0119\u0107 lat. Je\u017celi przedmiotem umowy o roboty budowlane jest rzecz ruchoma, wtedy obowi\u0105zuj\u0105cy b\u0119dzie dwuletni okres r\u0119kojmi za wady. Okres ten jest wi\u0119c uzale\u017cniony od rodzaju i charakteru przedmiotu umowy o roboty budowlane i b\u0119dzie ustalany w zale\u017cno\u015bci od konkretnego przypadku.<\/p>\r\n
Po up\u0142ywie termin\u00f3w roszczenia te wygasaj\u0105 i nie mog\u0105 by\u0107 skutecznie dochodzone przed s\u0105dem.<\/p>\r\n
Od termin\u00f3w stwierdzenia wady nale\u017cy odr\u00f3\u017cni\u0107 terminy przedawnienia roszcze\u0144 z r\u0119kojmi za wady. Roszczenie o usuni\u0119cie wady lub wymian\u0119 rzeczy na woln\u0105 od wad przedawnia si\u0119 z up\u0142ywem roku, licz\u0105c od dnia stwierdzenia wady. Analogicznie w tym terminie inwestor mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 o\u015bwiadczenie o odst\u0105pieniu od umowy albo o obni\u017ceniu ceny z powodu wady obiektu.<\/p>\r\n
Momentem rozpoczynaj\u0105cym bieg terminu do stwierdzenia wady jest odbi\u00f3r obiektu. Strony umowy o roboty budowlane mog\u0105 r\u00f3wnie\u017c oznaczy\u0107 w umowie moment rozpocz\u0119cia biegu terminu r\u0119kojmi za wady, np. od podpisania protoko\u0142u odbioru ko\u0144cowego, przekazania terenu budowy inwestorowi, wydania decyzji o pozwoleniu na u\u017cytkowanie.<\/p>\r\n
Brak stwierdzenia wady w wy\u017cej opisanym terminie wi\u0105\u017c\u0119 si\u0119 co do zasady z utrat\u0105 uprawnie\u0144 z r\u0119kojmi za wady. Dodatkowo, je\u017celi umowa o roboty budowlane zosta\u0142a zawarta mi\u0119dzy przedsi\u0119biorcami, inwestor traci uprawnienia z tytu\u0142u r\u0119kojmi, je\u017celi nie zbada\u0142 obiektu w czasie i w spos\u00f3b przyj\u0119ty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomi\u0142 niezw\u0142ocznie wykonawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wysz\u0142a na jaw dopiero p\u00f3\u017aniej \u2013 je\u017celi nie zawiadomi\u0142 go niezw\u0142ocznie po jej stwierdzeniu. Dla zachowania terminu wystarczaj\u0105ce jest wys\u0142anie zawiadomienia o wadzie przed jego up\u0142ywem<\/p>\r\n
Instytucj\u0119 gwarancji reguluj\u0105 przepisy Kodeksu cywilnego, kt\u00f3re stosuje si\u0119 odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Gwarancja zosta\u0142a tylko cz\u0119\u015bciowo uregulowana w przepisach prawa, dlatego w znacznej mierze jej tre\u015b\u0107, forma i zakres b\u0119d\u0105 ustalane mi\u0119dzy stronami w ramach zasady swobody um\u00f3w.<\/p>\r\n
W przypadku umowy obejmuj\u0105cej jedynie wykonanie rob\u00f3t budowlanych gwarantem jest najcz\u0119\u015bciej wykonawca. Z uprawnie\u0144 z tytu\u0142u gwarancji na roboty budowlane inwestor mo\u017ce skorzysta\u0107 wtedy, gdy zosta\u0142a ona udzielona przez wykonawc\u0119.\u00a0\u00a0<\/p>\r\n
Udzielenie gwarancji nast\u0119puje przez z\u0142o\u017cenie o\u015bwiadczenia przez wykonawc\u0119 okre\u015blaj\u0105cego obowi\u0105zki gwaranta (wykonawcy udzielaj\u0105cego gwarancji) i uprawnienia inwestora, w przypadku gdy wykonany obiekt budowlany nie ma w\u0142a\u015bciwo\u015bci okre\u015blonych w tym o\u015bwiadczeniu.<\/p>\r\n
Obowi\u0105zki wykonawcy mog\u0105 w\u00a0szczeg\u00f3lno\u015bci polega\u0107 na\u00a0zwrocie zap\u0142aconej ceny, wymianie rzeczy b\u0105d\u017a\u00a0jej naprawie oraz\u00a0zapewnieniu innych us\u0142ug.<\/p>\r\n
Na gruncie umowy o roboty budowlane strony mog\u0105 dowolnie okre\u015bli\u0107 okres trwania gwarancji, procedur\u0119 zg\u0142oszenia wad, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia czy skutki ich nieusuni\u0119cia przez wykonawc\u0119. Je\u017celi nie zastrze\u017cono terminu, z mocy ustawy gwarancja domy\u015blnie trwa 2 lata od dnia wydania (odbioru).<\/p>\r\n
Nawet je\u015bli wykonawca nie udzieli\u0142 gwarancji jako\u015bci na roboty budowlane, to zawsze inwestor mo\u017ce skorzysta\u0107 z wy\u017cej opisanych uprawnie\u0144 z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady.<\/p>\r\n\t\t