Dla terenu, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji (innych niż dotyczące ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy w przypadku łącznego spełnienia warunków wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z nich jest konieczność spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek, który może złożyć każda osoba – nie musi ona posiadać prawa do terenu, tj. być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się na formularzu wniosku w postaci papierowej albo formie dokumentu elektronicznego.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli zostaną spełnione łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednym z warunków do spełnienia by możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest to, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Warunek ten zwany jest „zasadą dobrego sąsiedztwa”, gdyż uzależnia możliwość realizacji inwestycji od jej dopasowania do terenu sąsiedniego i istniejącej zabudowy.
Od 23 września 2023 r. przepis ten został znowelizowany w ten sposób, że usunięto z niego słowo „funkcji”. Oznacza to, że w analizie urbanistycznej nie będzie badana funkcja zabudowy. Badanie czy inwestycja spełnia funkcję zabudowy dotyczy spraw o wydanie warunków zabudowy wszczętych przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
W artykule omówiono zasadę dobrego sąsiedztwa uwzględniającą konieczność badania funkcji zabudowy.
Kontynuacja funkcji
Konieczność spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa ma zapobiegać powstawaniu zabudowy nienawiązującej do znajdującej się na działkach sąsiednich, a więc „burzącej” ład przestrzenny.
Przedmiotem analizy w toku rozpatrywania wniosku o wydanie warunków zabudowy są działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej. Pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć szeroko, tj. jako wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym. Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia „działki dostępnej z tej samej drogi publicznej”. Przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Tym samym, wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Wyłączenie zasady dobrego sąsiedztwa
Przesłanki dotyczącej tzw. zasady dobrego sąsiedztwa nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Przesłanki tej nie stosuje się również do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie nieobowiązującej już ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Przesłanek dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy i dostępu terenu do drogi publicznej nie będzie stosowało się do obiektów wymienionych w art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (np. linii kolejowych).
Wymagania dotyczące nowej zabudowy
Na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Ustalenia wymagań dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy określa się na podstawie istniejącej na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku ww. ustalenia określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym.
Obecnie, wymagania dotyczące nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W ww. rozporządzeniu określono wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej i minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Poprzednio wymagania dotyczące nowej zabudowy określało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia (do 25 lipca 2024 r.) stosowane będą przepisy dotychczasowego rozporządzenia z 2003 r. Nowe rozporządzenie stosuje się do wszystkich postępowań wszczętych od 26 lipca 2024 r.
Docelowo w związku z wprowadzeniem planu ogólnego gminy, ustalenia decyzji o warunkach zabudowy zostaną powiązane z postanowieniami planu ogólnego gminy, a wielkości parametrów, jakie będą ustalane w tej decyzji, nadal będą wynikały z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu z zastrzeżeniem, że nie będą mogły być wyższe niż wynika to z zapisów planu ogólnego gminy.
Obszar analizowany
Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ rozpoczyna analizę od wyznaczenia wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obszaru analizowanego w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.
Do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych do momentu utraty mocy przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obszar analizowany będzie wyznaczany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.
Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Jeżeli trzykrotna szerokość frontu terenu będzie mieć poniżej 50 m (np. dla terenu o szerokości frontu 12 m jego trzykrotność wynosi 36 m), wtedy na mocy wyżej wskazanej zasady granice obszaru analizowanego zostaną wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 50 m. Odległość wyznacza się od granic terenu inwestora. Analogicznie, jeżeli trzykrotna szerokość frontu terenu będzie mieć powyżej 200 m, to według nowych zasad zostanie ona zmniejszona do 200 m.
Obszar analizowany powstaje przez wyznaczenie okręgu, którego długość promienia stanowi odległość równą co najmniej trzykrotności szerokości frontu objętego wnioskiem (nie mniej niż 50 m). Poddane analizie zostają nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, nawet te które są nim objęte tylko w części.
Na tak wyznaczonym obszarze, przeprowadza się analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przepisy przejściowe
W stosunku do postepowań będących w toku w dniu 24 września 2023 r., tj. w dniu wejścia w życie nowych przepisów dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy (wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną) stosowane będą przepisy dotychczasowe.
Postępowania wszczęte od momentu wprowadzenia nowelizacji, tj. od 24 września 2023 r. (wszczęte od dnia wejścia ustawy w życie i przed dniem utraty mocy przez studium w danej gminie) będą prowadzone na podstawie przepisów nowych z wyjątkiem przepisów, które są konsekwencją wprowadzenia do porządku prawnego planu ogólnego gminy. Te przepisy będą stosowane do postępowań, które zostaną wszczęte po uchwaleniu plan ogólnego w danej gminie.
Ustalenie warunków zabudowy na wniosek złożony od 1 lipca 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne.
