{"id":9881,"date":"2025-11-03T18:36:58","date_gmt":"2025-11-03T17:36:58","guid":{"rendered":"https:\/\/jarzpartner.pl\/?p=9881"},"modified":"2025-11-03T18:36:58","modified_gmt":"2025-11-03T17:36:58","slug":"rekojmia-za-wady-nieruchomosci-w-ustawie-deweloperskiej-co-zmienilo-sie-w-nowych-umowach-zawieranych-przez-dewelopera-z-nabywcami-lokalu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/jarzpartner.pl\/de\/rekojmia-za-wady-nieruchomosci-w-ustawie-deweloperskiej-co-zmienilo-sie-w-nowych-umowach-zawieranych-przez-dewelopera-z-nabywcami-lokalu\/","title":{"rendered":"R\u0119kojmia za wady nieruchomo\u015bci w ustawie deweloperskiej – co zmieni\u0142o si\u0119 w nowych umowach zawieranych przez dewelopera z nabywcami lokalu"},"content":{"rendered":"
\n

Na podstawie ustawy z 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowelizacja) od 9 wrze\u015bnia 2025 r. dodano nowy art. 41a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) stanowi\u0105cy uzupe\u0142nienie dotychczasowych regulacji w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialno\u015bci za ich wady.<\/p>\n

Przed wej\u015bciem w \u017cycie nowelizacji\u00a0 brak by\u0142o w ustawie deweloperskiej stosownego odes\u0142ania do przepis\u00f3w o r\u0119kojmi przy sprzeda\u017cy uregulowanej w Kodeksie cywilnym.<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

Zasady odpowiedzialno\u015bci dewelopera za wady po przeniesieniu praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej do przeniesienia w\u0142asno\u015bci<\/h2>\n

Przepis art. 41a ustawy deweloperskiej stanowi, \u017ce w przypadku przeniesienia na nabywc\u0119 praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej i umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej do przeniesienia w\u0142asno\u015bci lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: umowa zobowi\u0105zuj\u0105ca), w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy deweloperskiej (dotycz\u0105cym odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), oraz umowy obejmuj\u0105cej lokal u\u017cytkowy zawieranej wraz z umow\u0105 dewelopersk\u0105 albo umow\u0105 zobowi\u0105zuj\u0105c\u0105 i dotycz\u0105cych tego samego przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (dalej: umowa dotycz\u0105ca lokalu u\u017cytkowego), do odpowiedzialno\u015bci dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje si\u0119 odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi przy sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Oznacza to, \u017ce deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne lokalu, a nabywca mo\u017ce dochodzi\u0107 roszcze\u0144 od dewelopera wprost na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego. Kupuj\u0105cemu przys\u0142uguj\u0105 uprawnienia z r\u0119kojmi takie jak usuni\u0119cie wady, \u017c\u0105danie obni\u017cenia ceny czy te\u017c odst\u0105pienie od umowy (wy\u0142\u0105cznie w przypadku wady istotnej).<\/p>\n

Deweloper nie ponosi odpowiedzialno\u015bci, je\u017celi wady lokalu mieszkalnego albo domu zostan\u0105 stwierdzone po up\u0142ywie pi\u0119ciu lat od dnia wydania nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Nowelizacja a stanowisko doktryny co do r\u0119kojmi dewelopera za wady nieruchomo\u015bci<\/h2>\n

Nowelizacja jest odpowiedzi\u0105 na stanowisko doktryny prezentowane po wej\u015bciu w \u017cycie ustawy deweloperskiej dotycz\u0105ce niemo\u017cliwo\u015bci obj\u0119cia przepisami Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi odpowiedzialno\u015bci dewelopera z tytu\u0142u wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej i umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej, a w ich wykonaniu umowy ustanowienia odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego w\u0142asno\u015bci albo umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki zabudowanej domem jednorodzinnym (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz<\/em>, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 41).<\/p>\n

W takiej sytuacji nabywca mo\u017ce dochodzi\u0107 naprawienia szkody od dewelopera na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego (dalej tak\u017ce: k.c.) za niewykonanie lub nienale\u017cyte wykonanie zobowi\u0105zania, chyba \u017ce niewykonanie lub nienale\u017cyte wykonanie by\u0142o nast\u0119pstwem okoliczno\u015bci, za kt\u00f3re nie ponosi on odpowiedzialno\u015bci. Przes\u0142ankami takiej odpowiedzialno\u015bci s\u0105: zdarzenie szkodz\u0105ce, z kt\u00f3rym okre\u015blony przepis prawa \u0142\u0105czy obowi\u0105zek naprawienia szkody przez inny podmiot ni\u017ali poszkodowany; szkoda b\u0119d\u0105ca wynikiem tego zachowania; normalny zwi\u0105zek przyczynowy \u0142\u0105cz\u0105cy oba wy\u017cej wymienione elementy.<\/p>\n

Z tego wzgl\u0119du w uzasadnieniu projektu nowelizacji podano, \u017ce w stanie prawnym istniej\u0105cym przed wej\u015bciem w \u017cycie nowelizacji nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, kt\u00f3rego w\u0142asno\u015b\u0107 jest przenoszona, jako skutek zawartej wcze\u015bniej z deweloperem umowy deweloperskiej lub umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej, znajduje si\u0119 w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialno\u015bci za wady ni\u017c kupuj\u0105cy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny na podstawie umowy sprzeda\u017cy bezpo\u015brednio przenosz\u0105cej ich w\u0142asno\u015b\u0107 (uzasadnienie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 1272, Sejm X kadencji).<\/p>\n

Nale\u017cy przypomnie\u0107, \u017ce w art. 27 ust. 6 nieobowi\u0105zuj\u0105cej ustawy z 16 wrze\u015bnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) wskazano, \u017ce w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1-5 ustawy deweloperskiej z 2011 r. (dotycz\u0105cych odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i usuwania ich wad) do odpowiedzialno\u015bci dewelopera za wady mieszkania lub domu jednorodzinnego stosuje si\u0119 przepisy Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi. Cho\u0107 nie by\u0142 to przepis doskona\u0142y i w praktyce pojawia\u0142y si\u0119 w\u0105tpliwo\u015bci co do jego stosowania, to jednak kupuj\u0105cy mogli zg\u0142asza\u0107 wady na postawie przepis\u00f3w o r\u0119kojmi w stosunku do dewelopera.<\/p>\n

Natomiast w uzasadnienia projektu ustawy deweloperskiej w cz\u0119\u015bci dotycz\u0105cej odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego podano, \u017ce w zakresie nieuregulowanym przez przepisy ustawy do odpowiedzialno\u015bci dewelopera zastosowanie b\u0119d\u0105 mia\u0142y regulacje Kodeksu cywilnego dotycz\u0105ce r\u0119kojmi za wady \u2013 art. 556 i nast\u0119pne k.c.\u00a0Dodatkowo w cz\u0119\u015bci omawiaj\u0105cej zg\u0142aszanie wad ujawnionych przed przeniesieniem prawa w\u0142asno\u015bci wyja\u015bniono, \u017ce z uwagi na uregulowanie procedury odbioru, zg\u0142aszania i usuwania wad w spos\u00f3b kompletny projekt ustawy deweloperskiej nie zawiera\u0142 odes\u0142ania do przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego dotycz\u0105cych r\u0119kojmi za wady. Stwierdzono, \u017ce przepisy Kodeksu cywilnego dotycz\u0105ce r\u0119kojmi za wady znajd\u0105 zastosowanie do wad zg\u0142aszanych po przeniesieniu w\u0142asno\u015bci na nabywc\u0119 (uzasadnienie rz\u0105dowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 985, Sejm IX kadencji).<\/p>\n

Mo\u017cna zatem przyj\u0105\u0107, \u017ce ustawodawca w ustawie deweloperskiej \u015bwiadomie zrezygnowa\u0142 z umieszczenia analogicznego odes\u0142ania jakie by\u0142o zawarte w art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej z 2011 r. Nie przewidzia\u0142 jednak skutk\u00f3w takiego dzia\u0142ania oraz wyk\u0142adni prawa bior\u0105c pod uwag\u0119 charakter i definicje umowy deweloperskiej, umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej i umowy dotycz\u0105cej lokalu u\u017cytkowego, kt\u00f3re nie s\u0105 umowami sprzeda\u017cy. Nie mo\u017cna zatem stosowa\u0107 do nich wprost przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi za wady. Nie jest w tym wzgl\u0119dzie wystarczaj\u0105ce ww. stwierdzenie z uzasadnienia projektu ustawy deweloperskiej, \u017ce do odpowiedzialno\u015bci dewelopera b\u0119d\u0105 mia\u0142y zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi za wady.<\/p>\n

W uzasadnieniu projektu nowelizacji, z powo\u0142aniem si\u0119 na stanowisko doktryny wyja\u015bniono, \u017ce brak stosownego odes\u0142ania w ustawie deweloperskiej do przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi za wady, uzna\u0107 nale\u017cy za brak przewidzenia wprost odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady w przypadku um\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych umowami sprzeda\u017cy, a odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach og\u00f3lnych \u2013 odpowiedzialno\u015bci za nienale\u017cyte wykonanie umowy zgodnie z art. 471 i n. k.c. Z tego wzgl\u0119du jako cel nowelizacji podano usuniecie istniej\u0105cej luki dotycz\u0105cej kwestii podstaw prawnych odpowiedzialno\u015bci dewelopera, przyznaj\u0105c nabywcy mo\u017cliwo\u015b\u0107 zg\u0142aszania deweloperowi wad na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi za wady w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, umowy zobowi\u0105zuj\u0105cej i umowy dotycz\u0105cej lokalu u\u017cytkowego, po przeniesieniu na nabywc\u0119 praw z nich wynikaj\u0105cych (uzasadnienie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 1272, Sejm X kadencji).<\/p>\n

Kontynuacja artyku\u0142u pod formularzem. \u2193<\/strong><\/p>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\tPotrzebujesz wsparcia?<\/span>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\tZadzwo\u0144 na 61 8 55 22 22<\/a> lub zostaw sw\u00f3j nr telefonu.<\/span>
\nOddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.<\/span><\/font><\/span>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t