Wej\u015bcie w \u017cycie du\u017cej reformy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spowodowa\u0142o konieczno\u015b\u0107 uchwalenia nowych przepis\u00f3w wykonawczych. W dniu 26 lipca 2024 r. wesz\u0142o w \u017cycie nowe rozporz\u0105dzenie ministra rozwoju i technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kt\u00f3re stosuje si\u0119 przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zast\u0105pi\u0142o ono analogiczne rozporz\u0105dzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kt\u00f3re zawiera\u0142o mniejsz\u0105 liczb\u0119 parametr\u00f3w zabudowy.<\/p>\n
<\/p>\n
Zgodnie z aktualnym brzmieniem znowelizowanego art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym minister w\u0142a\u015bciwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa okre\u015bla w drodze rozporz\u0105dzenia spos\u00f3b ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uwzgl\u0119dniaj\u0105c potrzeby kszta\u0142towania \u0142adu przestrzennego, w tym przeciwdzia\u0142ania powstawaniu konflikt\u00f3w przestrzennych.\u00a0 W rozporz\u0105dzeniu nale\u017cy okre\u015bli\u0107 wymagania dotycz\u0105ce ustalania: linii zabudowy, maksymalnej intensywno\u015bci zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywno\u015bci zabudowy, udzia\u0142u powierzchni zabudowy, szeroko\u015bci elewacji frontowej, wysoko\u015bci zabudowy, geometrii dachu (k\u0105ta nachylenia i uk\u0142adu po\u0142aci dachowych), minimalnego udzia\u0142u powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania.<\/p>\n
Nowego aktu prawnego nie stosuje si\u0119 do inwestycji zmieniaj\u0105cych zagospodarowanie terenu w spos\u00f3b inny ni\u017c budowa obiektu budowlanego.<\/p>\n
Obecnie lini\u0119 zabudowy na terenie obj\u0119tym wnioskiem o ustalenie warunk\u00f3w zabudowy wyznacza si\u0119 jako przed\u0142u\u017cenie linii zabudowy istniej\u0105cej na dzia\u0142kach s\u0105siednich. Poza zmian\u0105 \u201eobowi\u0105zuj\u0105cej linii nowej zabudowy\u201d na \u201elini\u0119 zabudowy\u201d w pozosta\u0142ym zakresie jest to niemal\u017ce powt\u00f3rzenie wcze\u015bniej obowi\u0105zuj\u0105cej regulacji.<\/p>\n
W nowych przepisach doprecyzowano, \u017ce linie zabudowy ustala si\u0119 jako nieprzekraczalne lub obowi\u0105zuj\u0105ce. Dopuszczono tak\u017ce dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikaj\u0105cych z lokalnych uwarunkowa\u0144.<\/p>\n
W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniej\u0105cej na dzia\u0142kach s\u0105siednich tworzy uskok, lini\u0119 zabudowy ustala si\u0119 jako kontynuacj\u0119 linii zabudowy tego budynku, kt\u00f3ry znajduje si\u0119 w wi\u0119kszej odleg\u0142o\u015bci od pasa drogowego.<\/p>\n
Dopuszcza si\u0119 inne ustalenie linii zabudowy, je\u017celi wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/p>\n
Intensywno\u015b\u0107 zabudowy to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynk\u00f3w zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu \u2013 w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/p>\n
Nadziemna intensywno\u015b\u0107 zabudowy to stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynk\u00f3w zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu \u2013 w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/p>\n
Warto\u015b\u0107 maksymalnej nadziemnej intensywno\u015bci zabudowy b\u0119dzie okre\u015blana obowi\u0105zkowo lub fakultatywnie w strefach planistycznych w gminnym katalogu stref planistycznych b\u0119d\u0105cym cz\u0119\u015bci\u0105 gminnych standard\u00f3w urbanistycznych zawartych w planie og\u00f3lnym gminy, kt\u00f3ry b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142yw na wydawane w przysz\u0142o\u015bci decyzje o warunkach zabudowy.<\/p>\n
Konieczne jest zachowanie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy zgodno\u015bci warto\u015bci wska\u017anika maksymalnej nadziemnej intensywno\u015bci zabudowy z tym ustalonym w planie og\u00f3lnym gminy. Jego dok\u0142adna warto\u015b\u0107 ma wynika\u0107 z przeprowadzonej analizy warto\u015bci tych wska\u017anik\u00f3w na dzia\u0142kach s\u0105siednich.<\/p>\n
Maksymaln\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy oraz maksymaln\u0105 nadziemn\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy ustala si\u0119 na podstawie \u015bredniego wska\u017anika tych intensywno\u015bci dla obszaru analizowanego z tolerancj\u0105 do 20 %. Natomiast minimaln\u0105 nadziemn\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy ustala si\u0119 na podstawie najmniejszej warto\u015bci tego wska\u017anika dla dzia\u0142ki na obszarze analizowanym. Dopuszczalne jest tak\u017ce ustalenie innej maksymalnej intensywno\u015bci zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywno\u015bci zabudowy, je\u017celi wynika to z analizy urbanistycznej.<\/p>\n
W nowym rozporz\u0105dzeniu zawarto rozwi\u0105zania analogiczne do wynikaj\u0105cych z dotychczasowych przepis\u00f3w, ale dotycz\u0105ce udzia\u0142u powierzchni zabudowy a nie jak wcze\u015bniej wska\u017anika wielko\u015bci powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni dzia\u0142ki albo terenu.<\/p>\n
Udzia\u0142 powierzchni zabudowy zdefiniowano jako stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynk\u00f3w, mierzonej po zewn\u0119trznym obrysie rzutu poziomego \u015bcian zewn\u0119trznych tych budynk\u00f3w zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu \u2013 w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W planie og\u00f3lnym gminy b\u0119dzie okre\u015blany obowi\u0105zkowo lub fakultatywnie maksymalny udzia\u0142 powierzchni zabudowy, kt\u00f3ry b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142yw na wydawane w przysz\u0142o\u015bci decyzje o warunkach zabudowy.<\/p>\n
Udzia\u0142 powierzchni zabudowy ustala si\u0119 na podstawie \u015bredniego wska\u017anika tego udzia\u0142u dla obszaru analizowanego. Dopuszcza si\u0119 ustalenie innego udzia\u0142u powierzchni zabudowy, je\u017celi wynika to z analizy urbanistycznej.<\/p>\n
Kontynuacja artyku\u0142u pod formularzem. \u2193<\/strong><\/p>\n\t\t